Possedere un immobile può sollevare molte domande, soprattutto se lo fai in Spagna dove il codice legislativo è spesso diverso e ha le sue peculiarità. La vendita o l'acquisto della nuda proprietà di un immobile è un modo particolare di possedere un immobile che potrebbe non essere familiare agli acquirenti stranieri. Di cosa stiamo parlando dunque? Con l'acquisto della nuda proprietà si intende concludere una transazione immobiliare senza coinvolgere il diritto di abitare di un terzo tra le mura della casa in questione. Ci sono molte variabili da tenere in considerazione e ci sono anche alcune domande che sorgeranno: cosa significa usufrutto in Spagna? Cos'è nello specifico la nuda proprietà in Spagna? Cosa significa essere proprietario di un immobile? Questo è tutto quello che c'è da sapere sulla nuda proprietà in Spagna, nota in spagnolo come "nuda propiedad" .
Nuda proprietà Spagna: cos'è e come si differenzia dall'usufrutto?
Cosa significa nuda proprietà in Spagna? La nuda proprietà è il diritto di una persona (nudo proprietario) su una cosa di cui è unico proprietario, con la limitazione di non averne diritto al possesso e al godimento, che saranno diritti del terzo che ha l'usufrutto. In altre parole, la nuda proprietà di un immobile in Spagna è legata solo ai diritti di proprietà sull'immobile, e non implica alcun tipo di diritto di uso o godimento sullo stesso. Questo tipo di proprietà ha sia vantaggi che svantaggi ed è spesso un'opzione popolare per i pensionati che scelgono di attingere alla propria ricchezza in questo modo.
L'usufrutto, invece, è il diritto di godimento, ovvero uso e godimento di qualcuno (usufruttuario) su una cosa.
C'è un terzo caso, la piena proprietà, per cui nuda proprietà e usufrutto sono detenuti dalla stessa persona.
Che diritti ha il nudo proprietario?
Iniziamo nominando i diritti del nudo proprietario. Tenendo presente che il nudo proprietario non ha alcun potere sull'immobile in questione ma ne è semplicemente il proprietario:
- Diritto di proprietà: la nuda proprietà dell'immobile, come detto, non ha diritto di uso e godimento.
- Diritto di vendere la nuda proprietà: può anche vendere la nuda proprietà a terzi, purché siano rispettati i diritti dell'usufruttuario. L'articolo 489 del codice civile stabilisce che "il proprietario di un bene di cui un altro ha l'usufrutto può disporne, ma non può alterarne la forma o la sostanza, né farvi cosa che rechi pregiudizio all'usufruttuario".
- Diritto di ipoteca sulla nuda proprietà: secondo quanto previsto dall'articolo 107.2 della Legge sulle ipoteche, si può contrarre un mutuo ipotecario sulla nuda proprietà del bene usufruttuario. Se, all'estinzione dell'usufrutto, la piena proprietà si consolida nell'ipoteca, l'ipoteca si estenderà anche all'usufrutto, salvo patto contrario.
- Diritto di eseguire opere e migliorie: ai sensi dell'articolo 503 del codice civile, possono essere eseguite opere e migliorie sull'abitazione di cui si detiene la nuda proprietà, purché non arrechino danno all'usufruttuario.
- Diritto alla restituzione dell'uso e del godimento dell'abitazione quando l'usufrutto è estinto: l'articolo 522 del codice civile indica che, "cessato l'usufrutto, l'usufruttuario consegna al proprietario la cosa oggetto di usufrutto, salvo il diritto di ritenzione che spetta all'usufruttuario o ai suoi eredi per gli esborsi che devono essere rimborsati. Effettuata la consegna, il vincolo o l'ipoteca si estingue”.
Quali sono gli obblighi del nudo proprietario in Spagna?
Gli obblighi del nudo proprietario sono i seguenti:
- Farsi carico delle riparazioni straordinarie dell'immobile, in questo caso l'abitazione: ai sensi dell'articolo 501 del codice civile, le riparazioni straordinarie saranno a carico del proprietario. "L'usufruttuario è tenuto ad avvisare il proprietario quando ne ha urgente bisogno", spiega l'art.
- Rispetto del diritto dell'usufruttuario: l'articolo 489 del codice civile stabilisce che il nudo proprietario "non può alterare le caratteristiche della cosa usufruttuaria, né compiere atti che pregiudichino il diritto dell'usufruttuario".
- Pagamento delle tasse e delle tasse corrispondenti all'usufrutto: l'articolo 505 del codice civile sottolinea che il nudo proprietario ha l'obbligo di pagare le tasse e le tasse corrispondenti alla proprietà, ad eccezione dell'imposta sugli immobili, che sarà pagata da l'usufruttuario.
- Pagamento dell'ipoteca dell'usufruttuario: ai sensi dell'articolo 509 del codice civile, l'usufruttuario di un bene ipotecato "non è obbligato a pagare i debiti per la garanzia di cui è stata costituita l'ipoteca" e, se l'immobile è sequestrato o venduto giudizialmente per il pagamento del debito, "il proprietario risponderà all'usufruttuario di quanto perde per questo motivo".
- Essere responsabile nei confronti dell'usufruttuario: il nudo proprietario deve essere responsabile nei confronti dell'usufruttuario se la proprietà viene sequestrata o venduta per pagare un debito.
- Pagare le spese condominiali: la Corte Suprema, in una sentenza del maggio 2005, afferma che "si tratta di un obbligo imposto non agli utilizzatori di un immobile, ma ai suoi proprietari".
Come si acquisisce una nuda proprietà in Spagna?
Il modo più comune di acquisire la nuda proprietà in Spagna è quando qualcuno eredita la nuda proprietà di un immobile, riservando il diritto di usufrutto al coniuge vedovo.
È anche comune acquisire la nuda proprietà mediante donazione con riserva di usufrutto, meccanismo attraverso il quale il donatore trasmette la nuda proprietà al donatario, ma si riserva l'usufrutto a vita del bene.
Un altro caso potrebbe essere quello in cui il proprietario di un immobile vende la nuda proprietà e si riserva l'usufrutto. Le persone che optano per questa soluzione sono solitamente persone anziane che non hanno eredi o che necessitano di risorse economiche. In questo modo si assicurano l'uso della proprietà, generalmente a vita (durante la loro vita) e ricevono un compenso economico.
Nuda proprietà in Spagna: quando si acquista uso e godimento
La piena proprietà di un bene usufruttato si consolida quando la proprietà e l'uso e il godimento sono riuniti nella stessa persona. Il consolidamento della piena proprietà avviene quando si verifica la vendita dell'usufrutto: nel caso in cui l'usufruttuario decida di vendere il suo diritto di usufrutto, è più comune infatti venderlo al nudo proprietario. Esiste anche il caso di estinzione dell'usufrutto, che può essere dovuto a tre cause:
- Morte dell'usufruttuario: quando l'usufruttuario muore, il godimento, l'uso e l'uso dell'immobile passa al nudo proprietario. Nel caso in cui l'usufrutto corrisponda a più persone in comproprietà, il nudo proprietario non riceve la piena proprietà fino alla morte di tutti gli usufruttuari.
- Adempimento del termine per il quale è stato costituito: in caso di morte dell'usufruttuario prima del termine convenuto, l'uso dell'usufrutto passa anche al nudo proprietario, salvo patto contrario.
- Adempimento delle condizioni stipulate nel contratto di usufrutto: se l'usufrutto viene concesso fino a quando il nudo proprietario, ad esempio, non si sposa, il nudo proprietario riceverà la piena proprietà dopo il matrimonio.
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