Nießbrauch und bloßes Eigentum in Spanien

Der Besitz einer Immobilie kann viele Fragen aufwerfen, insbesondere wenn Sie dies in Spanien tun, wo das System oft anders ist und seine eigenen Besonderheiten hat. Der Verkauf oder Kauf des bloßen Eigentums an einer Immobilie ist eine Form des Immobilienbesitzes und bedeutet, eine Immobilientransaktion abzuschließen, ohne das Recht zu haben, in der betreffenden Immobilie zu wohnen. Bei dieser Form des Immobilienbesitzes, die ausländischen Käufern vielleicht nicht geläufig ist, gibt es viele Variablen zu berücksichtigen und es tauchen auch einige Fragen dazu auf: Was bedeutet Nießbrauch in Spanien? Was ist bloßes Eigentum in Spanien? Was bedeutet es, Eigentümer einer Immobilie zu sein? Hier erfahren Sie alles, was Sie über das bloße Eigentum in Spanien wissen müssen, welches auf Spanisch als „nuda propiedad“ bezeichnet wird.

Bloßes Eigentum Spanien: Was ist das und wie unterscheidet es sich vom Nießbrauch?

Was bedeutet bloßes Eigentum in Spanien? Das bloße Eigentum ist das Recht einer Person (bloßer Eigentümer) an einer Sache, deren alleiniger Eigentümer sie ist, mit der Einschränkung, dass sie nicht das Recht hat, diese in Besitz zu nehmen und zu nutzen, was das Recht des Dritten ist, der das Nießbrauchrecht hat. Mit anderen Worten: Das bloße Eigentum an einer Immobilie in Spanien bezieht sich nur auf die Eigentumsrechte an der Immobilie und beinhaltet keinerlei Nutzungs- oder Verfügungsrecht über die Immobilie. Diese Form des Immobilieneigentums hat sowohl Vor- als auch Nachteile und ist oft eine beliebte Option für Rentner, die auf diese Weise ihren Wohlstand aufbessern wollen.

Der Nießbrauch hingegen ist das Recht einer Person (Nießbraucher), in den Genuss einer Sache zu kommen und diese zu nutzen.

Es gibt noch einen dritten Fall, das vollständige Eigentum, bei dem die Rechte sowohl des bloßen Eigentums als auch des Nießbrauchs, von ein und derselben Person in Anspruch genommen werden.

Welche Rechte hat der bloße Eigentümer?

Zunächst sind die Rechte des bloßen Eigentümers zu nennen. Dabei ist zu beachten, dass der bloße Eigentümer kein Verfügungsrecht über die betreffende Immobilie hat. Er ist lediglich ihr Besitzer:

• Eigentumsrecht: Er ist bloßer Eigentümer der Immobilie und hat, wie erwähnt, kein Recht auf deren Nutzung.

• Recht auf Verkauf des bloßen Eigentums: Er kann das bloße Eigentum an einen Dritten veräußern, allerdings nur unter Wahrung der Rechte des Nießbrauchers. Artikel 489 des spanischen Zivilgesetzbuches besagt, dass „der Eigentümer einer Immobilie, an dem ein anderer den Nießbrauch hat, diese verkaufen kann, aber weder die Form noch die Substanz verändern noch etwas tun darf, was dem Nießbraucher Nachteile bringen würde.“

• Recht auf Verpfändung des bloßen Eigentums: Gemäß Artikel 107 Absatz 2 des Hypothekengesetzes kann ein Hypothekendarlehen auf das bloße Eigentum an der Nießbrauchsimmobilie aufgenommen werden. Wenn bei Erlöschen des Nießbrauchs das gesamte Eigentum auf den Hypothekengläubiger übergeht, erstreckt sich die Hypothek auch auf den Nießbrauch, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
• Recht auf Durchführung von Arbeiten und Verbesserungen: Gemäß Artikel 503 des spanischen Zivilgesetzbuchs können am Wohnobjekt, an dem das bloße Eigentum besteht, Arbeiten und Verbesserungen vorgenommen werden, sofern diese den Nießbraucher nicht beeinträchtigen.
• Anspruch auf Rückgabe der Nutzung der Immobilie nach Erlöschen des Nießbrauchs: Artikel 522 des spanischen Zivilgesetzbuches besagt, dass „nach Beendigung des Nießbrauchs der Nießbraucher dem Eigentümer die Sache, an welcher der Nießbrauch besteht, zu übergeben hat, mit Ausnahme des Zurückbehaltungsrechts, das dem Nießbraucher oder seinen Erben für die zu erstattenden Auslagen zusteht. Sobald die Übergabe erfolgt ist, wird die Bürgschaft oder Hypothek gelöscht.“

Welche Pflichten hat der bloße Eigentümer in Spanien?

Die Pflichten des bloßen Eigentümers lauten wie folgt:

• Übernahme von außerordentlichen Reparaturen an der Immobilie, in diesem Fall der Wohnung: Gemäß Artikel 501 des spanischen Zivilgesetzbuches gehen außerordentliche Reparaturen zu Lasten des Eigentümers. „Der Nießbraucher ist verpflichtet, den Eigentümer zu benachrichtigen, wenn dies dringend erforderlich ist“, heißt es in dem Artikel.
• Wahrung der Rechte des Nießbrauchers: In Artikel 489 des spanischen Zivilgesetzbuches heißt es, dass der bloße Eigentümer „die Eigenschaften der Nießbrauchsache nicht verändern und keine Handlungen vornehmen darf, die das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigen.“
• Entrichtung der dem Nießbrauch entsprechenden Steuern und Abgaben: In Artikel 505 des spanischen Zivilgesetzbuches wird betont, dass der bloße Eigentümer verpflichtet ist, die mit der Immobilie verbundenen Steuern und Abgaben zu zahlen, mit Ausnahme der Grundsteuer, die vom Nießbraucher zu entrichten ist.
• Begleichung der Hypothek des Nießbrauchers: Gemäß Artikel 509 des spanischen Zivilgesetzbuches ist der Nießbraucher einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie „nicht verpflichtet, die Schulden zu begleichen, zu deren Sicherung die Hypothek bestellt wurde“, und wenn die Immobilie zur Begleichung der Schulden gerichtlich gepfändet oder verkauft wird, „hat der Eigentümer dem Nießbraucher den Schaden zu ersetzen, der ihm aus diesem Grund entstanden ist.“
• Haftung gegenüber dem Nießbraucher: Der bloße Eigentümer muss gegenüber dem Nießbraucher haften, wenn die Immobilie gepfändet oder verkauft wird, um eine Schuld zu begleichen.
• Zahlung von Gemeinschaftskosten: Der Oberste Gerichtshof stellt in einem Urteil vom Mai 2005 fest, dass „dies eine Verpflichtung ist, die nicht den Nutzern, sondern den Eigentümern einer Immobilie auferlegt wird.“

Wie wird ein bloßes Eigentum in Spanien erworben?

Die häufigste Form des Erwerbs bloßen Eigentums in Spanien besteht darin, dass jemand das bloße Eigentum an einer Immobilie erbt und dem verwitweten Ehegatten das Nießbrauchsrecht vorbehält.

Üblich ist auch der Erwerb des bloßen Eigentums durch eine Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt, bei welcher der Schenker das bloße Eigentum an den Beschenkten überträgt, sich aber den Nießbrauch an der Immobilie auf Lebenszeit vorbehält.

Ein weitere Fall wäre, wenn der Eigentümer einer Immobilie das bloße Eigentum verkauft und sich den Nießbrauch vorbehält. Für diese Lösung entscheiden sich in der Regel ältere Menschen, die keine Erben haben oder auf finanzielle Mittel angewiesen sind. Auf diese Weise sichern sie sich die Nutzung der Immobilie in der Regel auf Lebenszeit (zu Lebzeiten) und erhalten eine finanzielle Entschädigung.

Bloßes Eigentum in Spanien: Wann wird der Nießbrauch erworben?

Vollständiges Eigentum an einem Nießbrauchsobjekt wird konsolidiert, wenn Eigentum und Nutzung in einer Person vereint sind. Die Konsolidierung des vollständigen Eigentums tritt bei folgenden Fällen ein: Veräußerung des Nießbrauchs und Erlöschen des Nießbrauchs. Veräußerung des Nießbrauchs bezieht sich darauf, wenn der Nießbraucher beschließt, sein Nießbrauchsrecht zu veräußern. Dann wird es in der Regel an den bloßen Eigentümer verkauft. Ein Erlöschen des Nießbrauchs hingegen kann auf drei Ursachen zurückzuführen sein:

1. Ableben des Nießbrauchers: Wenn der Nießbraucher stirbt, gehen Nutzung und Gebrauch der Immobilie auf den bloßen Eigentümer über. Steht der Nießbrauch mehreren Personen als Miteigentümern zu, so erhält der bloße Eigentümer erst mit dem Tod aller Nießbraucher das vollständige Eigentum.
2. Erfüllung der Dauer, für die er errichtet wurde: Stirbt der Nießbraucher vor Ablauf der vereinbarten Dauer, so geht die Nutzung des Nießbrauchs auch auf den bloßen Eigentümer über, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
3. Erfüllung der in der Nießbrauchsvereinbarung festgelegten Bedingungen: Wird der Nießbrauch beispielsweise gewährt, bis der bloße Eigentümer heiratet, dann erhält der bloße Eigentümer nach der Eheschließung das vollständige Eigentum.

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