Ausländer kehren auf den Markt zurück und zahlen Rekordpreise, da Goldene Visa auslaufen

Neben den steigenden Preisen haben mehrere Nationalitäten auch neue Transaktionsrekorde aufgestellt. Laut der historischen notariellen Reihe, die bis ins Jahr 2016 zurückreicht, wurden im ersten Halbjahr 2024 Rekorde bei Immobilientransaktionen von Bürgern aus acht Ländern auf verschiedenen Kontinenten gebrochen.

Aus Europa waren es vor allem Iren, Italiener, Polen, Portugiesen und Ukrainer, die am meisten kauften, während bei den Nord- und Südamerikanern US-Bürger und Kolumbianer die Nase vorn hatten. Marokkaner stachen bei den Käufern aus Afrika hervor. Darüber hinaus erreichte die Kategorie „Käufe aus Nicht-EU-Ländern“ ihren bisher höchsten Stand.

Unter allen Ländern ist Marokko hinsichtlich des Transaktionsvolumens das Land mit den meisten Käufern. Die Bürger des Landes kauften im ersten Halbjahr 5.452 Immobilien in Spanien. Dies entspricht fast 7,9 % aller von Ausländern getätigten Transaktionen. Marokko ist das zweitwichtigste Herkunftsland, nur übertroffen vom Vereinigten Königreich (8,4 % mit 5.864 Transaktionen) und liegt damit vor Deutschland, mit 6,8 % auf Platz drei.

Das zweitwichtigste Land hinsichtlich des Verkaufsvolumens ist Italien. Bis Juni kauften Italiener 4.332 Immobilien, gefolgt von Polen (3.105) und der Ukraine (2.058). Die Zahl der Transaktionen, die Ukrainer tätigten ist in nur zwei Jahren um 70 % gestiegen, was größtenteils auf den Krieg zwischen Russland und der Ukraine zurückzuführen ist.

Unter der 2.000er-Marke liegen die US-Amerikaner (1.363 Transaktionen), die Iren (1.186), die Kolumbianer (1.073) und die Portugiesen (921). Die Kategorie „Käufe aus Nicht-EU-Staaten“ macht zusammen über 7.700 Verkäufe aus.

Neben der Valencianischen Gemeinschaft erzielten mehrere andere Regionen Rekordzahlen bei Immobilienverkäufen an Ausländer. Murcia war mit 3.840 Transaktionen führend, gefolgt von Kastilien und León mit über 1.280. Auch Galicien und das Baskenland verzeichneten bemerkenswerte Zahlen und übertrafen 900 bzw. 800 Transaktionen.

Während die Valencianische Gemeinschaft, Andalusien und Katalonien nach wie vor die beliebtesten Ziele für internationale Käufer sind, ziehen auch andere Gebiete wie die Balearen und Madrid die Aufmerksamkeit auf sich, insbesondere im Luxussegment.

Mallorca beispielsweise ist eines der weltweit beliebtesten Ziele in Bezug auf den Luxusimmobilienmarkt. Besonders beliebt ist die Insel bei Käufern aus Deutschland, Großbritannien, Skandinavien und den USA, die großes Interesse an Zweitwohnsitzen wie Villen, Apartments mit Meerblick und Landgütern zeigen.

Madrid gewinnt auf dem Immobilienmarkt für erstklassige Immobilien immer mehr an Bedeutung, insbesondere bei internationalen Investoren. Dies geschieht zu einer Zeit, in der die Rentabilität des Luxusimmobiliensektors in großen US-Städten wie New York, San Francisco und Miami zurückgeht. Die spanische Hauptstadt hat sich zu einem Zentrum für ausländische Investitionen entwickelt und hebt sich damit von Barcelona ab, wo nach wie vor lokale Investoren dominieren.

Besonders bemerkenswert ist, dass Madrid zum ersten Mal als die zweitattraktivste Großstadt Europas hinsichtlich Immobilieninvestitionen eingestuft wurde, nur übertroffen von London. In den letzten Monaten hat Madrid auch mit der Förderung des sogenannten „Mbappé-Gesetzes“ Aufmerksamkeit erregt, einer regionalen Initiative, um ausländische Investitionen anzuziehen – die sich allerdings nicht auf Immobilieninvestitionen erstreckt.

Mitte November verabschiedete das Parlament von Madrid eine Regelung, die ausländischen Investoren einen Nachlass von 20 % auf den regionalen Einkommensteuersatz gewährt, wenn sie ihren Steuerwohnsitz nach mindestens fünfjährigem Aufenthalt außerhalb Spaniens in die Autonome Gemeinschaft Madrid verlegen. Diese Maßnahme gilt für Zuzüge ab 2024.

Um sich zu qualifizieren, müssen Investoren sowohl ihre Investition als auch ihren Steuerwohnsitz mindestens sechs Jahre lang in der Region aufrechterhalten. Ausgeschlossen sind bei dieser Regelung Immobilieninvestitionen, Investitionen in Unternehmen mit Sitz in Steueroasen und Investitionen von Personen, die Führungspositionen innehaben oder in den Unternehmen arbeiten, in die sie investieren. Zulässig sind unter anderem Investitionen in Wertpapiere, Anleihen, Schatzanweisungen, Aktien börsennotierter und nicht börsennotierter Unternehmen sowie Beiträge zu Gesellschaften mit beschränkter Haftung.

Was die Wohnpräferenzen betrifft, so suchen ausländische Käufer typischerweise nach Immobilien mit Südwestausrichtung, um möglichst viel Sonnenlicht zu bekommen, längere Tageslichtstunden zu genießen und den Sonnenuntergang zu erleben. Im Gegensatz dazu bevorzugen einheimische Käufer eher nach Südosten ausgerichtete Häuser, die es ihnen ermöglichen, den Sonnenaufgang zu genießen und gleichzeitig die Hitzebelastung während der Sommermonate zu minimieren.

Laut Angaben der Grundbuchämter bevorzugen ausländische Käufer im Vergleich zu spanischen Käufern auch größere Häuser. Bemerkenswert ist, dass 34,5 % der Immobilienkäufe durch Ausländer Immobilien mit mehr als 100 m2 umfassen. Unter ihnen sind die amerikanische Käufer führend bei diesem Trend, wobei 50 % ihrer Käufe in diese Kategorie fallen. Auf der anderen Seite kaufen Käufer aus Argentinien, Italien und Frankreich eher kleinere Häuser und entscheiden sich oft für Immobilien mit einer Fläche unter 40 m2.

Was die Immobilienpreise betrifft, übersteigen 9,7 % der von ausländischen Käufern getätigten Käufe 500.000 Euro, wobei die Aufteilung zwischen Käufern aus der EU und aus Nicht-EU-Ländern nahezu gleichmäßig ist. Zu den Regionen mit den höchsten Transaktionswerten zählen die Balearen, die Autonome Gemeinschaft Madrid, Andalusien und Katalonien.

Diese starke Leistung unterstreicht die Bedeutung des spanischen Immobilienmarktes für ausländische Käufer, sei es zu Wohnzwecken oder als Investitionsmöglichkeit.

Ausländische Hypothekenantragsteller in Spanien geben ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 6.566 Euro pro Monat an, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Durchschnitt von 4.726 Euro zu Beginn des Jahres 2022. Ungefähr 40 % dieser Antragsteller verdienen mehr als 6.000 Euro pro Monat.

Die Mehrheit der Hypothekenanträge (75 %) betrifft Beträge unter 200.000 Euro, nur 5,4 % wünschen sich eine Finanzierung von über 400.000 Euro. Im Durchschnitt entspricht die beantragte Finanzierung 74 % des Kaufpreises der Immobilie, während die durchschnittliche Verschuldung bei 24 % liegt und damit deutlich unter der von Experten als angemessen erachteten Schwelle von 30–35 %.

Generell sind ausländische Käufer grundsätzlich auf der Suche nach teureren Eigenheimen als spanische Käufer.