Immobilienpreise in Spanien: Wo die Preise nach der Coronakrise sinken werden

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15 Juni 2020, Redaktion

Die Situation der Wirtschaft und des Immobilienmarktes in Spanien wird sich aufgrund der Coronakrise nach Ansicht der Experten im Laufe der kommenden Wochen verschlechtern. Zu Beginn der Corona-Beschränkungen Mitte März rechneten Branchenexperten und Immobilienunternehmen mit einem Rückgang des BIP um fast 5%, mittlerweile wird jedoch ein Rückgang im zweistelligen Bereich erwartet. Die Banco de España, die Forschungsstiftung Fedea und der spanische Verband der Arbeitgeberverbände CEOE sprechen bereits von Rückgängen von mehr als 10%.

Schlechte Aussichten für die Wirtschaft

Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation hat nun auch den Immobilienmarkt erreicht, der während des Höhepunkts der Pandemie weitgehend zum Stillstand gekommen war. Dies wird jetzt besonders deutlich, da die ersten offiziellen Daten zu den Auswirkungen der Coronakrise veröffentlicht wurden. Den Notaren zufolge gingen die Immobilienverkäufe im März um 37% und der Abschluss von Hypothekendarlehen um weitere 28% zurück. Dieser Rückgang wird in den Folgemonaten noch stärker ausfallen, da der Alarmzustand nur die zweite Hälfte des Monats März betraf. Die Notare gehen daver von einem Rückgang der Immobilienverkäufe von über 38% für den Monat April aus.

Aufgrund dieses Szenarios aktualisieren Immobilienexperten und Wirtschaftswissenschaftler ihre Berechnungen und prognostizieren derzeit einen zweistelligen Rückgang der Preise für Immobilien aus Vorbesitz, besonders in den Urlaubsgegenden. Dazu kommt die Verlangsamung des Baus von Neubau-Immobilien und einer zaghaften Anpassung der Mietpreise, obwohl dieser Markt durch einen neuen Nachfrageschub wiedererstärken wird.

Immobilien aus Vorbesitz

„Wir glauben, dass die Preise für Immobilien aus Vorbesitz kurzfristig um 5% bis 10% fallen könnten“, erklärt Mikel Echavarren, CEO von Colliers International Spain.

Raymond Torres, der Direktor von Funcas (der Stiftung der Sparkassen in Spanien), geht noch einen Schritt weiter: „ Die Dynamik der Preise und die Wirtschaft sind eng miteinander verbunden. Aufgrund dieser Beziehung könnten die Immobilienpreise um 10% bis 20% fallen, wenn das BIP um 9,5% sinken sollte. Das Remax-Immobiliennetz geht von ähnlichen Zahlen aus und warnt davor, dass es in einigen Segmenten zu einem Preisrückgang von bis zu 30% kommen könnte.

Laut Daniel Lacalle, dem Chefökonomen des Finanzplanungsunternehmens Tressis, „kann davon ausgegangen werden, dass der Preis für Wohnimmobilien die zwischen 2018 und 2019 erfahrene Aufwertung verlieren wird“ und dass es im Wohnbereich aufgrund des Coronavirus zu einem zweistelligen Rückgang der Preise kommen könnte.

Neubau-Immobilien

Eine ganz andere Situation wird bei den Neubau-Immobilien erwartet, die vorerst preislich vor dem Sturm gerettet zu sein scheinen. Laut Daniel Cuervo, dem Generalsekretär von APCE España (dem Verband der spanischen Bauträger), „funktioniert der Markt sehr gut. Die bereits unterzeichneten Verkäufe werden mit völliger Normalität aufrechterhalten, was sehr wichtig ist. Neubauprojekte, die sich im Bau befinden, sind zu ungefähr 85% verkauft. Bei Neuverkäufen erhalten wir positive Angaben von Unternehmen, da Anfragen und Verkäufe stattfinden, wenn auch in geringerem Umfang als in einer normalen Situation“.

Echavarren von Colliers International erwartet ebenfalls begrenzte Auswirkungen auf den Neubausektor und versichert, dass „der Preis sowohl in diesem Jahr als auch in den kommenden Jahren einigermaßen stabil bleiben wird, vorausgesetzt, es gibt keine wesentlichen Abweichungen, insofern die Wohnungsbaukredite von den Banken nicht ausgesetzt werden“.

Wo die Immobilienpreise in Spanien am stärksten fallen

In Bezug auf die Gebiete in Spanien, in denen die Immobilienpreise am stärksten fallen werden, konzentriert sich Lacalle hauptsächlich auf Gebiete, in denen traditionell eher Zweitwohnungen unterhalten werden, Strandorte und Regionen mit höherer Arbeitslosigkeit. Funcas geht derweil auch von starken Preissenkungen in Gebieten mit höherer Bevölkerungsdichte aus, d. h. in den Zentren der großen Städte. Insbesondere nach der wochenlangen Ausgangssperre steigt momentan das Interesse an Gemeinden am Rande der Städte, wo es geräumige Häuser und Wohnungen zum gleichen Preis oder soger günstiger zu kaufen gibt. Darüber hinaus bieten Immobilien im Stadtzentrum, fast unabhängig davon, wo sie sich befinden, wenig natürliches Licht. Aufgrund „des Traumas, das die Ausgangssperre bei vielen hinterlassen hat“, suchen die Menschen nach einer Veränderung, erklärt Torres.

Für José Luis Álvarez Arce, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität von Navarra (UNAV), ist es offensichtlich, dass die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der wirtschaftlichen Rezession, der erhöhten Arbeitslosigkeit und der allgemeinen Unsicherheit über die gesundheitliche und wirtschaftliche Zukunft sinken wird.“ Hinzu kommt die geringere Nachfrage durch Ausländer, die angesichts der eingeschränkten Mobilität in den kommenden Monaten zu erwarten ist.

Insbesondere die Immobilienpreise in Palma de Mallorca, Alicante, Barcelona, Valencia oder auf den Kanarischen Inseln könnten nach Angaben von Colliers um mehr als 10% fallen.

Die Experten von APCE gehen davon aus, dass Folgen hauptsächlich „in Gebieten mit höheren Arbeitslosenquoten und gestörten Geschäftsgefügen auftreten werden. Die Regionen, in denen Neubauprojekte existieren, sind Standorte mit einer ausreichenden Nachfrage und Märkte mit einer gewissen Dynamik. Gebiete, in denen es keine großen Städte und keinen Markt für Ferienhäuser gibt, d. h. Orte, die bereits vor der Coronakrise wenig Aktivität verzeichnet haben, werden es hingegen noch schwieriger haben“.

Wie lange dauert die Preisanpassung?

Derzeit wird prognostiziert, dass die Preissenkungen zumindest bis Anfang 2021 anhalten werden, obwohl alles davon abhängt, wie sich die Gesundheitskrise entwickelt (erneuter Anstieg der Neuinfektionen, zeitaufwendige Entwicklung eines Impfstoffes) und wie die Wirtschaft in den kommenden Monaten reagieren wird.

In diesem Zusammenhang sagt Pedro Abella, Leiter des Executive Program of Real Estate Management an der IE Business School, dass „die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt trotz des Stillstands stark bleibt und das Angebot gering ist, so dass erwartet wird, dass es in 9 bis 12 Monaten zu einer Erholung kommen wird, vorausgesetzt, der Coronavirus kann weiter eingedämmt werden und es kommt nicht zu einem erneuten Ausbruch“. Darüber glaubt er, dass die Wirtschafts- und Immobiliensituation solider ist als bei Ausbruch der Krise im Jahr 2008, so „dass die kurz- und mittelfristigen Auswirkungen nicht sehr gravierend sein werden und dass auch nationale und europäische Institutionen Hilfe leisten werden“.

Seine Theorie wird vom Direktor von Funcas geteilt, der einen anhaltenden Zusammenbruch des Immobilienmarktes ausschließt, da „mehrere Faktoren dazu beitragen, die Rezession zu begrenzen: niedrige Zinsen, eine hohe Nachfrage insbesondere unter jungen Menschen, demografische und soziologische Dynamik und internationale Investoren, die von den Stadtzentren angezogen werden, in denen die Preise immer noch niedriger sind als in anderen internationalen Hauptstädten“. Er besteht jedoch darauf, dass der Markt zwar, wenn es nicht zu einer zweiten Infektionswelle im Herbst kommt, wieder anziehen könnte. Der Umsatz hat jedoch noch nicht seinen niedrigsten Wert erreicht. „Wir müssen eine Weile warten, um den seit Beginn des Alarmzustands verlorenen Boden wieder gutzumachen, da die hohe Arbeitslosigkeit und die Angst vor dem Verlust von Arbeitsplätzen weiterhin Auswirkungen auf die Nachfrage haben werden.“

Diese Meinung teilt auch der Wirtschaftsprofessor an der Universität von Navarra, der betont, dass „es einige Zeit dauern wird, bis die Preise sinken, je nachdem, wie lange die Verkäufer brauchen, um ihre Erwartungen an den Verkaufspreis an die Realität der potenziellen Käufer anzupassen. Da der Immobilienmarkt jedoch viel ausgeglichener war als in der vorherigen Krise, können wir davon ausgehen, dass die Anpassung weniger dramatisch sein wird.“ Für APCE wird die Rückkehr zur Normalität in 18 bis 20 Monaten erfolgen.

Im Allgemeinen betonen die Experten, dass der Professionalisierungsgrad des Immobiliensektors und die geringe Verschuldung der wichtigsten Unternehmen weitere Faktoren sind, die dazu beitragen, die Auswirkungen der Coronakrise zu begrenzen. Sie betonen auch, dass der vorhersehbare Rückgang des Baus von Neubau-Immobilien (der bis zu 40% erreichen könnte, was einem Niveau von vor ungefähr vier Jahren entsprechen würde) das Risiko eines Überangebots verringern wird.

In jedem Fall gehen die Experten davon aus, dass 2022 das erste Jahr sein wird, in dem der Immobilienmarkt zu einer ähnlichen Situation wie vor der Coronakrise zurückkehren wird, obwohl die Experten von Collier der Ansicht sind, dass die „vollständige Erholung“ des Marktes zwischen vier und fünf Jahre dauern könnte, ab dem Zeitpunkt, ab dem in Spanien ein ähnliches Beschäftigungs- und Arbeitslosenniveau erreicht wird wie zu Beginn des Jahres, so Echavarren, der warnt, dass der Umsatzrückgang allein für dieses Jahr bei rund 30% liegen wird.

Gonzalo Bernardos, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität von Barcelona (UB) und Immobilienanalyst, vertritt dieselbe Auffassung und weist darauf hin, dass „die Erholung des Immobilienmarktes der Wirtschaft hinterherhinkt. Dasselbe trifft auf die Preise zu: Im ersten Quartal 2021 werden die Immobilienpreis weiter fallen, während die Wirtschaft wieder Wachstum verzeichnen wird“. Seiner Einschätzung nach werden die Immobilienpreise erst Ende 2023 das Niveau von vor der Coronakrise erreichen.

RE/MAX prognostiziert je nach geografischem Gebiet einen Rückgang der Tätigkeit zwischen 10% und 30% gegenüber dem Vorjahr und eine relativ schnelle Erholung. „Es scheint, dass dies eine viel saisonbedingtere Krise ist als die vorherige im Jahr 2007, die im Hinblick auf den Immobilienmarkt weniger schwerwiegend ausfallen und viel kürzer andauern wird“, fügt das Immobiliennetz hinzu.

Moderaterer Rückgang der Mietpreise

Im Allgemeinen geht der Markt davon aus, dass sich viele interessierte Käufer kein Eigenheim werden kaufen können, so dass sie gezwungen sein werden, sich auf dem Mietmarkt umzusehen, der bereits vor der Ankunft des Coronavirus eine überfordert war. Experten erwarten daher keinen signifikanten Rückgang der Mieten.

„Es ist klar, dass die Preise sinken müssen, weil diejenigen, die sich nicht in Kurzarbeit befinden, ihren Arbeitsplatz verloren haben oder Gefahr laufen, ihn zu verlieren. Aber die Nachfrage wird sehr hoch bleiben, denn die eine Immobilie zu mieten wird besonders in den Großstädten eine Lösung für viele sein, die sich dort kein Eigentum leisten können. Es bestand vorher bereits ein Mangel an Angebot in den wichtigsten wirtschaftlichen und demografischen Zentren, und die Nachfrage wird wahrscheinlich steigen, so dass die Mieten nicht stark sinken werden“, so Beatriz Toribio, Generaldirektorin von ASVAL (der Vereinigung der Hausbesitzer für Mietobjekte).

Bernardos seinerseits glaubt, dass „im Jahr 2020 viel mehr gemietet werden wird als im Jahr 2019. Auf der einen Seite wird es viele Senkungen bei den Mietpreisen geben. Und auf der anderen Seite könnten wir den Wechsel von teuren Mietwohnungen zu billigeren Optionen sehen, mit Wohngemeinschaften aus Mietern, die vorher in anderen Immobilien zur Miete gewohnt haben...“ Seine Zahlen gehen von einem Rückgang der Mietpreise um etwa 13% aus.

Das Gleiche gilt für den Direktor des Executive Programme for Real Estate Management an der IE Business School, der betont, dass „der Mietmarkt schon vor der Coronakrise viel Anziehungskraft zu entfalten begann, aus Gründen wie erschwerter Zugang zu Finanzierungen aufgrund strikter Bedingungen oder fehlender Ersparnisse für die Anzahlung des Hypothekendarlehens, größere Mobilität unter jungen Menschen, aufgrund von Veränderungen in Konzepten wie Collaborative Economy oder Pay-per-Use und die Zunahme von Einelternfamilien durch freie Entscheidung oder Scheidung. Diese Kriterien wurden beibehalten und sogar verschärft, und es ist daher absehbar, dass sie vor allem wegen des extremen Mangels an Angebot (und insbesondere an erschwinglichen Mieten) und der möglichen Verschärfung der Finanzierungsbedingungen weiter Bestand haben werden“.

Wie die Experten erläutern, ist einer der Faktoren, der sich am stärksten auf die Anziehungskraft der Mietnachfrage auswirken wird, der absehbare Rückgang der Hypothekenabschlüsse, der darauf zurückzuführen ist, dass die Banken die Anforderungen bei der Vergabe neuer Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum in einem Szenario erhöhter Arbeitslosigkeitsgefahr und eines allgemeinen Kaufkraftverlusts der Bürger verschärft haben. Daher wird im Laufe des Jahres mit einem Rückgang der Formalisierung neuer Operationen um etwa 30% gerechnet.

„Geld ist beängstigend, und die Kreditvergabe ist noch beängstigender. Die Banken haben während der Finanzkrise viel gelitten, und viele Unternehmen fahren mit den daraus abgeleiteten Anpassungen fort. Diese monatelangen Hypothekenausfälle müssen gelöst werden, aber es ist zu erwarten, dass der Finanzsektor noch vorsichtiger sein wird, daher das Potenzial des Mietwohnungsmarktes“, betont der Experte der IE Business School.

Bernardos ist der Ansicht, dass die Vergabe von Hypotheken noch stärker zurückgehen wird als der Verkauf (30-35%), was auf „eine deutlich geringere Nachfrage zurückzuführen ist, da die Familien in Krisenzeiten dazu neigen, ihre Ersparnisse im Verhältnis zu ihrem Einkommen zu erhöhen. Dazu kommen die strikteren Vergabekriterien der Banken. Familien, die in kleinen und mittleren Unternehmen arbeiten und deren Einkommen weniger als 2.500 Euro im Monat beträgt, werden es sehr viel schwieriger haben, eine Hypothek zu bekommen“, erklärt er.

Mieten, an der Spitze der Erholung

Die Experten richten eine Botschaft an die öffentliche Verwaltung und fordern sie auf, die Chance, die jede Krise mit sich bringt, zu nutzen und die Miete als eine der Speerspitzen der Erholung von Wirtschaft, Beschäftigung und Investitionen zu platzieren.

„Mieten, sowohl auf dem freien Markt als auch für Privatpersonen zu erschwinglichen Preisen, ist ein Markt, der in Spanien noch nicht entwickelt ist. Deshalb sind nationale und ausländische Investoren so daran interessiert, in dieses Modell einzusteigen und sich dafür zu entscheiden. Und wir sollten diese Gelegenheit nutzen, um den Schwung fortzusetzen, den es vor dem Eintreten der Coronakrise zu haben schien. Letztlich handelt es sich um einen stärkeren und flexibleren Markt als der Kaufmarkt, und es wäre wichtig, die Grundlagen dafür zu legen, wann die Erholung kommt, die früher oder später kommen wird, und um künftigen Krisen begegnen zu können“, betont Toribio.

Ihrer Meinung nach würde es das Engagement auf dem Mietmarkt „erlauben, mehrere Punkte in Angriff zu nehmen: einerseits die Notwendigkeit, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, und andererseits die wirtschaftliche Aktivität zu fördern, Arbeitsplätze zu schaffen und neue Investitionen anzuziehen.“ Um dies zu erreichen, hält sie es jedoch für unerlässlich, dass es einen stabilen rechtlichen und ordnungspolitischen Rahmen gibt, der den Investoren Garantien bietet, ebenso wie den Abbau bürokratischer Hindernisse, die Beschleunigung der Hilfe für diejenigen, die von den Auswirkungen des Coronavirus betroffen sind, und die Einführung von Steueranreizen für kleine und große Immobilienbesitzer, damit diese ihre leerstehenden Häuser auf den Markt bringen.

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