Prețurile locuințelor în Spania: modul în care COVID-19 a afectat piața imobiliară

Freepik
Freepik
2 iulie 2020, Redacție

Scenariul economic și imobiliar cauzat de pandemia coronavirus din Spania se înrăutățește aparent pe măsură ce timpul trece, potrivit experților. La începutul perioadei de carantină, consensul experților și agențiilor a anticipat o scădere a PIB-ului de aproape 5%, cu toate acestea, acum prăbușirea a atins cifre duble. Banca de España (Banca Spaniei), Fedea (Fundația de Studii în Economie Aplicată) și CEOE (Confederația Spaniolă a Organizațiilor Patronale) vorbesc deja despre scăderi de peste 10%.

O perspectivă economică înrăutățită

Situația economică care se înrăutățește este larg răspândită și a ajuns și pe piața locuințelor, care a fost în mare parte paralizată în perioada pandemiei, mai ales evident acum când au fost publicate primele date oficiale privind impactul COVID-19. Potrivit notarilor, în martie vânzările de case au scăzut cu 37%, iar creditele ipotecare acordate cu încă 28%. Aceste numere roșii vor continua să crească, dacă luăm în considerare faptul că starea de alarmă a afectat doar a doua jumătate a lunii martie. În aceeași linie, registrele arată o scădere a tranzacțiilor în aprilie cu peste 38%.
Datorită acestui scenariu, experții și economiștii imobiliari își actualizează calculele și preconizează în prezent o scădere de două cifre a prețurilor locuințelor second hand, cu un accent deosebit pe zonele turistice; acest lucru vine pe lângă o încetinire a construcției de noi case și o ajustare timidă a veniturilor din chirii, o piață care va fi consolidată de o nouă creștere a cererii.

Proprietățile second hand

"Credem că prețurile locuințelor la mâna a doua pot scădea pe termen scurt 5% până la 10%", explică Mikel Echavarren, CEO Colliers International Spania.
Raymond Torres, directorul Funcas (Fundația Băncilor de Economii din Spania), face un pas mai departe și reamintește că „dinamica prețurilor și a economiei sunt strâns asociate. Conform acestui tipar, cu o scădere estimată a PIB-ului de aproape 9,5%, prețul mediu ar putea experimenta o ajustare și mai mare între 10% și 20% ". Rețeaua imobiliară Remax apreciază și ea aceleași cifre și avertizează că în unele zone am putea observa o scădere a prețurilor de până la 30%.

Potrivit lui Daniel Lacalle, economist șef la compania de planificare financiară Tressis, „este logic să credem că prețul locuințelor va pierde creșterea acumulată între 2018 și 2019” și că va exista o scădere de două cifre în prețul locuințelor din cauza coronavirusului.

Construcții noi

O situație foarte diferită este de așteptat pentru construcțiile noi care, deocamdată, par să se salveze de la furtună în ceea ce privește prețurile. Potrivit lui Daniel Cuervo, secretarul general al APCE España (asociația promotorilor imobiliari la nivel național), „piața funcționează foarte bine. Vânzările deja semnate sunt menținute cu normalitate totală, ceea ce este foarte important pentru că în prezent avem produsul care este în construcție vândut la aproximativ 85%. În ceea ce privește noile vânzări, primim informații pozitive de la companii, deoarece există rezerve și vânzări, deși la prețuri mult mai mici decât într-o situație normală ".

Echavarren de la Colliers International se așteaptă, de asemenea, la un impact limitat asupra construcțiilor noi rezidențiale și asigură că „prețul va rămâne rezonabil și stabil atât în acest an, cât și în anii următori, cu condiția să nu existe variații semnificative dacă subrogările împrumuturilor pentru dezvoltare nu sunt expuse riscului din partea băncilor ".

Zonele cu cele mai abrupte scăderi

În ceea ce privește zonele în care prețurile vor scădea cel mai mult, Lacalle pune accentul în principal pe zonele de locuințe secundară, locațiile de la plajă și regiunile cu șomaj mai mare, în timp ce Funcas cosideră, de asemenea, că scăderea accentuată a prețurilor este la fel de probabilă în zonele cu o densitate mai mare a populației în marile centre orașe ( mai ales după ce carantina a crescut interesul pentru zonele metropolitane sau municipalitățile de la marginea orașelor mari, unde cumpărătorul poate opta pentru case mai spațioase cu același preț sau chiar mai mic). Mai mult, astfel de case din centrul orașului, aproape indiferent de locul în care se află, au puțină lumină naturală, iar oamenii își doresc o schimbare „din cauza traumei pe care a lăsat-o carantina”, detaliază Torres.

În aceeași linie, José Luis Álvarez Arce, profesor de economie la Universitatea din Navarra (UNAV), insistă că „este evident că cererea de locuințe va scădea mână în mână cu recesiunea economică, șomajul crescut și incertitudinea cu privire la cum vor evolua evenimentele Din punct de vedere al sănătății și economiei în viitorul apropiat, aceasta se agravează cu cererea mai mică care poate fi așteptată de la nerezidenți și de expați, având în vedere mobilitatea redusă cu care ne vom confrunta în lunile următoare. Acest lucru va afecta în special locuințele din zonele turistice.

Mai exact, scăderea prețurilor locuințelor second-hand ar putea depăși 10% în Palma de Mallorca, Alicante, Barcelona, Valencia sau Insulele Canare, în conformitate cu numerele gestionate de Colliers.

În cele din urmă, experții de la APCE explică că impactul principal va avea loc "în acele zone cu rate mai mari de șomaj și distrugerea țesăturilor de afaceri, așa cum este logic. În orice caz, înțelegem că acele zone în care activitatea de dezvoltare imobiliară era deja prezentă erau locațiile cu o cerere suficientă și piețe cu suficient dinamism. Dimpotrivă, acele zone care nu au orașe mari și nu există o a doua piață internă, locuri care au avut o activitate mică înainte de criza COVID-19, ar putea să treacă printr-o perioadă mai dificilă ".

Cât va dura ajustarea prețurilor?

Pentru moment, prognoza este că aceste scăderi ale prețurilor vor continua în acest an până la începutul anului 2021, deși totul va depinde de modul în care evoluează criza de sănătate (cu posibilitatea apariției mai multor focare de coronavirus și a faptului că un vaccin întârzie să apară), precum și modul în care economia răspunde în lunile următoare.

În acest sens, Pedro Abella, directorul Programului executiv de management imobiliar la IE Business School, spune că „cererea pe piața locuințelor rămâne puternică, în ciuda opririi, iar oferta este scăzută, așa că este de așteptat ca va exista o recuperare între 9 și 12 luni, cu condiția ca evoluția coronavirusului să fie una negativă și fără noi focare. În plus, consideră că faptul că situația economică și imobiliară este mai solidă decât atunci când a izbucnit criza în 2008, "va însemna că impactul pe termen scurt și mediu nu va fi foarte grav și că va exista și ajutorul instituțiilor naționale și europene ".

Teoria sa este împărtășită de directorul Funcas, care exclude o prăbușire prelungită a pieței, deoarece „mai mulți factori contribuie la a-și spune cuvântul în recesiune: ratele dobânzilor scăzute, cererea potențială ridicată în special în rândul tinerilor, dinamica demografică și sociologică, investitorii internaționali atrași de centrele urbane, ale căror prețuri sunt încă mai mici decât cele observate în alte capitale internaționale, cu toate acestea, insistă asupra faptului că, deși piața poate începe să crească în toamnă, cu condiția să nu existe o nouă pandemie care să necesite noi măsuri de izolare, prăbușirea vânzărilor de proprietății nu a atins cel mai scăzut nivel și „va trebui să așteptăm un timp pentru a recupera terenul pierdut de la începutul stării de alarmă, deoarece șomajul ridicat și teama de a pierde locul de muncă vor continua să aibă un efect asupra cererii”.

Această opinie este împărtășită și de profesorul de economie de la Universitatea din Navarra, care subliniază că „declinul va dura ceva timp, în funcție de cât timp le ia vânzătorilor să-și ajusteze așteptările lor legate de prețul de vânzare la realitatea cu care se confruntă potențialii cumpărători. Dar, deoarece piața imobiliară a fost mult mai echilibrată decât în ​​criza anterioară, ne putem aștepta ca ajustarea să fie mult mai puțin dramatică. Pentru APCE, revenirea la normalitate va avea loc în 18-20 de luni.

În general, experții subliniază că nivelul de profesionalizare al sectorului imobiliar și nivelul scăzut al datoriilor companiilor de referință ale activității sunt alți factori care vor contribui la limitarea impactului COVID-19. Ei subliniază, de asemenea, că scăderea previzibilă a construcțiilor de locuințe noi (care ar putea ajunge la 40%; adică la niveluri de aproximativ patru ani în urmă), va reduce orice risc de aprovizionare excesivă în promovarea construcțiilor noi.

În orice caz, consensul consideră că 2022 va fi primul an în care piața revine la o situație similară cu cea anterioară COVID-19, deși experții de la Collier consideră că „recuperarea completă” a pieței ar putea dura între patru și cinci ani, „odată ce țara noastră va atinge un nivel similar de ocupare a locurilor de muncă și șomaj cu cel pe care îl aveam la începutul anului”, spune Echavarren, care avertizează că numai anul acesta scăderea vânzărilor va fi de aproximativ 30%.

Opinia sa coincide cu cea a lui Gonzalo Bernardos, profesor de economie la Universitatea din Barcelona (UB) și analist imobiliar, care reamintește că "recuperarea pieței locuințelor rămâne întotdeauna în urmă cu cea a economiei. Același lucru se întâmplă cu scăderea prețurilor. În primul trimestru al anului 2021, prețul va continua să scadă și, în schimb, economia va crește deja într-un ritm ridicat ". În opinia sa, nu vom vedea prețurile rezidențiale de anul trecut până la sfârșitul anului 2023.

Remax prezice o scădere a operațiunilor între 10% și 30% de la an la an, în funcție de zona geografică și o recuperare relativ rapidă. „Se pare că aceasta este o criză mult mai sezonieră decât cea din 2007, care va fi mai puțin gravă în ceea ce privește piața imobiliară și va dura mult mai puțin timp”, adaugă rețeaua imobiliară.

O scădere mai moderată a prețurilor de închiriere

În general, piața consideră că mulți cumpărători potențiali nu vor putea accesa o locuință în ceea ce privește proprietatea, astfel că vor fi obligați să apeleze la piața de închiriere, care avea deja o cerere înainte de sosirea coronavirusului. Prin urmare, experții nu se așteaptă la o scădere semnificativă a chiriei.

"Este clar că prețurile vor trebui să scadă, pentru că cei care nu sunt în proces de ERTE (șomaj tehnic) și-au pierdut locul de muncă sau riscă să îl piardă. Dar cererea va rămâne foarte mare pentru că închirierea unei proprietăți va deveni refugiul celor care nu vor putea cumpăra, în special în orașele mari. Vindem dintr-o lipsă clară de ofertă în principalele centre economice și demografice, iar cererea va crește probabil, deci este logic că acolo nu vor fi înregistrate scăderi puternice ale chiriei ”, spune Beatriz Toribio, directorul general al ASVAL (Asociația proprietarilor de case pentru proprietăți de închiriere).

Bernardos, din partea sa, consideră că "vor fi mult mai multe operațiuni de închiriere în 2020 decât în ​​2019. Pe de o parte, vor fi multe reduceri în ceea ce privește prețurile de închiriere. Și, pe de altă parte, am putea observa schimbarea locuințelor de închiriere scumpe pentru opțiuni mai ieftine, sau creșterea de locuințe închiriate la comun ... "Cifrele acestora prezic o scădere a prețului chiriei cu aproximativ 13%.

Același lucru este valabil și pentru directorul Programului executiv pentru managementul imobiliar la IE Business School, care subliniază că „piața de închirieri a început să aibă multă atracție, din motive precum accesul dificil la finanțare din cauza condițiilor stricte sau lipsa de economii pentru a plăti un depozit ipotecar, o mobilitate mai mare în rândul tinerilor, din cauza schimbărilor în concepte precum economia de colaborare sau plata pentru utilizare și creșterea familiilor monoparentale prin decizie sau divorț. Aceste criterii au fost menținute și chiar consolidate și, prin urmare, este de prevăzut că acestea vor continua cu putere, mai ales din cauza lipsei extreme de ofertă (și în special a chiriei accesibile) și a unei eventuale înăspriri a condițiilor de finanțare ".

După cum explică experții, unul dintre factorii care vor afecta cel mai mult explozia  închirierilor este scăderea previzibilă a împrumuturilor ipotecare, ca urmare a înăspririi cerințelor băncilor în cazul acordării de noi împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe într-un scenariu de risc crescut al șomajului și o scădere generală a puterii de cumpărare a cetățenilor. Prin urmare, pe tot parcursul anului, este de așteptat o scădere a formalizării de noi operațiuni de aproximativ 30%.

"Banii sunt înspăimântători și a-i împrumuta cu atât mai mult. Băncile au suferit foarte mult în timpul„ Marii recesiuni ", iar multe entități  bancare au încă în vigoare ajustări derivate din acestea. Aceste luni de neplată a creditelor ipotecare trebuie soluționate, dar este de așteptat ca sectorul financiar să fie și mai prudent, de unde și potențialul pieței de închiriere a locuințelor", subliniază expertul IE Business School.

Bernardos consideră că acordarea de credite ipotecare va scădea chiar mai mult decât vânzările (30-35%), ca urmare a „unei cereri notabil mai mici, întrucât atunci când există o criză, familiile tind să-și crească economiile în raport cu veniturile lor și devine un criteriu mai strict în acordarea de credite ipotecare. Familiile care lucrează în întreprinderi mici și mijlocii și al căror venit este mai mic de 2.500 de euro le va fi mult mai dificil să obțină o ipotecă ", spune el.

Chiria, vârful de lance al recuperării

Experții trimit un mesaj către Administrație, solicitându-i să profite de oportunitatea pe care o aduce fiecare criză și să plaseze chiria ca unul dintre pragurile de recuperare economică, de angajare și investiții.

"Chiria, atât pe piața liberă, cât și către public, la prețuri accesibile, este o piață care nu este încă dezvoltată în Spania. De aceea, investitorii naționali și străini sunt atât de interesați să intre și să opteze pentru acest model. Și ar trebui să profităm de această oportunitate de a continua impulsul pe care părea să îl aibă înainte de sosirea pandemiei. În final, este o piață mai puternică și mai flexibilă decât piața de achiziții și ar fi important să i se pună bazele pentru momentul în care se va recupera, care va veni mai devreme sau mai târziu, și pentru a face față crizelor viitoare ”, subliniază Toribio.

În opinia ei, angajamentul față de piața de închiriere „ne-ar permite să abordăm mai multe domenii: pe de o parte, nevoia de a facilita accesul la locuințe și, pe de altă parte, de a genera activitate economică, de a crea locuri de muncă și de a atrage noi investiții. Dar pentru a face acest lucru, consideră esențial să existe un cadru legal și de reglementare stabil, care să ofere garanții investitorilor, precum și reducerea obstacolelor administrative, accelerarea ajutorului pentru cei afectați de impactul coronavirusului și punerea în aplicare a stimulentelor fiscale atât pentru proprietarii de case mici cât și pentru cei care dețin case mari, pentru a-și pune casele goale de închiriat.

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung