Os preços das casas em Espanha: como a COVID-19 afetou o mercado imobiliário

O cenário económico e imobiliário causado pela pandemia do coronavírus em Espanha está aparentemente a piorar, à medida que as semanas vão passando, segundo os especialistas. No início do período de confinamento, o consenso de peritos e agências antecipou uma diminuição do PIB de cerca de 5%, mas agora o colapso está nos dois dígitos. O Banco de Espanha, a Fedea (Fundação de Estudos de Economia Aplicada) e a CEOE (Confederação Espanhola de Organizações Empresariais) já falam de quedas de mais de 10%.

Um agravamento das perspetivas económicas

O agravamento da situação económica é generalizado e atingiu também o mercado imobiliário, que ficou em grande parte paralisado durante o auge da pandemia, especialmente evidente agora que foram divulgados os primeiros dados oficiais sobre o impacto da COVID-19. Segundo os notários, em março, as vendas de casas caíram 37% e as assinaturas de créditos habitação 28%. Estes números continuarão a aumentar, se tivermos em conta que o estado de alarme apenas afetou a segunda metade do mês de março. Na mesma linha, os registadores situaram a quebra nas transações durante o mês de abril em mais de 38%.

Devido a este cenário, os peritos e economistas imobiliários estão a atualizar os seus cálculos e prevêem, neste momento, uma queda de dois dígitos nos preços das casas usadas, com particular ênfase nas zonas turísticas; isto soma-se a um abrandamento na construção de novos imóveis e a um tímido ajustamento das rendas, um mercado que será reforçado por um novo aumento da procura.

Casas usadas

"Acreditamos que os preços da habitação usada podem descer a curto prazo, entre 5% e 10%", explica Mikel Echavarren, CEO da Colliers International Spain.

Raymond Torres, diretor da Funcas (Fundação das Caixas Económicas em Espanha), vai um passo mais além e recorda que "a dinâmica do preço e da economia estão intimamente associadas. De acordo com este padrão, com uma queda do PIB estimada em cerca de 9,5% de acordo com o consenso, o preço médio poderia sofrer um ajustamento ainda maior, entre 10% e 20%". A rede imobiliária Remax também se movimenta nestes números e adverte que, em algumas zonas, poderemos assistir a uma queda de preços que poderá atingir os 30%.

Segundo Daniel Lacalle, economista chefe da empresa de planeamento financeiro Tressis, "é lógico pensar que o preço da habitação vai perder o aumento acumulado entre 2018 e 2019" e que haverá uma queda de dois dígitos no preço da habitação devido ao coronavírus.

Novas construções

Espera-se uma situação muito diferente para as novas construções que, de momento, parecem estar a salvo da tempestade, no que diz respeito aos preços. Segundo Daniel Cuervo, Secretário-Geral da APCE Espanha (a associação de promotores imobiliários a nível nacional), "o mercado está a funcionar muito bem. As vendas já assinadas estão a ser mantidas com total normalidade, o que é muito importante porque temos o produto que está atualmente em construção vendido a cerca de 85%. Quanto às novas vendas, estamos a receber informação positiva das empresas, pois existem reservas e vendas, embora a taxas muito inferiores às de uma situação normal".

A Echavarren da Colliers International espera também um impacto limitado na construção de novas habitações e assegura que "o preço permanecerá razoavelmente estável tanto este ano como nos próximos anos, desde que não haja variações significativas se as sub-rogações dos empréstimos à construção não forem postas em risco pelos bancos".

As zonas com as quedas mais acentuadas

Relativamente às zonas onde se registará a maior descida de preços, Lacalle coloca a tónica sobretudo nas zonas de segunda habitação, nas zonas de praia e nas regiões com maior desemprego, ao mesmo tempo que a Funcas considera igualmente provável uma descida acentuada dos preços nas zonas de maior densidade populacional nos grandes centros urbanos (sobretudo após o confinamento está a aumentar o interesse nas áreas metropolitanas ou nos municípios da periferia das grandes cidades, onde o comprador pode optar por casas mais espaçosas pelo mesmo preço ou mesmo por menos). Além disso, essas casas no centro das cidades, quase independentemente da sua localização, têm pouca luz natural e as pessoas querem uma mudança "por causa do trauma que o confinamento deixou", detalha Torres.

Na mesma linha, José Luis Álvarez Arce, professor de Economia da Universidade de Navarra (UNAV), insiste que "é evidente que a procura de habitação vai diminuir de mãos dadas com a recessão económica, o aumento do desemprego e a incerteza sobre a evolução da saúde e dos acontecimentos económicos no futuro próximo". Isto é agravado pela menor procura que se pode esperar de não residentes e estrangeiros, dada a mobilidade reduzida que vamos encontrar nos próximos meses". Isto afetará particularmente a habitação nas zonas turísticas.

Concretamente, a queda dos preços das casas usadas poderá exceder 10% em Palma de Maiorca, Alicante, Barcelona, Valência ou nas Ilhas Canárias, de acordo com os números tratados por Colliers.

Por último, os peritos da APCE explicam que o principal impacto ocorrerá "nas zonas com taxas de desemprego mais elevadas e destruição do tecido empresarial, como é lógico. Em todo o caso, entendemos que as zonas onde a atividade de promoção imobiliária já estava presente eram localizações com procura suficiente e mercados com dinamismo suficiente. Pelo contrário, as áreas que não têm grandes cidades e nenhum segundo mercado doméstico, locais que tinham pouca actividade antes da crise de saúde, podem ter mais dificuldades".

Quanto tempo durará o ajustamento dos preços?

De momento, a previsão é que esta descida de preços continue este ano pelo menos até ao início de 2021, embora tudo dependa da evolução da crise sanitária (com a possibilidade de mais surtos de coronavírus e o fato de uma vacina demorar a chegar), bem como da resposta da economia nos próximos meses.

A este respeito, Pedro Abella, diretor do Programa Executivo de Gestão Imobiliária do IE Business School, afirma que "a procura no mercado imobiliário continua forte, apesar da paragem, e a oferta é baixa, pelo que se espera que haja uma recuperação entre 9 e 12 meses, desde que a evolução do coronavírus continue em baixa e sem ressurgimento". Além disso, acredita que o fato de a situação económica e imobiliária ser mais sólida do que quando a crise eclodiu em 2008, "significará que o impacto a curto e médio prazo não será muito grave e que haverá também ajuda das instituições nacionais e europeias".

A sua teoria é partilhada pelo diretor da Funcas, que exclui um colapso prolongado do mercado porque "existem vários fatores que contribuem para colocar uma base na recessão: taxas de juro baixas, alta demanda potencial, especialmente entre os jovens, dinâmica demográfica e sociológica, investidores internacionais atraídos pelos centros urbanos, cujos preços ainda são inferiores aos observados em outras capitais internacionais". No entanto, insiste que, embora o mercado possa começar a subir no outono, desde que não haja uma nova pandemia que exija novas medidas de contenção, o colapso das vendas de imóveis não atingiu o seu nível mais baixo e "teremos de esperar um pouco para recuperar o terreno perdido desde o início do estado de alarme, porque o elevado desemprego e o receio de perder postos de trabalho continuarão a ter um efeito na procura".

Esta opinião é também partilhada pelo professor de economia da Universidade de Navarra, que sublinha que "o declínio levará algum tempo, dependendo do tempo que os vendedores demorarem a ajustar as suas expetativas do preço de venda à realidade enfrentada pelos potenciais compradores. Mas, como o mercado imobiliário estava muito mais equilibrado do que na crise anterior, podemos esperar que o ajuste seja muito menos dramático". Para a APCE, o regresso à normalidade terá lugar dentro de 18-20 meses.

Em geral, os especialistas salientam que o nível de profissionalização do setor imobiliário e o baixo nível de endividamento das empresas de referência do negócio são outros fatores que ajudarão a limitar o impacto da COVID-19. Salientam ainda que a queda previsível na construção de novas habitações (que poderá atingir 40%, ou seja, a níveis de há cerca de quatro anos) reduzirá qualquer risco de excesso de oferta na promoção de novas construções.

Em todo o caso, o consenso é de que 2022 será o primeiro ano em que o mercado regressará a uma situação semelhante à anterior à COVID-19, embora os peritos de Collier acreditem que a "recuperação total" do mercado poderá levar entre quatro e cinco ano, "quando o nosso país atingir um nível de ocupação e desemprego semelhante ao que tínhamos no início do ano", diz Echavarren, que adverte que este ano o declínio nas vendas será de cerca de 30%.

A sua opinião coincide com a de Gonzalo Bernardos, professor de Economia da Universidade de Barcelona (UB) e analista imobiliário, que recorda que "a recuperação do mercado imobiliário está sempre atrasada em relação à da economia". A mesma coisa acontece com a queda dos preços. No primeiro trimestre de 2021, o preço continuará a cair e, em contrapartida, a economia já estará a crescer a um ritmo elevado". Na sua opinião, só veremos os preços residenciais do ano passado no final de 2023.

A Remax prevê uma descida anual das operações entre 10% e 30%, dependendo da área geográfica, e uma recuperação relativamente rápida. "Parece que esta é uma crise muito mais sazonal do que a anterior em 2007, que será menos grave em termos do mercado imobiliário e durará muito menos tempo", acrescenta a rede imobiliária.

Uma queda mais moderada nos preços de arrendamento

Em geral, o mercado acredita que muitos compradores potenciais não terão acesso a uma casa em termos de propriedade, pelo que serão obrigados a recorrer ao mercado de arrendamento, que já estava a arrastar uma procura excessiva antes da chegada do coronavírus. Por conseguinte, os peritos não esperam uma diminuição significativa das rendas.

"É evidente que os preços vão ter de descer, porque aqueles que não estão em processo de ERTE (despedimento temporário) perderam os seus empregos ou estão em risco de os perder. Mas a procura continuará a ser muito elevada porque o arrendamento de uma propriedade tornar-se-á o refúgio daqueles que não poderão comprar, especialmente nas grandes cidades. Somos oriundos de uma clara falta de oferta nos principais centros económicos e demográficos e a procura irá provavelmente aumentar, pelo que é lógico que não haverá fortes quedas nas rendas", diz Beatriz Toribio, diretora geral da ASVAL (Associação de Proprietários de Imóveis para Arrendamento).

Bernardos, por sua vez, acredita que "haverá muito mais operações de arrendamento em 2020 do que em 2019. Por um lado, haverá muitas reduções no valor dos arrendamentos. E, por outro lado, poderemos assistir à mudança de casas de arrendamento caras para opções mais baratas, com a concentração na mesma habitação de antigos inquilinos que viviam cada um numa propriedade diferente...". Os seus números prevêem uma descida no preço do arrendamento de cerca de 13%.

O mesmo se aplica ao diretor do Programa Executivo de Gestão Imobiliária da IE Business School, que sublinha que "o mercado de arrendamento começou a ter muita atração antes da ruptura, por razões como o difícil acesso ao financiamento devido a condições rigorosas ou a falta de poupanças para pagar um depósito hipotecário, maior mobilidade entre os jovens, devido a alterações em conceitos como economia colaborativa ou pay-per-use, e o aumento das famílias monoparentais por decisão ou divórcio. Estes critérios foram mantidos e mesmo reforçados, pelo que é previsível que se mantenham com força, sobretudo devido à extrema falta de oferta (e, em especial, de renda acessível) e ao possível endurecimento das condições de financiamento".

Como explicam os peritos, um dos fatores que mais afetará a atração da procura de habitação é a previsível diminuição das assinaturas de créditos habitação, em resultado do agravamento das exigências dos bancos na concessão de novos empréstimos, num cenário de risco acrescido de desemprego e de queda generalizada do poder de compra dos cidadãos. Assim, ao longo do ano, prevê-se uma diminuição na formalização de novas operações na ordem dos 30%.

"O dinheiro é assustador e o seu crédito é ainda mais assustador. Os bancos sofreram muito durante a "Grande Recessão" e muitas entidades continuam com os ajustamentos derivados da mesma. Estes meses de incumprimento das hipotecas devem ser resolvidos, mas é de esperar que o setor financeiro seja ainda mais cauteloso, daí o potencial do mercado de arrendamento habitacional", sublinha o perito da IE Business School.

Bernardos acredita que a concessão de hipotecas irá diminuir ainda mais do que as vendas (30-35%), como resultado de "uma procura notavelmente menor, uma vez que quando há uma crise, as famílias tendem a aumentar as suas poupanças em relação ao seu rendimento, e um critério mais rigoroso na concessão de hipotecas. As famílias que trabalham em pequenas e médias empresas e cujo rendimento é inferior a 2.500 euros terão muito mais dificuldade em conseguir uma hipoteca", afirma.

Arrendamento, líder da recuperação

Os peritos estão a enviar uma mensagem à Administração, pedindo-lhe que aproveite a oportunidade oferecida por cada crise e que coloque o arrendamento na liderança da recuperação económica, do emprego e do investimento.

"O arrendamento, tanto no mercado livre como para o público a preços acessíveis, é um mercado que ainda não está desenvolvido em Espanha. É por isso que os investidores nacionais e estrangeiros estão tão interessados em entrar e optar por este modelo. E devemos aproveitar esta oportunidade para continuar a dinâmica que parecia estar a ter antes da chegada da crise sanitária. Afinal, é um mercado mais forte e mais flexível do que o mercado de compra, e seria importante lançar as bases para a recuperação e para enfrentar futuras crises", sublinha Toribio.

Na sua opinião, o compromisso com o mercado do arrendamento "permitir-nos-ia abordar várias áreas: por um lado, a necessidade de facilitar o acesso à habitação e, por outro, de gerar atividade económica, criar emprego e atrair novos investimentos". Mas, para tal, considera essencial que exista um quadro jurídico e regulamentar estável que dê garantias aos investidores, bem como a redução dos obstáculos administrativos, a aceleração da ajuda aos afetados pelo impacto do coronavírus e a aplicação de incentivos fiscais para que tanto os pequenos como os grandes proprietários de habitações ponham no mercado as suas casas vazias.