Rezilierea unui contract de închiriere în Spania: motive pentru rezilierea înainte de termen

Atunci când semnează un contract de închiriere pentru o proprietate, ambele părți o fac cu intenția de a nu-l încălca prematur, dar realitatea este că există momente în care chiriașul sau proprietarul decide să înceteze contractul. Din acest motiv, în acest articol vă oferim motivele legale care pot determina părțile implicate să încalce acest acord, conform platformei de reclamații online Reclamador.es.

Pentru a clarifica această problemă, există Ley de Arrendamientos Urbanos ( Legea privind închirierea urbană, sau LAU ). În acest regulament, care a suferit mai multe modificări de-a lungul timpului, sunt expuse clar cazurile în care un contract de închiriere poate fi reziliat prematur.

Ce spune Legea Închirierii Urbane?

Legea Închirierii Urbane (LAU) prevede că „încălcarea de către oricare dintre părți a obligațiilor rezultate din contract va îndreptăți partea care și-a îndeplinit obligațiile de a cere îndeplinirea obligației sau de a promova rezilierea contractului în conformitate cu prevederile articolului 1.124 din Codul civil”.

Dar ce înseamnă asta? În realitate, aceasta înseamnă că în cazul în care chiriașul sau proprietarul încalcă oricare dintre punctele semnate în contractul de închiriere, cealaltă parte care își îndeplinește obligațiile poate cere ca contractul semnat să fie îndeplinit sau ca contractul de închiriere să fie reziliat înainte de perioada stabilită din cauza încălcării contractului de către cealaltă parte.

Care sunt cazurile în care chiriașul poate rezilia contractul de închiriere înainte de finalizarea acestuia?

Acum că am stabilit „regulile jocului” de bază, ca să spunem așa, vom specifica cazurile în care chiriașul poate rezilia contractul. În acest sens, articolul 11 din LAU precizează că „chiriașul se poate retrage din contractul de închiriere, odată ce au trecut cel puțin șase luni, cu condiția să anunțe proprietarul cu cel puțin treizeci de zile înainte. Părțile pot conveni în contract că , în caz de anulare, chiriașul trebuie să despăgubească proprietarul cu o sumă echivalentă cu chiria pe o lună pentru fiecare an care rămâne de finalizat din contract. Perioadele de timp mai mici de un an vor avea ca rezultat o despăgubire parțială proporțională cu durata perioadei”.

Aceasta înseamnă că chiriașul care intenționează să rezilieze contractul înainte de timp trebuie să fie conștient că trebuie să fi trecut cel puțin șase luni de la semnarea contractului pentru a putea face acest lucru. Pe lângă această împrejurare, persoana interesată trebuie să informeze proprietarul cu un preaviz de 30 de zile cu privire la această situație. În orice caz, în acest tip de cazuri trebuie avut în vedere că acest articol este valabil doar pentru chiriile semnate după iunie 2019, dată la care au intrat în vigoare modificările din articolul 11 din LAU.

Un articol care mai precizeaza ca chiriasul poate rezilia contractul daca proprietarul nu efectueaza reparatiile si lucrarile necesare in locuinta pe care o închiriază și pe care este obligat sa le faca conform legiiîn vigoare.

Care sunt cazurile în care proprietarul poate rezilia contractul de închiriere din timp?

Spre deosebire de situația chiriașului, proprietarul imobilului, are mai multe posibilități de a rezilia contractul de închiriere, și dintr-o gamă mult mai largă de motive. Printre cele mai comune dintre aceste motive se numără următoarele:

• Pentru neplata chiriei de catre chirias.
• În cazul în care chiriașul nu plătește depozitul de chirie.
• Subînchirierea sau transferul ilegal al proprietății închiriate.
• Dacă chiriașul deteriorează intenționat locuința sau execută lucrări de construcție neautorizate.
• Dacă în locuință au loc activități enervante, nesănătoase, dăunătoare, nocive, periculoase sau ilegale.
• Atunci când locuința încetează să mai fie destinată în primul rând satisfacerii nevoilor permanente de locuire ale chiriașului sau ale persoanei care a ocupat-o.
• În cazul în care proprietarul are nevoie să recupereze locuința pentru a putea locui în ea el însuși, sau pentru a locui în ea o rudă de gradul întâi. În această împrejurare, proprietarul trebuie să notifice chiriașului despre această necesitate de reposedare a proprietății cu cel puțin două luni în prealabil și justificând această nevoie.