Închirierea cu opțiunea de cumpărare: alternativa la achiziționarea de case în Spania după COVID-19

Fotografie de Jarek Ceborski pe Unsplash
Fotografie de Jarek Ceborski pe Unsplash
9 iulie 2020, Redacție

Pandemia COVID-19 și criza economică potențială din Spania cauzată de aceasta, împreună cu unele schimbări în evaluările proprietăților realizate de Banco de España (Banca Spaniei) sunt doar câteva dintre motivele pentru care cumpărătorii potențiali de case din Spania fără economii suficiente nu vor putea accesa un credit ipotecar. Prin urmare, proprietățile rent-to-buy în Spania, adică închirierea unei proprietăți cu opțiunea de a o cumpăra după o anumită perioadă de timp poate fi o alternativă bună pentru reactivarea pieței imobiliare și o opțiune excelentă pentru potențialii cumpărători

Modificări ale evaluărilor și creditelor ipotecare

Banco de España, conștientă de faptul că criza coronavirus va cauza o înghețare a tranzacțiilor imobiliare din Spania, a trimis în aprilie o scrisoare principalelor asociații de evaluare a proprietăților din țară, în care a avertizat despre dificultatea de a stabili un preț corect pe piață din cauza stării de urgență și a posibilei scădere a prețului locuințelor în Spania în următoarele luni.

În scrisoare, se recomandă ca asociațiile de evaluare a proprietăților să utilizeze tehnici alternative de evaluare la metoda tradițională de comparație, care este reglementată și stabilește că o proprietate trebuie analizată și comparată cu cel puțin șase alte proprietăți pentru a-i calcula valoarea. Una dintre noile metode utilizate la solicitarea Banco de España este „metoda de actualizare a chiriei”, care constă în obținerea valorii proprietății pe baza veniturilor din închiriere, aplicând calcule viitoare, cum ar fi perioada pe cât ar putea fi închiriată proprietatea și cu ce preț de închiriere.
Experții ipotecari avertizează că o scădere a valorii evaluărilor locuințelor pune în pericol acordarea de noi credite ipotecare din cauza lipsei de economii a multor clienți. Singura modalitate de a înainta o achiziție ar fi să se negocieze prețul cu vânzătorul.

Cu toate acestea, o altă opțiune care devine din ce în ce mai populară în Spania este închirierea cu opțiunea de cumpărare, care constă într-un contract de închiriere în care se introduce o clauză care dă dreptul chiriașului să cumpere proprietatea. Este un drept (nu o obligație)cumpărați într-o perioadă stabilită și pentru un preț convenit cu proprietarul casei.

Închirierea cu opțiunea de a cumpăra în Spania, uneori cunoscută sub numele englezesc de rent-to-buy sau rent-to own, are multe avantaje financiare în această perioadă instabilă din punct de vedere economic pentru multe familii. Dar merită să închiriezi cu opțiunea de a cumpăra în Spania? Și cum rămâne cu alte avantaje și dezavantaje ale închirierii cu opțiunea de a cumpăra în Spania în 2020 după COVID-19? Să analizăm acest subiect împreună cu Salvador Salcedo de la firma de avocatură, Ático Jurídico.

Avanajele ale închirierii cu opțiunea de a cumpăra

Unul dintre avantajele principale pentru chiriaș este să se poată bucura de proprietate înainte de a o cumpăra și, prin urmare, de a vedea dacă îndeplinește sau nu așteptările. În cazul în care chiriașul nu este interesat, atunci poate lăsa întotdeauna termenul să treacă fără a face achiziția finală, dar între timp poate utiliza termenul maxim de cinci ani de închiriere, o opțiune bună pentru cei care au nevoie de o nouă opțiune de chirie în timpuri de coronavirus.

În plus, în perioada acordată pentru a putea cumpăra proprietatea, viitorul cumpărător are, de asemenea, suficient timp pentru a solicita finanțare ipotecară, dacă este necesar.

Un alt beneficiu pentru chiriaș este că prețul achiziției viitoare a proprietății este fixat în avans, deci dacă prețurile cresc în termen de cinci ani, viitorului cumpărător nu îi va crește prețul de achiziție al proprietății. Cu toate acestea, acest lucru funcționează în ambele sensuri și dacă prețul casei ar scădea, cumpărătorul ar putea renunța la opțiunea de cumpărare dacă prețul convenit este considerat prea mare. „Proprietarul imobilului va atrage părțile interesate cu opțiunea de cumpărare, adică cei care altfel ar fi exclus să cumpere o casă”, adaugă Salvador Salcedo.

Dezavantaje ale închirierii cu opțiunea de a cumpăra

Ca și în orice altă situație, există și dezavantaje ale închirierii cu opțiunea de cumpărare a unei proprietăți. Unul dintre dezavantajele principale ale proprietarului este că, dacă prioritatea acestuia este să vândă casa cât mai curând posibil, acest tip de contract nu garantează vânzarea. "Nu este ideal dacă vânzarea preconizată nu are loc, dar este și mai rău dacă proprietatea este returnată după închiriere într-o stare mai proastă decât cea în care a fost dată inițial", spune avocatul de la Ático Jurídico. În plus, menținerea ofertei de vânzare în perioada convenită poate fi un handicap, deoarece proprietarul își va reduce șansele de vânzare către alți potențiali cumpărători.

Taxe și impozite la închirierea cu opțiune de cumpărare

Impozitarea închirierii cu opțiunea de cumpărare nu este favorabilă și reprezintă o operațiune impozabilă atât pentru închiriere, cât și pentru cumpărare:

Impozite pe chirie: în cazul în care o proprietate este închiriată, chiriașul este obligat să plătească taxa de transfer (ITP), iar suma este calculată aplicând o rată prevăzută de lege la chiria convenită. Locatorul, pe de altă parte , va fi impozitat pe impozitul pe venit IRPF pentru veniturile din chirie primite.

Impozitele pe opțiunea de cumpărare: această operațiune este supusă și Taxei de Transfer, care trebuie plătită de chiriaș. Baza pentru calculul impozitului va fi suma plătită pentru acordarea dreptului de opțiune (primă) sau 5% din prețul de vânzare dacă prima plătită este mai mică. Dacă proprietatea este în cele din urmă transferată, după beneficierea de opțiunea de cumpărare, cumpărătorul va plăti din nou taxa de transfer a dreptului de proprietate pe întregul preț. În cazul unei proprietăți noi, dreptului de opțiune și vânzarea ulterioară i se aplică TVA.

Proprietarul și chiriașul trebuie să plătească impozitul pe câștigul de capital în impozitul pe venit IRPF. Dacă se beneficiază de opțiunea de cumpărare, vânzarea proprietății va genera un câștig de capital nou pentru vânzător. "Dacă veniturile din primă și chirie plătite sunt deduse din prețul de vânzare, aceste concepte vor constitui o valoare de transfer mai mică pentru calculul profitului", concluzionează Ático Jurídico.

Referrer media
Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung