Affitto con riscatto in Spagna: un modo alternativo per comprare casa dopo il COVID-19

Jarek Ceborski / Unsplash
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9 luglio 2020, Redazione

La pandemia di COVID-19 e la potenziale crisi economica in Spagna causata da essa, insieme ad alcuni cambiamenti nelle valutazioni degli immobili effettuate dal Banco de España (Banca di Spagna) sono solo alcuni dei motivi per cui i potenziali acquirenti di case in Spagna senza risparmi sufficienti possono non essere in grado di accedere a un mutuo. Pertanto, l'affitto col riscatto in Spagna, ovvero affittare un immobile con l'opzione di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo può essere una buona alternativa per riattivare il mercato immobiliare e un'ottima opzione per i potenziali acquirenti.

Variazioni di valutazioni e mutui

Il Banco de España, consapevole che la crisi del coronavirus avrebbe causato una battuta d'arresto nelle transazioni immobiliari in Spagna, in aprile ha inviato una lettera alle principali associazioni di valutazione immobiliare nel paese, in cui ha avvertito della difficoltà di stabilire un prezzo di mercato corretto a causa dello stato di allarme e della possibile caduta del prezzo delle case in Spagna nei prossimi mesi.

Nella lettera, si raccomanda che le associazioni di valutazione delle proprietà utilizzino tecniche di valutazione alternative al tradizionale metodo di confronto, che è regolato e stabilisce che una proprietà deve essere esaminata con almeno altre sei proprietà comparabili per calcolarne il valore. Uno dei nuovi metodi utilizzati su richiesta del Banco de España è il "metodo di aggiornamento dell'affitto", che consiste nell'ottenere il valore della proprietà in base al reddito locativo, applicando calcoli futuri come per quanto tempo la proprietà potrebbe essere affittata per e con quale prezzo di affitto.

Gli esperti sui mutui avvertono che un calo del valore delle valutazioni immobiliari sta mettendo a repentaglio la concessione di nuovi mutui a causa della mancanza di risparmi di molti clienti. L'unico modo per andare avanti con un acquisto sarebbe quello di negoziare il prezzo con il venditore.

Tuttavia, un'altra opzione che sta diventando sempre più popolare in Spagna è l'affitto con riscatto, che consiste in un contratto di locazione che introduce una clausola che autorizza esclusivamente l'inquilino ad acquistare la proprietà. È un diritto (non un obbligo) acquistare entro un periodo stabilito e per un prezzo concordato con il proprietario dell'immobile.

L'affitto con riscatto in Spagna presenta molti vantaggi finanziari in questo periodo economicamente instabile per molte famiglie. Ma vale la pena affittare in Spagna? E che dire di altri vantaggi e svantaggi dell'affitto da acquistare in Spagna nel 2020 dopo COVID-19? Diamo un'occhiata a Salvador Salcedo dello studio legale,https://aticojuridico.com/alquiler-opcion-compra-pros-contras-reforma-ley-arrendamientos/https://aticojuridico.com/alquiler-opcion-compra-pros-contras-reforma-ley-arrendamientos/.

I vantaggi dell'affitto con riscatto

Uno dei principali vantaggi per l'inquilino è di poter vivere nella proprietà prima di acquistarla e, quindi, vedere se soddisfa le aspettative o meno. Nel caso in cui l'inquilino non sia interessato, può sempre lasciare passare il termine senza effettuare l'acquisto finale, ma nel frattempo può utilizzare il termine massimo di cinque anni di affitto, una buona opzione per coloro che necessitano di una nuova opzione di affitto in tempi di coronavirus.

Inoltre, durante il periodo concesso per acquistare potenzialmente la proprietà, il futuro acquirente ha anche abbastanza tempo per cercare un finanziamento adatto, se necessario.

Un altro vantaggio per l'inquilino è che il prezzo del futuro acquisto dell'immobile è fissato in anticipo, quindi se i prezzi aumentano entro cinque anni, il futuro acquirente non vedrà aumentare il prezzo di acquisto dell'immobile. Tuttavia, funziona in entrambi i modi e se il prezzo della casa dovesse diminuire, l'acquirente sarebbe in grado di rinunciare all'opzione di acquisto se il prezzo concordato fosse considerato eccessivo. "Il proprietario della proprietà attirerà le parti interessate con il potenziale dell'opzione di acquisto, ovvero coloro che altrimenti escluderebbero l'acquisto di una casa", aggiunge Salvador Salcedo.

Gli svantaggi dell'affitto con riscatto

Come per tutto, ci sono anche degli svantaggi dell'affitto per acquistare proprietà. Uno dei principali svantaggi per il proprietario è che, se la sua priorità è vendere la casa il più presto possibile, questo tipo di contratto non garantisce la vendita.
"Non è l'ideale se la vendita prevista cade, ma è anche peggio se la proprietà ti viene restituita dopo il contratto di locazione in uno stato peggiore di quello in cui era stata originariamente fornita", afferma l'avvocato di Ático Jurídico. Inoltre, mantenere l'offerta di vendita durante il periodo concordato può essere un handicap, poiché il proprietario ridurrà le sue possibilità di vendita ad altri potenziali acquirenti.

Tasse dell'affitto con riscatto

La tassazione dell'affitto con riscatto non è favorevole ed è un'operazione imponibile sia per l'affitto che per l'acquisto:

Imposte sul canone di locazione: nel caso in cui una proprietà venga affittata, l'inquilino è tenuto a pagare la tassa di trasferimento (ITP) e l'importo viene calcolato applicando una tariffa prevista dalla legge sull'affitto concordato. Il locatore, d'altra parte, saranno tassati sull'imposta sul reddito dell'IRPF per il reddito locativo ricevuto.

Imposte sull'opzione di acquisto: questa operazione è anche soggetta all'imposta di trasferimento, che deve essere pagata dall'affittuario. La base per il calcolo dell'imposta sarà l'importo pagato per la concessione del diritto di opzione (premio), o il 5% del prezzo di vendita se il premio pagato è inferiore. Se la proprietà viene infine trasferita, dopo aver preso in prestito l'opzione di acquisto, l'acquirente pagherà nuovamente una tassa di trasferimento sull'intero prezzo. Nel caso di una nuova proprietà, il diritto di opzione e la successiva vendita sono soggetti a IVA.

Il proprietario e il locatore devono pagare la plusvalenza dell'imposta sul reddito dell'IRPF. Se l'opzione di acquisto viene sfruttata, la vendita della proprietà genererà una nuova plusvalenza per il venditore.
"Se il premio e il reddito locato sono detratti dal prezzo di vendita, questi concetti costituiranno un valore di trasferimento inferiore per il calcolo del profitto", conclude Ático Jurídico.

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