Prezzi delle case in Spagna: come il COVID-19 ha influenzato il mercato immobiliare

Lo scenario economico e immobiliare che è stato causato dalla pandemia di coronavirus in Spagna sembra peggiorare con il passare delle settimane secondo gli esperti. All'inizio del periodo di confinamento, il consenso di esperti e agenzie prevedeva un calo del PIL vicino al 5%, tuttavia ora il crollo è a doppia cifra.
Il Banco de España (la Banca di Spagna), Fedea (la Fondazione di studi di economia applicata) e il CEOE (la Confederazione spagnola delle organizzazioni dei datori di lavoro) stanno già parlando di cadute di oltre il 10%.

Una prospettiva economica in peggioramento

Il peggioramento della situazione economica è diffuso e ha anche raggiunto il mercato immobiliare che è stato in gran parte paralizzato durante l'apice della pandemia, particolarmente evidente ora che sono usciti i primi dati ufficiali sull'impatto del COVID-19. Secondo i notai, a marzo le vendite di case sono crollate del 37% e le sottoscrizioni dei mutui di un altro 28%. Questi numeri rossi continueranno a salire, se prendiamo in considerazione che lo stato di allarme ha interessato solo la seconda metà del mese di marzo. Analogamente, si è registrato un calo delle transazioni nel mese di aprile di oltre il 38%.

A causa di questo scenario, gli esperti immobiliari e gli economisti stanno aggiornando i loro calcoli e stanno attualmente prevedendo un calo a due cifre dei prezzi delle abitazioni usati, con particolare attenzione alle aree turistiche; ciò si aggiunge a un rallentamento della costruzione di nuove case e ad un timido adeguamento dei redditi da locazione, un mercato che sarà rafforzato da un nuovo aumento della domanda.

Abitazioni usate

"Riteniamo che i prezzi delle case di seconda mano potrebbero scendere nel breve periodo tra il 5% e il 10%", spiega Mikel Echavarren, CEO di Colliers International Spagna.

Raymond Torres, direttore di Funcas (la Fondazione delle casse di risparmio in Spagna), fa un ulteriore passo avanti e ricorda che "la dinamica dei prezzi e l'economia sono strettamente associate. Secondo questo modello, con un calo stimato del PIL vicino a 9,5% secondo il consenso, il prezzo medio potrebbe subire un aggiustamento ancora maggiore tra il 10% e il 20%". Anche la rete immobiliare Remax si sta muovendo in questi numeri e avverte che in alcune aree potremmo vedere un calo dei prezzi fino al 30%.

Secondo Daniel Lacalle, capo economista della società di pianificazione finanziaria Tressis, "è logico pensare che il prezzo delle abitazioni perderà l'aumento che si era accumulato tra il 2018 e il 2019" e che ci sarà un calo a due cifre nel prezzo delle case a causa del coronavirus.

Nuove costruzioni

Si prevede una situazione molto diversa per le nuove costruzioni che, per il momento, sembrano essere salvate dalla tempesta per quanto riguarda i prezzi. Secondo Daniel Cuervo, il segretario generale di APCE España (l'associazione dei promotori immobiliari a livello nazionale), "il mercato sta funzionando molto bene. Le vendite già firmate vengono mantenute in totale normalità, il che è molto importante perché attualmente il prodotto in costruzione è stato venduto all'85% circa. Per quanto riguarda le nuove vendite, stiamo ricevendo informazioni positive dalle aziende, in quanto vi sono riserve e vendite, anche se a tassi molto più bassi rispetto a una situazione normale".

Echavarren di Colliers International prevede inoltre un impatto limitato sulle nuove costruzioni residenziali e assicura che "il prezzo rimarrà ragionevolmente stabile sia quest'anno che nei prossimi anni, a condizione che non vi siano variazioni significative se le surrogazioni dei prestiti allo sviluppo non sono messe a rischio dalle banche ".

Le aree con i prezzi più bassi

Per quanto riguarda le aree in cui i prezzi caleranno maggiormente, Lacalle si concentra principalmente sulle seconde case di residenza, le località balneari e le regioni con un tasso di disoccupazione più elevato, mentre Funcas vede anche che forti cali di prezzo sono ugualmente probabili nelle aree a maggiore densità di popolazione nei principali centri cittadini ( soprattutto dopo che il confinamento sta aumentando l'interesse per le aree metropolitane o i comuni alla periferia delle grandi città, dove l'acquirente può optare per case più spaziose allo stesso prezzo o anche meno). Inoltre, tali case del centro città, quasi indipendentemente da dove si trovino, hanno poca luce naturale e le persone vogliono un cambiamento "a causa del trauma che il parto ha lasciato", spiega Torres.

Allo stesso modo, José Luis Álvarez Arce, professore di Economia all'Università della Navarra (UNAV), insiste sul fatto che "è evidente che la domanda di alloggi diminuirà di pari passo con la recessione economica, l'aumento della disoccupazione e l'incertezza circa come gli eventi sanitari ed economici si evolveranno nel prossimo futuro, a cui si aggiunge la minore domanda che ci si può aspettare da non residenti ed espatriati, data la ridotta mobilità che incontreremo nei prossimi mesi. le zone.

In particolare, il calo dei prezzi delle abitazioni di seconda mano potrebbe superare il 10% a Palma di Maiorca, Alicante, Barcellona, ​​Valencia o nelle Isole Canarie, secondo i numeri gestiti da Colliers.

Infine, gli esperti di APCE spiegano che l'impatto principale si verificherà "in quelle aree con tassi di disoccupazione più elevati e distruzione del tessuto imprenditoriale, come è logico. In ogni caso, comprendiamo che quelle aree in cui era già presente l'attività di sviluppo immobiliare erano le sedi con sufficiente domanda e mercati con sufficiente dinamismo. Al contrario, quelle aree che non hanno grandi città e nessun mercato della seconda casa, luoghi che avevano poca attività prima della crisi sanitaria, potrebbero avere più difficoltà".

Quanto durerà l'adeguamento dei prezzi?

Per il momento, la previsione è che questi abbassamenti dei prezzi continueranno almeno fino all'inizio del 2021, anche se tutto dipenderà da come si evolve la crisi sanitaria (con la possibilità di ulteriori focolai di coronavirus e il fatto che un vaccino richiederà tempo per arrivare), oltre a come l'economia risponde nei prossimi mesi.

A questo proposito, Pedro Abella, direttore del Programma esecutivo di Real Estate Management presso IE Business School, afferma che "la domanda nel mercato immobiliare rimane forte, nonostante l'arresto, e l'offerta è bassa, quindi si prevede che ci sarà un ripresa tra 9 e 12 mesi, a condizione che l'evoluzione del coronavirus continui verso il basso e senza ripresa. Inoltre, ritiene che il fatto che la situazione economica e immobiliare sia più solida di quando scoppiò la crisi nel 2008" che l'impatto a breve e medio termine non sarà molto grave e che ci sarà anche l'aiuto delle istituzioni nazionali ed europee".

La sua teoria è condivisa dal direttore di Funcas, che esclude un crollo prolungato del mercato perché "diversi fattori contribuiscono a porre fine alla recessione: bassi tassi di interesse, elevata domanda potenziale soprattutto tra i giovani, dinamiche demografiche e sociologiche, investitori internazionali attratto dai centri urbani, i cui prezzi sono ancora inferiori a quelli osservati in altre capitali internazionali, ma insiste sul fatto che, sebbene il mercato possa iniziare a salire in autunno, a condizione che non vi siano nuove pandemie che richiedano nuove misure di contenimento, il crollo delle vendite delle proprietà non ha raggiunto il livello più basso e "dovremo aspettare un po' per recuperare il terreno perduto dall'inizio dello stato di allarme, perché l'elevata disoccupazione e la paura della perdita dei posti di lavoro continueranno ad avere un effetto sulla domanda".

Questa opinione è condivisa anche dal professore di economia dell'Università della Navarra, il quale sottolinea che "il declino richiederà del tempo, a seconda di quanto tempo impiegano i venditori per adattare le loro aspettative sul prezzo di vendita alla realtà affrontata dai potenziali acquirenti. Tuttavia, poiché il mercato immobiliare era molto più equilibrato rispetto alla crisi precedente, possiamo aspettarci che l'adeguamento sia molto meno drammatico: per APCE, il ritorno alla normalità avverrà tra 18-20 mesi.

In generale, gli esperti sottolineano che il livello di professionalizzazione del settore immobiliare e il basso livello di indebitamento delle società di riferimento dell'impresa sono altri fattori che contribuiranno a limitare l'impatto del COVID-19. Sottolineano inoltre che il calo prevedibile della nuova costruzione di alloggi (che potrebbe raggiungere il 40%, cioè a livelli di circa quattro anni fa), ridurrà qualsiasi rischio di eccesso di offerta nella promozione di nuove costruzioni.

In ogni caso, il consenso ritiene che il 2022 sarà il primo anno in cui il mercato tornerà a una situazione simile a prima di COVID-19, anche se gli esperti di Collier ritengono che il "pieno recupero" del mercato potrebbe richiedere tra i quattro e i cinque anni a venire", una volta che il nostro Paese raggiungerà un livello di occupazione e disoccupazione simile a quello che avevamo all'inizio dell'anno", afferma Echavarren, che avverte che solo quest'anno il calo delle vendite sarà di circa il 30%.

Il suo punto di vista coincide con quello di Gonzalo Bernardos, professore di Economia all'Università di Barcellona (UB) e analista immobiliare, che ricorda che "la ripresa del mercato immobiliare è sempre in ritardo rispetto a quella dell'economia. La stessa cosa accade con la caduta nei prezzi. Nel primo trimestre del 2021, il prezzo continuerà a scendere e, al contrario, l'economia crescerà già a ritmi elevati". A suo avviso, non vedremo i prezzi residenziali dell'anno scorso fino alla fine del 2023.

Remax prevede un calo delle operazioni compreso tra il 10% e il 30% su base annua, a seconda dell'area geografica, e un recupero relativamente rapido. "Sembra che questa sia una crisi molto più stagionale rispetto alla precedente del 2007, che sarà meno grave in termini di mercato immobiliare e durerà molto meno tempo", aggiunge la rete immobiliare.

Un calo più moderato dei prezzi degli affitti

In generale, il mercato ritiene che molti potenziali acquirenti non saranno in grado di accedere a una casa in termini di proprietà, quindi saranno costretti a rivolgersi al mercato degli affitti, che stava già trascinando una domanda eccessiva prima dell'arrivo del coronavirus. Pertanto, gli esperti non prevedono un calo significativo dell'affitto.

"È chiaro che i prezzi dovranno scendere, perché coloro che non sono in cassa integrazione hanno perso il lavoro o rischiano di perderlo. Ma la domanda rimarrà molto elevata perché affittare una proprietà diventerà il rifugio di coloro che non saranno in grado di comprare, soprattutto nelle grandi città. Proveniamo da una chiara mancanza di offerta nei principali centri economici e demografici e la domanda probabilmente aumenterà, quindi è logico che lì non saranno forti cali di rendita", afferma Beatriz Toribio, direttore generale di ASVAL (Associazione dei proprietari di immobili di proprietà in affitto).

Bernardos, da parte sua, ritiene che "ci saranno molte più operazioni di affitto nel 2020 rispetto al 2019. Da un lato, ci saranno molte riduzioni nella quantità dei prezzi di affitto. E, dall'altro lato, potremmo vedere il cambio di alloggi in affitto costosi per opzioni più economiche, con la concentrazione negli stessi alloggi degli ex inquilini che vivevano ciascuno in una proprietà diversa... "Il loro numero prevede un calo del prezzo dell'affitto di circa il 13%.

Lo stesso vale per il direttore del Programma esecutivo per la gestione immobiliare della IE Business School, che sottolinea che "il mercato degli affitti ha iniziato a fare molta attenzione prima dell'interruzione, per motivi come il difficile accesso ai finanziamenti a causa di condizioni rigorose o mancanza di risparmi per pagare una caparra iniziale, maggiore mobilità tra i giovani, a causa di cambiamenti in concetti come economia collaborativa o pay-per-use e aumento delle famiglie con un solo genitore per decisione o divorzio. Questi criteri sono stati mantenuti e persino rafforzati, ed è quindi prevedibile che continueranno con la forza, soprattutto a causa dell'estrema mancanza di offerta (e in particolare dell'affitto a prezzi accessibili) e del possibile inasprimento delle condizioni di finanziamento ".

Come spiegano gli esperti, uno dei fattori che influenzerà maggiormente l'attrazione della domanda di affitto è il prevedibile calo delle firme dei mutui, a seguito del rafforzamento dei requisiti da parte delle banche nel concedere nuovi prestiti per l'acquisto di case in uno scenario di rischio aumentato di disoccupazione e un generale calo del potere d'acquisto dei cittadini. Pertanto, nel corso dell'anno è prevista una riduzione della formalizzazione delle nuove operazioni di circa il 30%.

"Il denaro fa paura e prestarlo ancora di più. Le banche hanno sofferto molto durante la" Grande recessione" e molte entità continuano con gli aggiustamenti che ne derivano. Questi mesi di insolvenza dei mutui devono essere risolti, ma è prevedibile che il settore sarà ancora più cauto", sottolinea l'esperto di IE Business School.

Bernardos ritiene che la concessione di mutui diminuirà ancor più delle vendite (30-35%), a seguito di "una domanda notevolmente inferiore, poiché in caso di crisi le famiglie tendono ad aumentare i loro risparmi in relazione al loro reddito, e un criterio più rigoroso nella concessione di mutui. Le famiglie che lavorano in piccole e medie imprese e il cui reddito è inferiore a 2.500 euro troveranno molto più difficile ottenere un mutuo ", afferma.

Affittare, la punta di diamante della ripresa

Gli esperti inviano un messaggio all'amministrazione, chiedendole di approfittare dell'opportunità offerta da ogni crisi e di considerare l'affitto uno dei pilastri della ripresa economica, occupazionale e degli investimenti.

"L'affitto, sia sul mercato libero che al pubblico a prezzi convenienti, è un mercato non ancora sviluppato in Spagna. Ecco perché gli investitori nazionali ed esteri sono così interessati a entrare e optare per questo modello. E dovremmo approfittare di questa opportunità per continuare lo slancio che sembrava avere prima dell'arrivo della crisi sanitaria. Alla fine, si tratta di un mercato più forte e flessibile rispetto al mercato degli acquisti, e sarebbe importante gettare le basi per quando arriva la ripresa, che arriverà prima o poi, e per far fronte alle crisi future ", sottolinea Toribio.

A suo avviso, l'impegno per il mercato degli affitti "ci consentirebbe di affrontare diverse aree: da un lato, la necessità di facilitare l'accesso agli alloggi e, dall'altro, di generare attività economiche, creare posti di lavoro e attrarre nuovi investimenti. Ma a tal fine, ritiene essenziale che vi sia un quadro giuridico e regolamentare stabile che fornisca garanzie agli investitori, oltre a ridurre gli ostacoli amministrativi, accelerando gli aiuti alle persone colpite dall'impatto del coronavirus e attuando incentivi fiscali sia per i piccoli che per grandi proprietari di case per mettere le loro case vuote sul mercato.