Mietkauf in Spanien: Eine Alternative, um nach COVID-19 eine Immobilie zu erwerben

Foto von Jarek Ceborski auf Unsplash
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9 Juli 2020, Redaktion

Die COVID-19-Pandemie und die Folgen für die spanische Wirtschaft sowie einige Änderungen der Immobilienbewertungen durch die Banco de España sind nur einige der Gründe, warum potenzielle Immobilienkäufer in Spanien, die nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen, kein Hypothekendarlehen gewährt bekommen werden. Daher kann der Mietkauf in Spanien, d. h. die Anmietung einer Immobilie mit der Option, sie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen, eine gute Alternative zur Reaktivierung des Immobilienmarktes und eine gute Option für potenzielle Käufer sein.

Änderungen der Bewertungen und Hypotheken

Die Banco de España, die sich bewusst war, dass sich die Coronakrise auf die Immobilienpreise in Spanien auswirken würde, sandte im April einen Brief an die wichtigsten Immobilienbewertungsverbände des Landes, in dem sie vor der Schwierigkeit warnte, aufgrund des Alarmzustands einen korrekten Marktpreis zu ermitteln und dass es zu einem möglichen Preisverfall bei Wohnimmobilien in Spanien kommen könnte.

In dem Schreiben empfahl die Bank, dass Immobilienbewertungsverbände alternative Bewertungstechniken zu der herkömmlichen Vergleichsmethode verwenden, die reguliert ist und festlegt, dass eine Immobilie mit mindestens sechs anderen vergleichbaren Immobilien verglichen werden muss, um ihren Wert zu berechnen. Eine der neuen Methoden, die auf Anfrage der Banco de España angewendet werden, ist die „Mietaktualisierungsmethode“, bei der der Wert der Immobilie auf der Grundlage der Mieteinnahmen ermittelt wird und zukünftige Berechnungen angewendet werden, z. B. wie lange die Immobilie vermietet werden könnte und zu welchem Preis.

Hypothekenexperten warnen davor, dass ein Wertverlust der Immobilienbewertungen die Gewährung neuer Hypotheken gefährdet, da viele Kunden kaum Ersparnisse haben. Die einzige Möglichkeit, eine Immobilie kaufen zu können, besteht darin, den Preis mit dem Verkäufer zu verhandeln.

Eine weitere Option, die in Spanien immer beliebter wird, ist der Mietkauf, der aus einem Mietvertrag besteht, der eine Klausel beinhaltet, die den Mieter zum Kauf der Immobilie berechtigt. Es ist ein Recht (keine Verpflichtung), innerhalb eines festgelegten Zeitraums und zu einem mit dem Eigentümer vereinbarten Preis die Immobilie zu kaufen.

Der Mietkauf in Spanien, manchmal auch Miete mit Kaufoption genannt, hat in dieser wirtschaftlich instabilen Zeit für viele Familien viele finanzielle Vorteile. Aber lohnt sich der Mietkauf in Spanien? Was sind die Vor- und Nachteile des Mietkaufs nach der Coronakrise 2020? Salvador Salcedo von der Anwaltskanzlei Ático Jurídico gibt uns einen Überblick.

Die Vorteile des Mietkaufs

Einer der Hauptvorteile für den Mieter besteht darin, vor dem Kauf in der Immobilie wohnen zu können und daher zu prüfen, ob sie den Erwartungen entspricht oder nicht. Falls der Mieter nicht interessiert ist, kann er die Frist jederzeit verstreichen lassen, ohne zum Kauf verpflichtet zu sein. In der Zwischenzeit kann er jedoch die maximale Laufzeit von fünf Jahren Miete nutzen, eine gute Option für diejenigen, die nach Corona nach einer neuen Mietwohnung suchen.

Darüber hinaus hat der zukünftige Käufer während des Zeitraums, der für den potenziellen Kauf der Immobilie gewährt wird, genügend Zeit, um gegebenenfalls eine Hypothekenfinanzierung zu beantragen.

Ein weiterer Vorteil für den Mieter besteht darin, dass der Preis für den zukünftigen Kauf der Immobilie im Voraus festgelegt wird. Wenn also die Immobilienpreise innerhalb von fünf Jahren steigen, wird der zukünftige Käufer den Kaufpreis der Immobilie nicht erhöhen. Dies funktioniert jedoch in beide Richtungen, und wenn der Preis der Immobilie sinken würde, könnte der Käufer auf die Kaufoption verzichten, wenn der vereinbarte Preis als übermäßig angesehen wird. „Der Eigentümer der Immobilie wird Interessenten mit der Kaufoption anziehen, d. h. viele, die sonst den Kauf eines Eigenheims ausgeschlossen hätten“, fügt Salvador Salcedo hinzu.

Die Nachteile des Mietkaufs

Wie bei allem gibt es auch beim Mietkauf Nachteile. Einer der Hauptnachteile für den Eigentümer ist, dass diese Art von Vertrag den Verkauf nicht garantiert, wenn es vorrangig darum geht, das Haus so schnell wie möglich zu verkaufen. „Es ist nicht ideal, wenn der erwartete Verkauf scheitert, aber es ist noch schlimmer, wenn die Immobilie nach dem Mietvertrag in einem schlechteren Zustand ist als dem, in dem sie ursprünglich übergeben wurde“, so der Anwalt von Ático Jurídico. Darüber hinaus kann die Aufrechterhaltung des Verkaufsangebots während des vereinbarten Zeitraums ein Nachteil sein, da der Eigentümer seine Verkaufschancen an andere potenzielle Käufer verringert.

Mietkauf und Steuern

Die Besteuerung der Miete mit Kaufoption ist ungünstig. Sowohl die Vermietung als auch der Verkauf sind steuerpflichtig:

Steuern auf Miete: Für den Fall, dass eine Immobilie vermietet wird, ist der Mieter zur Zahlung der Transfersteuer (ITP) verpflichtet. Der Betrag wird berechnet, indem ein gesetzlich vorgesehener Satz auf die vereinbarte Miete angewendet wird. Der Vermieter hingegen muss die erhaltenen Mieteinnahmen in seiner IRPF-Einkommensteuer angeben.

Steuern auf die Kaufoption: Dieser Vorgang unterliegt ebenfalls der vom Mieter zu entrichtenden Übertragungssteuer. Grundlage für die Berechnung der Steuer ist der Betrag, der für die Gewährung des Optionsrechts (Prämie) gezahlt wird, oder 5% des Verkaufspreises, wenn die gezahlte Prämie niedriger ist. Wenn die Immobilie nach Inanspruchnahme der Kaufoption endgültig übertragen wird, zahlt der Käufer erneut die Übertragungssteuer auf den gesamten Preis. Bei einer neuen Immobilie unterliegen das Optionsrecht und der anschließende Verkauf der Mehrwertsteuer.

Sowohl Eigentümer als auch Vermieter müssen den Kapitalgewinn in der IRPF-Einkommensteuer angeben. Wenn die Kaufoption genutzt wird, führt der Verkauf der Immobilie zu einem neuen Kapitalgewinn für den Verkäufer. „Wenn die gezahlten Prämien und Mieteinnahmen vom Verkaufspreis abgezogen werden, stellen diese Konzepte einen niedrigeren Übertragungswert für die Berechnung des Gewinns dar“, schließt Ático Jurídico.

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