A pandemia da COVID-19 e a potencial crise económica em Espanha causada pela mesma, juntamente com algumas alterações nas avaliações imobiliárias feitas pelo Banco de Espanha são apenas algumas das razões pelas quais os potenciais compradores de casas em Espanha sem poupanças suficientes não poderão ter acesso a um crédito habitação. Portanto, o arrendamento com opção de compra em Espanha, ou seja, comprar um imóvel arrendado após um determinado período de tempo, pode ser uma boa alternativa para reativar o mercado imobiliário e uma grande opção para potenciais compradores.
Alterações nas avaliações e crédito habitação
O Banco de Espanha, consciente de que a crise do coronavírus iria causar uma paragem nas transações imobiliárias em Espanha, enviou em abril uma carta às principais associações de avaliação imobiliária do país, na qual alertava para a dificuldade de estabelecer um preço de mercado correto devido ao estado de alarme e à possível queda do preço da habitação em Espanha nos próximos meses.
Na carta, recomenda-se que as associações de avaliação imobiliária utilizem técnicas de avaliação alternativas ao método tradicional de comparação, que é regulamentado e estabelece que um imóvel deve ser analisado com pelo menos seis outros imóveis comparáveis, a fim de calcular o seu valor. Um dos novos métodos utilizados a pedido do Banco de Espanha é o "método de atualização do arrendamento", que consiste em obter o valor do imóvel com base no rendimento do arrendamento, aplicando cálculos futuros, tais como o tempo durante o qual o imóvel poderia ser arrendado e com que preço de arrendamento.
Os peritos hipotecários avisam que uma queda no valor das avaliações imobiliárias está a pôr em risco a concessão de novos crédito habitação, devido à falta de poupanças de muitos clientes. A única forma de avançar com uma compra seria negociar o preço com o vendedor.
No entanto, outra opção que está a tornar-se cada vez mais popular em Espanha é o arrendamento com opção de compra, que consiste num contrato de arrendamento que introduz uma cláusula que dá, exclusivamente, ao inquilino o direito de comprar o imóvel. É um direito (não uma obrigação) de comprar, dentro de um período estabelecido e por um preço acordado com o proprietário do imóvel.
O arrendamento com opção de compra em Espanha tem muitas vantagens financeiras neste período economicamente instável para muitas famílias. Mas será que o arrendamento com opção de compra em Espanha vale a pena? Quais são as suas vantagens e desvantagens, após a COVID-19? Vejamos toda a informação com Salvador Salcedo, do escritório de advogados Ático Jurídico.
As vantagens do arrendamento com opção de compra
Uma das principais vantagens para o arrendatário é poder usufruir do imóvel antes de o comprar e, portanto, ver se satisfaz ou não as suas expectativas. Caso o inquilino não esteja interessado, pode sempre deixar passar o prazo sem fazer a compra final, mas entretanto pode esgotar o prazo máximo de cinco anos de arrendamento, uma boa opção para quem necessita de uma nova opção de arrendamento nos tempos do coronavírus.
Além disso, durante o período concedido para potencialmente comprar o imóvel, o futuro comprador também tem tempo suficiente para procurar financiamento hipotecário, se necessário.
Outro benefício para o arrendatário é que o preço da futura compra do imóvel é fixado com antecedência, pelo que se os preços subirem dentro de cinco anos, o futuro comprador não terá que pagar um preço de compra mais elevado. No entanto, isto funciona nos dois sentidos e se o preço da casa descer, o comprador poderá renunciar à opção de compra se o preço acordado for considerado excessivo. "O proprietário do imóvel atrairá os interessados com potencial de opção de compra, ou seja, aqueles que de outra forma teriam excluído a compra de uma casa", acrescenta Salvador Salcedo.
As desvantagens do arrendamento com opção de compra
Também existem desvantagens no que diz respeito ao arrendamento com opção de compra. Uma das principais desvantagens para o proprietário é que, se a sua prioridade é vender a casa o mais depressa possível, este tipo de contrato não garante a venda. "Não é ideal se a venda prevista fracassar, mas é ainda pior se o imóvel for devolvido às suas mãos após o arrendamento num estado pior do que aquele em que foi originalmente entregue", diz o advogado do Ático Jurídico. Além disso, manter a oferta de venda durante o período acordado pode ser uma desvantagem, porque o proprietário reduzirá as suas hipóteses de venda a outros potenciais compradores.
Impostos associados ao arrendamento com opção de compra
A tributação do arrendamento com opção de compra do imóvel não é favorável e é uma operação tributável tanto para o arrendamento como para a compra:
Impostos sobre o arrendamento: no caso de um imóvel ser arrendado, o arrendatário é obrigado a pagar Imposto de Transmissão (ITP) e o montante é calculado através da aplicação de uma taxa prevista na lei ao arrendamento acordado. O arrendador, por outro lado, será tributado em IRPF sobre o rendimento do arrendamento recebido.
Impostos sobre a opção de compra: esta operação está também sujeita ao Imposto sobre Transmissões, a ser pago pelo arrendatário. A base para o cálculo do imposto será o montante pago pela concessão do direito de opção (prémio), ou 5% do preço de venda, se o prémio pago for inferior. Se o imóvel for finalmente transferido, após ter tomado conhecimento da opção de compra, então o comprador pagará novamente o Imposto de Transmissão sobre o preço total. No caso de um novo imóvel, o direito de opção e a venda subsequente estão sujeitos ao IVA.
O proprietário e o arrendador devem pagar o ganho de capital no imposto sobre o rendimento IRPF. Se a opção de compra for utilizada, então a venda do imóvel gerará um novo lucro de capital para o vendedor. "Se o prémio e os rendimentos de arrendamento pagos forem deduzidos do preço de venda, estes conceitos constituirão um valor de transferência inferior para o cálculo do lucro", conclui Ático Jurídico.