Los extranjeros y su afán por la vivienda en España: dónde compran, quién lo hace y qué tipo de casas

El Anuario Inmobiliario de los Registradores de la Propiedad desgrana el mercado de la compraventa de viviendas en 2023. Las operaciones por parte de extranjeros vuelven a registrar un comportamiento excelente, acumulando ya tres años consecutivos (2021-2023) con intensos crecimientos de su importancia dentro del mercado nacional, después de cuatro años de caídas (2017-2020), con pandemia de por medio, aunque los Registradores destacan que su peso se mantiene por encima del 10% de total de operaciones desde 2013.

Y es que en este 2023, los extranjeros han supuesto el 15% del total de las compras de vivienda (frente al 13,8% de 2022), superando las 87.300 operaciones. En 2022, con menos porcentaje, superaron las 88.800 transacciones, en su mejor año de la serie histórica. “Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario”, destacan los Registradores.

En este nivel de compras, cada vez son más variadas las nacionalidades

Por nacionalidades, los británicos mantienen su tradicional liderazgo (9,5%), con más de 8.100 transacciones, pero cada vez tienen menos peso relativo en el global de compras de vivienda realizadas por extranjeros. Este año han caído 1,54 pp. Les siguen alemanes (7,3%), con más de 6.200, y franceses (6,7%), con más de 5.700, manteniendo el trío de nacionalidades líderes, pero ellos también pierden peso, con 2,2 pp y 0,32 pp menos, respectivamente.

Pero esa caída de las transacciones de estas tres nacionalidades se ha visto compensada por la importancia que ganan otras nacionalidades como marroquíes, con un 5,4% de las compras (0,24 pp); belgas, con un 5,3% (0,11 pp) o italianos, con un 5,2% (0,61 pp).

“El buen comportamiento en la evolución de las compras de vivienda por extranjeros durante los últimos años se ha debido, en parte, por la incorporación de nuevas nacionalidades a la compra de vivienda en España, encabezando los resultados las que tradicionalmente lo venían haciendo, pero con un reparto de pesos más amplio y heterogéneo”, destacan los Registradores.

Hay otras nacionalidades que han crecido más durante el último año, aunque en valores absolutos siguen por debajo de este destacado grupo de países. De las 17 nacionalidades de cabecera, además de las tres señaladas caen otras tres, como Rumanía, Países Bajos o Suecia.

Pero suben el resto, donde destacan los ciudadanos procedentes de Rusia (1,20 pp), Ucrania (0,89 pp), China (0,66 pp) o EEUU (0,39 pp). También es destacado el incremento en 1,48 pp hasta el 28,21% del total de operaciones por parte de extranjeros de otras nacionalidades no tan destacadas. Entre estas más de 24.000 compraventas por parte de extranjeros entrarían aquí mexicanos, venezolanos, colombianos, peruanos, portugueses o checos, entre otros.

Los lugares más demandados: Alicante, Santa Cruz de Tenerife o Málaga

La demanda de vivienda extranjera ha sido positiva en la mayoría del país. A nivel autonómico, 13 CCAA han registrados incrementos anuales del peso relativo de compra de vivienda por extranjeros, aunque en dos de las más destacadas como Baleares (31,5%), y Canarias (28,5%) han reducido su peso sobre el global de operaciones, hasta 2,88 puntos porcentuales en las islas mediterráneas.

Otros como Comunitat Valenciana (29,3%), Murcia (23,8%) y Cataluña (15,8%) subieron de forma destacada, de los 4,75 pp en la región murciana, a 2,44 pp en la comunidad valenciana y 2,23 pp en la catalana. Mientras, Andalucía (15%) cedía apenas 0,08 pp.

A nivel provincial, se mantiene la tendencia y el mayor peso de la compra de casas por parte de extranjeros se da en Alicante (44%), cada vez más cerda de la mitad de operaciones. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (35,7%), Málaga (33,7%), Baleares (31,5%), Girona (29,9%), Murcia (23,8%), Las Palmas (22,1%), Almería (19,9%), Tarragona (16%) y Castellón (14,5%).

En términos absolutos, y con cálculos hechos por idealista/news a partir de los porcentajes, Alicante y Málaga concentran más del 37% del total de operaciones realizadas por extranjeros, y si le sumas Barcelona y Valencia, se supera la mitad de las compraventas. En la provincia valenciana se superaron las 21.000 transacciones, y más de 11.400 en Málaga. Barcelona cuenta con más de 7.500 y Valencia y Murcia, las 5.000 transacciones por extranjeros. Por detrás, este año han caído Baleares, con poco más de 4.400, al igual que Madrid y en el entorno de Santa Cruz de Tenerife y Girona.

Las nacionalidades tienen preferencias geográficas y son determinantes para decidir en la compra de una vivienda en España. El Anuario constata cómo los británicos registran sus mayores pesos en las compras de vivienda en Andalucía (15,3%) y Comunitat Valenciana (9,9%), mientras que los alemanes se decantan por Baleares (38,2%), Comunitat Valenciana (6,3%) o Canarias (14,4%); y los franceses se deciden por Cataluña (17,1%) y Comunitat Valenciana (5,6%).

A nivel provincial, los británicos compraron el 12% de las viviendas que adquirieron los extranjeros en Alicante, es decir, unas 2.500 unidades. En Málaga, fue del 15%, en torno a 1.700 unidades. Mientras, ese 38% de viviendas de los alemanes en Baleares suponen otras 1.700 operaciones. Los franceses fueron los principales compradores en Girona (42%), superando las 1.700 casas.

En las provincias más grandes, como Barcelona o Madrid, las compras por parte de extranjeros son más repartidas y bajan los porcentajes. En la Ciudad Condal, los ciudadanos chinos (10%) superaron las 750 transacciones, mientras en Madrid, los que más casas compraron fueron rumanos (12%) y chinos (12%), es decir, más de 500 cada nacionalidad.

Viviendas usadas y de más de 80 m2, el perfil tipo de la compra de extranjeros

En el global de las compraventas de viviendas, los extranjeros tienen más peso que los nacionales en las viviendas de menor superficie, pero no son especialmente significativas, ya que también las usan más como segundas residencias. Pero si hacemos zoom sobre las viviendas que compran los foráneos, son las viviendas de más de 100 m2 las que predominan sobre el total, con el 34,5% de todas las operaciones.

Mientras que el 25,2% son para viviendas de mediana superficie, entre 60-80 m2, seguida de las de 80 a 100 m2, con un 20%. Los pesos más pequeños son para las viviendas de menos de 60 m2.

La mitad de las compras hechas por los estadounidenses fueron de propiedades de más de 100m2, por delante de neerlandeses (44,7%) y británicos (41,9%). Mientras que el peso de las casas más pequeñas, de menos de 40 m2 se dio en las nacionalidades de argentinos (10,9%), italianos (9,6%) y franceses (8,4%).

Por tipología de vivienda, los belgas (24,3%), neerlandeses (24,2%) y polacos (23,9%) son los que mayor peso de viviendas nuevas tienen entre sus compras, según el peso de cada nacionalidad. Para la compra de viviendas usadas, son los franceses (90,3%), argentinos (89%) e irlandeses (88,8%) los que cuentan con mayor volumen entre sus propias transacciones.

El 9,7% de las compras de extranjeros, por encima de las 8.000 viviendas, superaron los 500.000 euros de importe. Del total de estas compras, el 49,6% correspondió a comunitarios y el 50,4% a no comunitarios. “Estos últimos son los que pueden acogerse a la medida de consecución de permiso de residencia, incrementando su peso en 8,13 pp durante el último año”, recuerdan los Registradores.

De las compras realizadas por extranjeros en cada CCAA, donde se vieron más compras con importe superior a 500.000 euros fueron Illes Balears (31,7%), Comunidad de Madrid (19,6%), Andalucía (15%) y Cataluña (12,6%), regiones con precios ya normalmente elevados.