Gli stranieri e il loro desiderio di acquistare casa in Spagna

L'Annuario immobiliare dei Conservatori dei registri immobiliari descrive il mercato immobiliare nel 2023. Le transazioni degli stranieri tornano ad avere ottimi risultati, con tre anni consecutivi (2021-2023) di sostanziale crescita all'interno del mercato nazionale, dopo quattro anni di flessioni (2017-2020 ) e una pandemia nel mezzo, anche se i cancellieri sottolineano che il loro peso è rimasto superiore al 10% delle transazioni totali dal 2013.

E nel 2023, gli stranieri hanno rappresentato il 15% del totale delle vendite di case (rispetto al 13,8% nel 2022), superando le 87.300 transazioni. Nel 2022 hanno superato le 88.800 transazioni con una percentuale inferiore rispetto all’anno migliore da quando sono iniziate le registrazioni. "Questa situazione dimostra l'attuale forza della domanda estera nel contesto immobiliare", sottolineano i Registrar.

A questo livello di acquisti, le nazionalità sono sempre più varie

Per quanto riguarda le nazionalità, gli inglesi mantengono il primo posto (9,5%) con oltre 8.100 transazioni ma hanno un peso relativo sempre minore nel totale degli acquisti di case effettuati da stranieri. Quest'anno sono diminuiti di 1,54 punti percentuali (pp). Seguono i tedeschi (7,3%) con oltre 6.200 e i francesi (6,7%) con oltre 5.700, mantenendo il trio delle nazionalità di punta, ma perdono anche peso, rispettivamente con 2,2 pp e 0,32 pp in meno.

Ma questo calo delle transazioni da parte di queste tre nazionalità è stato compensato da altre nazionalità che hanno acquisito maggiore importanza, come i marocchini, con il 5,4% degli acquisti (0,24 pp), i belgi con il 5,3% (0,11 pp) o gli italiani con il 5,2% (0,61 pp). 

"La buona performance nell'evoluzione degli acquisti di case da parte di stranieri negli ultimi anni è dovuta, in parte, alle nuove nazionalità che acquistano casa in Spagna, ma esiste una distribuzione dei pesi più ampia ed eterogenea", sottolineano i Registrar.

Altre nazionalità sono cresciute di più nell'ultimo anno, anche se in valori assoluti sono ancora al di sotto di questo eccezionale gruppo di Paesi. Delle 17 nazionalità principali, oltre alle tre citate, altre tre sono diminuite: Romania, Paesi Bassi e Svezia.

Ma il resto aumenta, e spiccano i cittadini provenienti da Russia (1,20 pp), Ucraina (0,89 pp), Cina (0,66 pp) o Stati Uniti (0,39 pp). Notevole anche l'aumento di 1,48 pp al 28,21% del totale delle operazioni da parte di stranieri di altre nazionalità non così importanti. Tra questi ci sono più di 24.000 transazioni effettuate da messicani, venezuelani, colombiani, peruviani, portoghesi o cechi, tra gli altri.

Le località più frequentate: Alicante, Santa Cruz de Tenerife e Malaga

La domanda di alloggi da parte degli stranieri è stata positiva nella maggior parte del Paese. A livello regionale, 13 comunità autonome hanno registrato aumenti annuali del peso relativo degli acquisti di case da parte di stranieri, anche se in due delle più importanti – le Isole Baleari (31,5%) e le Isole Canarie (28,5%) – si sono ridotti il loro peso sul totale delle operazioni, fino a 2,88 punti percentuali nelle isole del Mediterraneo.

Altri, come la Comunità Valenciana (29,3%), Murcia (23,8%) e Catalogna (15,8%) sono aumentati in modo significativo, da 4,75 pp nella regione di Murcia a 2,44 pp nella Comunità Valenciana e 2,23 pp in Catalogna. Nel frattempo, l’Andalusia (15%) ha perso solo 0,08 punti percentuali.

A livello provinciale, la tendenza continua e il peso maggiore degli acquisti di case da parte di stranieri si verifica ad Alicante (44%), che sfiora sempre più la metà delle operazioni. Seguono Santa Cruz de Tenerife (35,7%), Malaga (33,7%), Isole Baleari (31,5%), Girona (29,9%), Murcia (23,8%), Las Palmas (22,1%), Almeria ( 19,9%), Tarragona (16%) e Castellon (14,5%).

In termini assoluti, e secondo i calcoli di idealista/news basati su percentuali, Alicante e Malaga detengono più del 37% del totale delle transazioni effettuate da stranieri, e se si aggiungono Barcellona e Valencia, supera la metà delle vendite. Nella provincia di Valencia sono state effettuate più di 21.000 transazioni e a Malaga più di 11.400. Barcellona ne conta più di 7.500 e Valencia e Murcia hanno 5.000 transazioni effettuate da stranieri. Dietro di loro, quest'anno cadono le Isole Baleari, con poco più di 4.400, così come Madrid e le zone circostanti di Santa Cruz de Tenerife e Girona.

Le nazionalità hanno preferenze geografiche e sono fattori determinanti quando si decide di acquistare una casa in Spagna. L'Annuario conferma come gli inglesi registrano pesi maggiori negli acquisti di case in Andalusia (15,3%) e Comunità Valenciana (9,9%), mentre i tedeschi optano per le Isole Baleari (38,2%), la Comunità Valenciana (6,3%) o le Isole Canarie (14,4%) e i francesi sono più concentrati sulla Catalogna (17,1%) e sulla Comunità Valenciana (5,6%).

A livello provinciale, gli inglesi hanno acquistato il 12% delle case acquistate dagli stranieri ad Alicante, ovvero circa 2.500 unità. A Malaga la percentuale era del 15% – circa 1.700 unità. Nel frattempo, quel 38% delle case tedesche nelle Isole Baleari rappresenta altre 1.700 operazioni. I francesi sono stati i principali acquirenti di Girona (42%), superando le 1.700 case.

Nelle province più grandi, come Barcellona o Madrid, gli acquisti effettuati da stranieri sono più distribuiti e le percentuali sono più basse. A Barcellona i cittadini cinesi (10%) hanno superato le 750 transazioni, mentre a Madrid chi ha acquistato più case sono stati rumeni (12%) e cinesi (12%), cioè più di 500 per ciascuna nazionalità.

Case usate e immobili oltre 80 m2 – il profilo tipico degli acquisti esteri

Nel complesso delle vendite di case, gli stranieri hanno un peso maggiore rispetto ai nazionali nelle case più piccole, ma la differenza non è particolarmente significativa, visto che le utilizzano maggiormente anche come seconde case. Ma se guardiamo più nel dettaglio alla tipologia di case acquistate dagli stranieri, sul totale prevalgono le case di oltre 100 m2, con il 34,5% di tutte le transazioni.

Mentre il 25,2% riguarda le abitazioni di medie dimensioni – tra 60 e 80 m2 – seguite da quelle tra 80 e 100 m2, con il 20%. I pesi più piccoli riguardano le abitazioni inferiori a 60 m2.

La metà degli immobili acquistati dagli americani superava i 100 m2, davanti agli olandesi (44,7%) e agli inglesi (41,9%). Mentre argentini (10,9%), italiani (9,6%) e francesi (8,4%) sono il peso delle case più piccole – meno di 40 m2.

Per tipologia di casa, belgi (24,3%), olandesi (24,2%) e polacchi (23,9%) hanno il peso maggiore di nuove case, in base al peso di ciascuna nazionalità. Per quanto riguarda le case usate, sono i francesi (90,3%), gli argentini (89%) e gli irlandesi (88,8%) ad avere il volume più alto tra le proprie transazioni.

Tra gli acquisti effettuati da stranieri, oltre 8.000 case (il 9,7%) hanno superato i 500.000 euro. Del totale di questi acquisti, il 49,6% è stato effettuato da cittadini comunitari e il 50,4% da extracomunitari. “I cittadini extracomunitari possono beneficiare della misura per l'ottenimento del permesso di soggiorno, e il loro peso è aumentato di 8,13 pp nell'ultimo anno”, ricordano le cancellerie.

Tra gli acquisti effettuati da stranieri in ciascuna comunità autonoma, le Isole Baleari (31,7%), la Comunità di Madrid (19,6%), l'Andalusia (15%) e la Catalogna (12,6%) – regioni con prezzi già normalmente alti – hanno registrato il maggior numero di acquisti superiori a 500.000 €.