Le scénario économique et immobilier provoqué par la pandémie de coronavirus en Espagne semble s'aggraver au fil des semaines selon les experts. Au début de la période de confinement, le consensus des experts et des agences prévoyait une baisse du PIB de près de 5%, cependant, maintenant l'effondrement comporte deux chiffres. La Banco de España (Banque d'Espagne), Fedea (Fondation des études économiques appliquées) et la CEOE (Confédération espagnole des organisations d'employeurs) parlent déjà de baisses de plus de 10%.
Une dégradation des perspectives économiques
L'aggravation de la situation économique est généralisée et a également atteint le marché du logement qui était en grande partie paralysé au plus fort de la pandémie. C'est d'autant plus évident maintenant que les premières données officielles sur l'impact de la COVID-19 ont été publiées. Selon les notaires, en mars, les ventes de maisons ont chuté de 37% et les signatures de prêts hypothécaires de 28%. Ces chiffres rouges continueront d'augmenter, si l'on tient compte du fait que l'état d'alarme n'a affecté que la seconde moitié du mois de mars. Dans le même ordre d'idées, les bureaux d'enregistrement ont estimé la baisse des transactions en avril à plus de 38%.
En raison de ce scénario, les experts immobiliers et les économistes mettent à jour leurs calculs et prévoient actuellement une baisse des prix des logements d'occasion, particulièrement dans les zones touristiques. Ceci s'ajoute au ralentissement de la construction de logements neufs et à un timide ajustement des revenus locatifs, marché qui sera renforcé par une nouvelle poussée de la demande.
Propriétés d'occasion
«Nous pensons que les prix des logements d'occasion pourraient diminuer à court terme d'entre 5% et 10%», explique Mikel Echavarren, PDG de Colliers International Espagne.
Raymond Torres, directeur de Funcas (Fondation des caisses d'épargne en Espagne), va plus loin et rappelle que « la dynamique des prix et celle de l'économie sont étroitement liées. Selon ce schéma, avec une baisse estimée du PIB de près de 9,5% selon le consensus, le prix moyen pourrait connaître un ajustement encore plus important, d'entre 10% et 20% ». Le réseau immobilier Remax prévient que dans certaines régions, nous pourrions voir une baisse des prix allant jusqu'à 30%.
Selon Daniel Lacalle, économiste en chef de la société de planification financière Tressis, «il est logique de penser que le prix du logement perdra l'augmentation qui s'était accumulée entre 2018 et 2019» et qu'il y aura une baisse d'un pourcentage à deux chiffres du prix du logement en raison du coronavirus.
De nouvelles constructions
Une situation très différente est attendue pour les nouvelles constructions qui, pour le moment, semblent être épargnées par la tempête en ce qui concerne les prix. Selon Daniel Cuervo, le secrétaire général de l'APCE España (l'association des promoteurs immobiliers au niveau national), «le marché fonctionne très bien. Les ventes déjà signées sont maintenues avec une normalité totale, ce qui est très important car le produit en cours de construction s'est vendu à environ 85%. Quant aux nouvelles ventes, nous recevons des informations positives de la part des entreprises, car il y a des réservations et des ventes, bien qu'à des taux beaucoup plus bas qu'en situation normale».
Echavarren de Colliers International prévoit également un impact limité sur la nouvelle construction résidentielle et assure que «le prix restera raisonnablement stable à la fois cette année et dans les années à venir, à condition qu'il n'y ait pas de variations significatives si les subrogations des prêts au développement ne sont pas mises en danger par les banques».
Les zones les plus touchées
En ce qui concerne les zones où les prix chuteront le plus, Lacalle se concentre principalement sur les zones de résidence secondaire, les emplacements de plage et les régions à chômage plus élevé, tandis que Funcas constate également que de fortes baisses de prix sont également probables dans les zones à forte densité de population dans les grands centres-villes (surtout après le confinement puisque l'intérêt pour les zones métropolitaines ou les municipalités à la périphérie des grandes villes a augmenté et l'acheteur se tourne vers des maisons plus spacieuses pour le même prix ou même moins). De plus, ces maisons du centre-ville, peu importe où elles se trouvent, ont peu de lumière naturelle et les gens veulent un changement «à cause du traumatisme du confinement», détaille Torres.
Dans le même esprit, José Luis Álvarez Arce, professeur d'économie à l'Université de Navarre (UNAV), insiste sur le fait qu'«il est évident que la demande de logements va diminuer de pair avec la récession économique, l'augmentation du chômage et l'incertitude sur l'évolution de la conjoncture sanitaire et économique dans un avenir proche. Cette situation est aggravée par la baisse de la demande que l'on peut attendre des non-résidents et des expatriés, compte tenu de la mobilité réduite que nous rencontrerons dans les prochains mois. Cela affectera particulièrement le logement touristique».
Plus précisément, la baisse des prix des logements d'occasion pourrait dépasser 10% à Palma de Majorque, Alicante, Barcelone, Valence ou les îles Canaries, selon les chiffres traités par Colliers.
Enfin, les experts de l'APCE expliquent que le principal impact se produira en toute logique «dans les zones où le taux de chômage et la destruction du tissu commercial sont plus élevés. En tout état de cause, nous comprenons que les zones où l'activité de promotion immobilière était déjà présente étaient des zones avec une demande suffisante et des marchés avec suffisamment de dynamisme. Au contraire, les zones qui n'ont pas de grandes villes et pas de marché secondaire, des lieux qui avaient peu d'activité avant la crise sanitaire, peuvent avoir plus de difficultés».
Combien de temps durera l'ajustement des prix?
Pour l'instant, la prévision est que cette baisse des prix se poursuivra cette année jusqu'au début de 2021 au moins, bien que tout dépendra de l'évolution de la crise sanitaire (avec la possibilité de nouvelles vagues de coronavirus et le fait qu'un vaccin prendra du temps), ainsi que la réponse de l'économie dans les mois à venir.
À cet égard, Pedro Abella, directeur du programme exécutif de gestion immobilière à IE Business School, a déclaré que «la demande sur le marché du logement reste forte, malgré l'arrêt, et l'offre est faible, une reprise est donc prévue d'ici 9 à 12 mois, à condition que l'évolution du coronavirus se poursuive à la baisse et sans résurgence. De plus, il estime que le fait que la situation économique et immobilière soit plus solide que lorsque la crise a éclaté en 2008, signifiera que l'impact à court et moyen terme ne sera pas très grave et qu'il y aura également l'aide des institutions nationales et européennes».
Sa théorie est partagée par le directeur de Funcas, qui exclut un effondrement prolongé du marché car « plusieurs facteurs contribuent à mettre un plancher dans la récession: taux d'intérêt bas, demande potentielle élevée notamment chez les jeunes, dynamiques démographiques et sociologiques, investisseurs internationaux attiré par les centres urbains, dont les prix sont encore inférieurs à ce que l'on observe dans d'autres capitales internationales. Cependant, il insiste sur le fait que bien que le marché puisse commencer à augmenter en automne, à condition qu'il n'y ait pas de nouvelle pandémie nécessitant de nouvelles mesures de confinement, la baisse des prix n'a pas atteint son niveau le plus bas, et qu'«il faudra attendre un peu pour récupérer le terrain perdu depuis le début de l'état d'alerte, car le chômage élevé et la peur de perdre des emplois continueront d'avoir un effet sur la demande».
Cette opinion est également partagée par le professeur d'économie de l'Université de Navarre, qui souligne que «la baisse prendra un certain temps, en fonction du temps qu'il faut aux vendeurs pour ajuster leurs attentes du prix de vente à la réalité à laquelle sont confrontés les acheteurs potentiels». Mais, le marché immobilier étant beaucoup plus équilibré que lors de la crise précédente, on peut s'attendre à ce que l'ajustement soit beaucoup moins dramatique: pour l'APCE, le retour à la normalité aura lieu dans 18 à 20 mois.
De manière générale, les experts soulignent que le niveau de professionnalisation du secteur immobilier et le faible niveau d'endettement des entreprises de référence du secteur sont des facteurs qui permettront de limiter l'impact de la COVID-19. Ils soulignent également que la baisse prévisible de la construction de nouveaux logements (qui pourrait atteindre 40%, c'est-à-dire à des niveaux d'il y a environ quatre ans), réduira tout risque de surproduction dans la promotion de nouvelles constructions.
En tout état de cause, le consensus estime que 2022 sera la première année au cours de laquelle le marché reviendra à une situation similaire à celle d'avant COVID-19, bien que les experts de Collier pensent que la « pleine reprise » du marché pourrait prendre entre quatre et cinq ans, «une fois que notre pays aura atteint un niveau d'emploi et de chômage similaire à ce que nous avions en début d'année», précise Echavarren, qui prévient que cette année seulement la baisse des ventes sera de l'ordre de 30%.
Son point de vue coïncide avec celui de Gonzalo Bernardos, professeur d'économie à l'Université de Barcelone (UB) et analyste immobilier, qui rappelle que «la reprise du marché du logement est toujours en retard sur celle de l'économie. La même chose s'est produite avec la chute des prixs au premier trimestre 2021 et le prix continueront de baisser tandis que l'économie connaîtra déjà une croissance élevée». À son avis, nous ne verrons pas les prix résidentiels de l'an dernier avant la fin de 2023.
Remax prévoit une baisse des opérations d'entre 10% et 30% sur un an, selon les zones géographiques, et une reprise relativement rapide. «Il semble que ce soit une crise beaucoup plus saisonnière que la précédente en 2007, qui sera moins grave en termes de marché immobilier et durera beaucoup moins longtemps», ajoute le réseau immobilier.
Une baisse plus modérée des prix de location
En général, le marché estime que de nombreux acheteurs potentiels ne pourront pas accéder à une maison en tant que propiétaires et qu'ils seront donc obligés de se tourner vers le marché locatif, qui faisait déjà état d'une demande excessive avant l'arrivée du coronavirus. Par conséquent, les experts ne s'attendent pas à une baisse significative du loyer.
«Il est clair que les prix vont devoir baisser, car ceux qui ne sont pas en cours d'ERTE (licenciement temporaire) ont perdu leur emploi ou risquent de le perdre. Mais la demande restera très élevée car la location d'un bien deviendra le refuge de ceux qui ne pourront pas acheter, surtout dans les grandes villes. Il y avait déjà une offre insuffisante dans les principaux pôles économiques et démographiques et la demande va probablement augmenter, il est donc logique qu'il n'y ait pas de fortes baisses de loyer», explique Beatriz Toribio, directrice générale de l'ASVAL (Association des propriétaires de logements locatifs).
Bernardos, pour sa part, estime qu'«il y aura beaucoup plus d'opérations de location en 2020 qu'en 2019. D'une part, il y aura de nombreuses réductions du montant des loyers. Et, d'autre part, on a déjà pu constater un changement, de logements locatifs chers vers des options moins chères, avec la concentration dans le même logement de plusieurs locataires, qui vivaient chacun dans un bien différent...» Leurs chiffres prédisent une baisse du prix des loyers d'environ 13%.
Il en va de même pour le directeur du programme exécutif pour la gestion immobilière à IE Business School, qui souligne que «le marché locatif jouissait d'une forte demande avant le confinement, pour des raisons telles que l'accès difficile au financement en raison de conditions strictes ou le manque d'épargne pour payer un dépôt hypothécaire, une plus grande mobilité des jeunes, en raison de changements dans des concepts tels que l'économie collaborative ou le paiement à l'utilisation, et l'augmentation des familles monoparentales par décision ou divorce. Ces critères ont été maintenus et même renforcées et il est donc prévisible qu'ils se maintiendront, en raison notamment du manque d'offre (et notamment de loyers abordables) et du resserrement éventuel des conditions de financement».
Comme l'expliquent les experts, l'un des facteurs qui affectera le plus la demande de loyers est la baisse prévisible des signatures hypothécaires, en raison du resserrement des exigences des banques lors de l'octroi de nouveaux prêts pour l'achat de logements dans un scénario de risque accru de chômage et une baisse générale du pouvoir d'achat des citoyens. Ainsi, tout au long de l'année, une baisse des nouvelles opérations de l'ordre de 30% est attendue.
«L'argent fait peur et celui qui est prêté encore plus. Les banques ont beaucoup souffert pendant la «Grande Récession» et de nombreuses entités continuent de faire encore aujourd'hui les ajustements qui en découlent. Après ces mois d'activité hypothécaire ralentie, il faut s'attendre à encore plus de prudence, d’où le potentiel du marché du logement locatif», souligne l’expert IE Business School.
Bernardos estime que l'octroi d'hypothèques baissera encore plus que les ventes (30-35%), du fait «d'une demande sensiblement plus faible, car en cas de crise, les familles ont tendance à augmenter leur épargne en fonction de leurs revenus, et il y a des critères plus stricts dans l'octroi d'hypothèques. Les familles travaillant dans des petites et moyennes entreprises et dont les revenus sont inférieurs à 2 500 euros auront beaucoup plus de mal à obtenir un prêt hypothécaire», dit-il.
Le loyer, fer de lance de la reprise
Les experts envoient un message à l'Administration, lui demandant de profiter de l'opportunité que chaque crise apporte et de placer le loyer comme l'un des fers de lance de la reprise économique, de l'emploi et des investissements.
«La location, à la fois sur le marché libre et public à des prix abordables, est un marché qui n'est pas encore développé en Espagne. C'est pourquoi les investisseurs nationaux et étrangers sont si intéressés. Nous devons profiter de cette opportunité avant l'arrivée d'une autre crise sanitaire. Au final, il s'agit d'un marché plus fort et plus flexible que le marché d'achat, et il serait important de jeter les bases de la reprise, qui viendra tôt ou tard, et des crises futures», souligne Toribio.
Selon elle, l'engagement sur le marché locatif «nous permettrait d'aborder plusieurs domaines: d'une part, la nécessité de faciliter l'accès au logement et, d'autre part, de générer de l'activité économique, de créer des emplois et d'attirer de nouveaux investissements». Mais pour ce faire, elle considère qu'«il est essentiel qu'il existe un cadre juridique et réglementaire stable qui offre des garanties aux investisseurs, ainsi que la réduction des obstacles administratifs, l'accélération de l'aide aux personnes touchées par l'impact de la crise du coronavirus et la mise en place d'incitations fiscales pour les petits et grands propriétaires pour mettre leurs maisons vides sur le marché».