Gli stranieri tornano sul mercato, pagando prezzi record mentre i visti d'oro finiscono

Oltre all'aumento dei prezzi, diverse nazionalità hanno anche stabilito nuovi record di transazioni. Secondo la serie storica notarile, che risale al 2016, la prima metà del 2024 ha visto i record di transazioni immobiliari infranti da cittadini di otto paesi in diversi continenti.

In Europa, gli acquisti degni di nota sono stati effettuati da acquirenti irlandesi, italiani, polacchi, portoghesi e ucraini, mentre in Nord e Sud America, americani e colombiani hanno fatto da apripista. I marocchini si sono distinti in Africa. Inoltre, la categoria "non UE" ha raggiunto il suo livello più alto fino ad oggi.

Tra tutte le nazionalità, la più importante in termini di volume di transazioni è il Marocco, con i suoi cittadini che hanno acquistato 5.452 case in Spagna nella prima metà dell'anno. Ciò rappresenta quasi il 7,9% di tutte le transazioni guidate dall'estero. Il Marocco è il secondo Paese di origine più importante, superato solo dal Regno Unito (8,4% con 5.864 transazioni) e davanti alla Germania, che si classifica al terzo posto con il 6,8%.

La seconda nazionalità più significativa in termini di volume di vendite è l'Italia, con 4.332 case acquistate da italiani fino a giugno, seguita da Polonia (3.105) e Ucraina (2.058). Il numero di transazioni dall'Ucraina è aumentato del 70% in soli due anni, in gran parte a causa della guerra Russia-Ucraina.

Al di sotto del limite delle 2.000 unità ci sono americani (1.363 transazioni), irlandesi (1.186), colombiani (1.073) e portoghesi (921). Nel frattempo, la categoria "non UE" conta complessivamente oltre 7.700 vendite.

Oltre alla Comunità Valenciana, diverse altre regioni hanno raggiunto cifre record per le vendite immobiliari a stranieri. Murcia ha guidato la classifica con 3.840 transazioni, seguita da Castilla y León, che ne ha registrate oltre 1.280. Nel frattempo, anche Galizia e Paesi Baschi hanno registrato numeri degni di nota, superando rispettivamente le 900 e le 800 transazioni.

Sebbene la Comunità Valenciana, l'Andalusia e la Catalogna continuino a essere le destinazioni più gettonate per gli acquirenti internazionali, anche altre zone, come le Isole Baleari e Madrid, stanno attirando l'attenzione, in particolare nel segmento del lusso.

Maiorca, ad esempio, è una delle destinazioni più ambite al mondo nel mercato immobiliare di fascia alta. È particolarmente apprezzata dagli acquirenti provenienti da Germania, Regno Unito, Scandinavia e Stati Uniti, che mostrano un forte interesse per le seconde case, tra cui ville, appartamenti con vista mare e tenute di campagna.

Madrid sta guadagnando costantemente importanza nel mercato immobiliare di prima qualità, in particolare tra gli investitori internazionali. Ciò avviene in un momento in cui la redditività del settore immobiliare di lusso nelle principali città degli Stati Uniti come New York, San Francisco e Miami è in declino. La capitale spagnola è emersa come un hub per gli investimenti esteri, distinguendosi da Barcellona, dove gli investitori locali continuano a dominare.

In particolare, Madrid è stata classificata per la prima volta come la seconda città più attraente in Europa per gli investimenti immobiliari, seconda solo a Londra. Negli ultimi mesi, la città ha anche attirato l'attenzione per la sua promozione della cosiddetta "Legge Mbappé", un'iniziativa regionale volta ad attrarre investimenti esteri, sebbene ciò non si estenda agli investimenti immobiliari.

A metà novembre, l'Assemblea di Madrid ha approvato un regolamento che offre una detrazione del 20% sull'aliquota regionale dell'imposta sul reddito delle persone fisiche per gli investitori stranieri che trasferiscono la loro residenza fiscale nella Comunità di Madrid dopo aver trascorso almeno cinque anni fuori dalla Spagna. Questa misura si applicherà alle delocalizzazioni a partire dal 2024.

Per qualificarsi, gli investitori devono mantenere sia il loro investimento che la residenza fiscale nella regione per un minimo di sei anni. La norma esclude gli investimenti immobiliari, gli investimenti in entità domiciliate in paradisi fiscali e quelli effettuati da individui che ricoprono ruoli esecutivi o lavorano all'interno delle società in cui investono. I contributi ammissibili includono investimenti in titoli, obbligazioni, buoni del tesoro, azioni di società quotate e non quotate e contributi a società a responsabilità limitata, tra gli altri.

Quando si tratta di preferenze abitative, gli acquirenti stranieri cercano solitamente case con un orientamento a sud-ovest, puntando a massimizzare la luce solare, godere di lunghe ore di luce e ammirare il tramonto. Al contrario, gli acquirenti nazionali tendono a preferire le case esposte a sud-est, che consentono loro di godersi l'alba riducendo al minimo l'esposizione al calore durante i mesi estivi.

Secondo i dati dei Property Registrars, anche gli acquirenti stranieri mostrano una netta preferenza per le case più grandi rispetto agli acquirenti spagnoli. In particolare, il 34,5% degli acquisti immobiliari da parte di stranieri riguarda case di dimensioni superiori a 100 m². Tra questi, gli acquirenti americani guidano questa tendenza, con il 50% dei loro acquisti che rientrano in questa categoria. D'altro canto, gli acquirenti provenienti da Argentina, Italia e Francia tendono ad acquistare case più piccole, spesso optando per proprietà inferiori a 40 m².

In termini di prezzi immobiliari, il 9,7% degli acquisti effettuati da acquirenti stranieri supera i 500.000 €, con una suddivisione quasi equa tra acquirenti UE e non UE. Le regioni leader nelle transazioni di alto valore includono le Isole Baleari, la Comunità di Madrid, l'Andalusia e la Catalogna.

Questa solida performance sottolinea l'importanza del mercato immobiliare spagnolo per gli acquirenti stranieri, sia per scopi residenziali che per opportunità di investimento.

I richiedenti stranieri di mutui in Spagna dichiarano un reddito familiare medio di 6.566 € al mese, un aumento notevole rispetto alla media di 4.726 € all'inizio del 2022. Circa il 40% di questi richiedenti guadagna più di 6.000 € al mese.

La maggior parte (75%) delle richieste di mutuo riguarda importi inferiori a 200.000 €, con solo il 5,4% che richiede finanziamenti superiori a 400.000 €. In media, il finanziamento richiesto rappresenta il 74% del prezzo di acquisto dell'immobile, mentre il livello medio di indebitamento si attesta al 24%, ben al di sotto della soglia del 30-35% considerata ragionevole dagli esperti.

Nel complesso, gli acquirenti stranieri sono generalmente alla ricerca di case più costose rispetto agli acquirenti spagnoli.