Usufruto e propriedade nua em Espanha

Possuir uma propriedade pode levantar muitas questões, especialmente se estiveres em Espanha, onde o sistema costuma ser diferente e tem suas próprias peculiaridades. Vender ou comprar a posse nua de uma propriedade é uma maneira particular de possuir uma propriedade que pode não ser familiar para compradores estrangeiros e significa entrar numa transação imobiliária sem envolver o direito de morar dentro das paredes da casa em questão. São muitas as variáveis a ter em conta e também algumas questões que se colocam: O que significa usufruto em Espanha? O que é propriedade nua em Espanha? O que significa ser proprietário de um imóvel? Isto é tudo o que  precisas de saber sobre propriedade nua em Espanha, conhecida em espanhol como "nuda propiedad".

Propriedade nua Espanha: o que é e como difere do usufruto?

O que significa propriedade nua em Espanha? A mera propriedade é o direito de uma pessoa (nua proprietária) sobre uma coisa da qual é o único proprietário, com a limitação de não ter direito à sua posse e gozo, que serão direitos do terceiro que tem o usufruto. Por outras palavras, a mera titularidade de um imóvel em Espanha está apenas relacionada com os direitos de propriedade sobre o imóvel, e não implica qualquer tipo de direito de uso ou gozo sobre o mesmo. Esse tipo de propriedade tem prós e contras e geralmente é uma opção popular para aposentados que optam por aproveitar sua riqueza dessa maneira.

Já o usufruto é o direito de gozo, uso e gozo de alguém (usufrutuário) sobre uma coisa.

Existe um terceiro caso, a propriedade plena, que implica que ambos os casos, mera propriedade e usufruto, são detidos pela mesma pessoa.

Que direitos tem o nu proprietário?

Comecemos por nomear os direitos do nu proprietário. Tendo em conta que o simples proprietário não tem qualquer poder sobre o imóvel em causa, é apenas o seu proprietário:

• Direito de propriedade: A mera propriedade do imóvel, conforme mencionado, não tem direito de uso e gozo.
• Direito de vender a mera propriedade: Também pode vender a mera propriedade a terceiro, mas desde que sejam respeitados os direitos do usufrutuário. O artigo 489.º do Código Civil estabelece que "o proprietário de bens em que outrem usufrua pode deles dispor, mas não pode alterar a sua forma ou substância, nem fazer-lhes nada que prejudique o usufrutuário".
• Direito de hipotecar a mera propriedade: De acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 107.º da Lei da Hipoteca, pode ser contraído um empréstimo hipotecário sobre a mera propriedade do bem usufrutuário. Se, extinguido o usufruto, a propriedade integral se consolidar no devedor hipotecário, a hipoteca estender-se-á também ao usufruto, salvo convenção em contrário.
• Direito de realizar obras e benfeitorias: De acordo com o artigo 503 do Código Civil, as obras e benfeitorias podem ser feitas na habitação em que se detenha a nua propriedade, desde que não prejudiquem o usufrutuário.
• Direito à restituição do uso e gozo da habitação quando extinto o usufruto: O artigo 522.º do Código Civil indica que, "acabado o usufruto, o usufrutuário entregará ao proprietário a coisa usufruída, salvo o direito de retenção que corresponda ao usufrutuário ou seus herdeiros pelos desembolsos que devam ser reembolsados. Feita a entrega, extingue-se a caução ou hipoteca".

Quais são as obrigações do nu-proprietário na Espanha?

As obrigações do nu proprietário são as seguintes:

• Encarregar-se das reparações extraordinárias do imóvel, neste caso a habitação: De acordo com o artigo 501.º do Código Civil, as reparações extraordinárias correrão a cargo do proprietário. "O usufrutuário é obrigado a notificar o proprietário quando for urgentemente necessário", explica o artigo.
• Respeito ao direito do usufrutuário: O artigo 489.º do Código Civil estabelece que o nu-proprietário "não pode alterar as características da coisa usufruída, nem praticar atos que prejudiquem o direito do usufrutuário".
• Pagamento dos impostos e direitos correspondentes ao usufruto: O artigo 505.º do Código Civil sublinha que o nu-proprietário tem a obrigação de pagar os impostos e direitos correspondentes ao imóvel, com exceção do Imposto Predial, que será pago por o usufrutuário.
• Pagamento da hipoteca do usufrutuário: De acordo com o artigo 509.º do Código Civil, o usufrutuário de um imóvel hipotecado "não é obrigado a pagar as dívidas em cuja garantia foi constituída a hipoteca" e, se o imóvel for penhorado ou alienado judicialmente para o pagamento da dívida, “o proprietário responderá ao usufrutuário pelo que perder por este motivo”.
• Deverá responder perante o usufrutuário: O nu-proprietário deve responder perante o usufrutuário se a propriedade for penhorada ou vendida para pagar uma dívida.
• Pagar as despesas da comunidade: A Suprema Corte, em julgamento de maio de 2005, afirma que "esta é uma obrigação imposta não aos usuários de uma propriedade, mas aos seus proprietários".

Como se adquire uma propriedade nua em Espanha?

A forma mais comum de adquirir a mera propriedade em Espanha é quando alguém herda a mera propriedade de um imóvel, reservando o direito de usufruto para o cônjuge viúvo.

Também é comum adquirir a mera posse por meio de doação com reserva de usufruto, mecanismo pelo qual o doador transmite a mera posse ao donatário, mas reserva o usufruto por toda a vida do imóvel.

Outro caso pode ser quando o proprietário de uma propriedade vende a propriedade nua e reserva o usufruto. As pessoas que optam por esta solução são geralmente pessoas idosas que não têm herdeiros ou que necessitam de recursos financeiros. Dessa forma, eles garantem o uso do imóvel, geralmente vitalício (durante sua vida) e recebem uma compensação financeira.

Propriedade nua na Espanha: quando se adquire o uso e o gozo

A propriedade plena de um bem de usufruto consolida-se quando a propriedade e o uso e gozo se combinam na mesma pessoa. A consolidação da propriedade total ocorre quando ocorre um dos seguintes casos.

Venda do usufruto: Caso o usufrutuário decida vender o seu direito de usufruto, o mais comum é vendê-lo ao nu-proprietário. Há ainda o caso da extinção do usufruto, que pode dever-se a três causas:

1. Morte do usufrutuário: Quando o usufrutuário morre, o gozo, o uso e o uso da propriedade passam para o nu proprietário. No caso de o usufruto corresponder a várias pessoas em compropriedade, o nu-proprietário não recebe a plena propriedade até à morte de todos os usufrutuários.
2. Cumprimento do prazo para o qual foi constituído: Em caso de falecimento do usufrutuário antes do prazo estipulado, a utilização do usufruto passará também para o nu-proprietário, salvo convenção em contrário.
3. Cumprimento das condições estipuladas no contrato de usufruto: Se o usufruto for concedido até que o nu-proprietário, por exemplo, se case, o nu-proprietário receberá a propriedade plena após o casamento.

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