Os estrangeiros regressam ao mercado, pagando preços recorde com o fim dos Vistos Gold

Para além do aumento dos preços, várias nacionalidades estabeleceram também novos recordes de transações. De acordo com a série histórica notarial, que remonta a 2016, no primeiro semestre de 2024 foram batidos recordes de transações imobiliárias por cidadãos de oito países de diferentes continentes.

Na Europa, destacam-se as compras efetuadas por irlandeses, italianos, polacos, portugueses e ucranianos, enquanto que na América do Norte e do Sul, os americanos e os colombianos lideram. Os marroquinos destacaram-se em África. Além disso, a categoria “não UE” atingiu o seu nível mais elevado até à data.

Entre todas as nacionalidades, a que mais se destaca em termos de volume de transações é Marrocos, com os seus cidadãos a comprarem 5.452 casas em Espanha no primeiro semestre do ano. Este número representa cerca de 7,9% do total das transações efetuadas por estrangeiros. Marrocos é o segundo país de origem mais representado, apenas superado pelo Reino Unido (8,4%, com 5 864 transações) e à frente da Alemanha, que ocupa o terceiro lugar, com 6,8%.

A segunda nacionalidade mais significativa em termos de volume de vendas é a Itália, com 4.332 casas compradas até junho, seguida da Polónia (3.105) e da Ucrânia (2.058). O número de transações provenientes da Ucrânia aumentou 70% em apenas dois anos, em grande parte devido à guerra entre a Rússia e a Ucrânia.

Abaixo da marca das 2.000 transações estão os americanos (1.363), os irlandeses (1.186), os colombianos (1.073) e os portugueses (921). No entanto, a categoria “não UE” representa, no seu conjunto, mais de 7.700 vendas.

Para além da Comunidade Valenciana, várias outras regiões atingiram valores recorde de vendas de imóveis a estrangeiros. Múrcia liderou com 3.840 transações, seguida de Castela e Leão, que registou mais de 1.280. Por outro lado, a Galiza e o País Basco também registaram números dignos de salientar, ultrapassando as 900 e 800 transações, respetivamente.

Embora a Comunidade Valenciana, a Andaluzia e a Catalunha continuem a ser os destinos mais populares para os compradores internacionais, outras zonas, como as Ilhas Baleares e Madrid, também estão a atrair as atenções, especialmente no segmento de luxo.

Maiorca, por exemplo, é um dos principais destinos do mundo no mercado imobiliário de gama alta. Esta zona é especialmente apreciada por compradores da Alemanha, Reino Unido, países escandinavos e Estados Unidos, que demonstram um forte interesse em adquirir segundas habitações, incluindo villas, apartamentos com vista para o mar e herdades rurais.

Madrid está a ganhar cada vez mais protagonismo no mercado imobiliário de luxo, nomeadamente junto dos investidores internacionais. Isto acontece numa altura em que a rentabilidade do setor imobiliário de luxo nas principais cidades americanas, como Nova Iorque, São Francisco e Miami, está em declínio. A capital espanhola afirmou-se como um polo de investimento internacional, distinguindo-se de Barcelona, onde os investidores locais continuam a dominar.

Madrid foi, pela primeira vez, classificada como a segunda grande cidade mais atrativa da Europa para o investimento imobiliário, logo depois de Londres. Nos últimos meses, a cidade também chamou a atenção pela promoção da chamada "Lei Mbappé", uma iniciativa regional destinada a atrair o investimento estrangeiro, mas que não se estende aos investimentos imobiliários.

Em meados de novembro, a Assembleia de Madrid aprovou um regulamento que prevê uma dedução de 20% da taxa regional do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares para os investidores estrangeiros que transfiram o seu domicílio fiscal para a Comunidade de Madrid após terem passado pelo menos cinco anos fora de Espanha. Esta medida vai passar a ser aplicada às deslocações efetuadas a partir de 2024.

Para serem elegíveis, os investidores devem manter o seu investimento e a sua residência fiscal na região durante um período mínimo de seis anos. O regulamento exclui os investimentos imobiliários, investimentos em entidades domiciliadas em paraísos fiscais e os efetuados por pessoas singulares que desempenhem funções executivas ou trabalhem nas empresas em que investem. As contribuições elegíveis incluem investimentos em valores mobiliários, obrigações, títulos do tesouro, ações de empresas cotadas e não cotadas e contribuições para sociedades de responsabilidade limitada, entre outros.

No que diz respeito às preferências de habitação, os compradores estrangeiros procuram normalmente casas com uma orientação sudoeste, com o objetivo de maximizar a exposição solar, desfrutar de mais horas de luz do dia e apreciar o pôr do sol. Em contrapartida, os compradores nacionais tendem a preferir casas viradas a sudeste, o que lhes permite desfrutar do nascer do sol, minimizando a exposição ao calor durante os meses de verão.

De acordo com os dados da Conservatória do Registo Predial, os compradores estrangeiros revelam também uma clara preferência por casas de maiores dimensões em comparação com os compradores espanhóis. Nomeadamente, 34,5% das compras de imóveis por estrangeiros são casas com mais de 100 m2. Entre estes compradores, os americanos lideram esta tendência, com 50% das aquisições nesta categoria. Por outro lado, os compradores da Argentina, Itália e França tendem a comprar casas mais pequenas, optando frequentemente por propriedades com menos de 40 m2.

Em termos de preços dos imóveis, 9,7% das compras efetuadas por compradores estrangeiros excedem os 500.000 euros, com uma divisão quase igual entre compradores da UE e de países terceiros. As regiões que lideram as transações de elevado valor incluem as Ilhas Baleares, a Comunidade de Madrid, a Andaluzia e a Catalunha.

Este bom desempenho realça a importância do mercado imobiliário espanhol para os compradores estrangeiros, quer para fins residenciais quer para oportunidades de investimento.

Os requerentes de crédito habitação estrangeiros em Espanha apresentam um rendimento médio do agregado familiar de 6.566 euros por mês, um aumento notável em comparação com a média de 4.726 euros no início de 2022. Aproximadamente 40% desses candidatos ganham mais de 6.000 euros por mês.

A maioria (75%) dos pedidos de crédito habitação são para valores inferiores a 200.000 euros, sendo que apenas 5,4% procuram um financiamento superior a 400.000 euros. Em média, o financiamento solicitado representa 74% do preço de compra do imóvel, enquanto o nível médio de endividamento se situa em 24%, muito abaixo do limiar de 30-35% considerado razoável pelos especialistas.

De modo geral, os compradores estrangeiros procuram casas mais caras do que os compradores espanhóis.