De Balearen willen de aankoop van woningen door niet-ingezeten buitenlanders aan banden leggen. Met dit doel voor ogen heeft de regionale regering begin dit jaar de oprichting aangekondigd van een commissie die de mogelijkheid moet bestuderen om in het licht van stijgende huizenprijzen de aankoop van woningen te verbieden door burgers, buitenlanders of niet, die minder dan vijf jaar op de Balearen woonachtig zijn.
Het initiatief, dat wordt overwogen door de regering van de eilanden, bestaande uit een coalitie van PSOE, Podemos en Més, geleid door socialiste Francina Armengol, is geïnspireerd op het besluit van Canada om de verkoop van huizen aan niet-ingezeten buitenlanders tijdelijk te verbieden (2023 en 2024) na een spectaculaire stijging van de huizenprijzen van 44% in minder dan 24 maanden. Sommige sectoren hebben kritiek geuit op de maatregel en wijzen erop dat minder dan 1% van de verkochte woningen in het land door dit type koper is gekocht.
In de Europese Unie is in andere landen, zoals Denemarken en Malta, een minimum aantal jaren verblijf in het land vereist, of het nu ingezetenen of niet-ingezetenen betreft, om een huis te kunnen kopen. Buiten de EU hebben ook Australië en Nieuw-Zeeland beperkingen opgelegd aan de aankoop van een huis door niet-ingezeten buitenlanders.
Het voorstel van de Balearen is echter in strijd met het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (EU), zoals uitgelegd door het advocatenkantoor Uría Menéndez in een rapport dat is opgesteld op verzoek van de Vereniging van Projectontwikkelaars op de Balearen (PROINBA).
In het onderzoek wordt de verenigbaarheid met het EU-recht geanalyseerd van een hypothetische wet die de aankoop van onroerend goed op de Balearen door natuurlijke personen of rechtspersonen die niet op de eilanden wonen of hier minder dan 5 jaar verblijven zou verbieden of beperken. En de conclusies zijn duidelijk.
Enerzijds stelt het advocatenkantoor dat "een regelgevende maatregel die de verwerving van woningen op de Balearen door niet-ingezetenen verbiedt of beperkt de twee fundamentele vrijheden van het Verdrag, zoals de vrijheid van vestiging en het vrije verkeer van kapitaal, zou beperken". Daarom, voegt het eraan toe, "zou deze rechtstreeks in strijd zijn met het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, evenals met het Handvest van de grondrechten. Bovendien bevat de Akte van toetreding van Spanje tot de EU geen enkele uitzondering op de toepassing van deze rechten, wat betekent dat de beperkingen hier niet onder zouden vallen".
Ten tweede benadrukt de analyse van Uría Menéndez dat de door de regering van de Balearen voorgestelde maatregel "zou worden beschouwd als indirect discriminerend, omdat deze Spaanse burgers ten goede komt en die uit andere EU-lidstaten schaadt. Dit feit alleen al zou voldoende zijn om de maatregel in strijd te laten zijn met het EU-recht".
En de argumenten gaan nog een stap verder. Het kantoor benadrukt dat zelfs als "de maatregel niet indirect discriminerend zou zijn, hij in strijd zou zijn met het Verdrag omdat hij noch geschikt noch onmisbaar is voor de verwezenlijking van mogelijke doelstellingen van algemeen belang, zoals de betaalbaarheid van huisvesting, de strijd tegen vastgoedspeculatie of de bevordering van andere economische activiteiten dan toerisme op de Balearen".
Om de standpunt kracht bij te zetten, herinnert Uría Menéndez eraan dat het Hof van Justitie van de EU (HvJ-EU) zich bij verschillende gelegenheden heeft uitgesproken over door de lidstaten opgelegde beperkingen op de verkoop en aankoop van onroerend goed en dat de uitspraak in alle gevallen in dezelfde richting wees: ze vertegenwoordigen beperkingen van de vrijheid van vestiging en het vrije verkeer van kapitaal.
De arresten die jurisprudentie hebben gecreëerd, zijn bijvoorbeeld de zaken Konle, Reisch, Salzmann, Burtscher, Festersen en Segro, "betreffende verschillende Europese regio's die in het verleden hebben geprobeerd beperkingen op te leggen aan de verkoop en aankoop van onroerend goed". En in alle gevallen werden de maatregelen door het Hof verworpen, omdat het van mening was dat ze "discriminerend en onevenredig waren en niet de onmisbare manier vormden om te voldoen aan het algemeen belang van het land".
Leider in aankopen door buitenlanders én met hoge prijzen
Volgens gegevens van het kadaster waren de Balearen in het vierde kwartaal van 2022 de Spaanse autonome regio waar buitenlanders het grootste deel van de woningaankopen voor hun rekening namen, goed voor 36,15% van de transacties (d.w.z. tussen oktober en december waren buitenlanders goed voor 36 van elke 100 huizenverkopen en -aankopen in de regio). De volgende meest prominente regio's waren Valencia (28,47%), de Canarische Eilanden (27,25%) en Murcia (21,87%), terwijl het nationale gemiddelde 14,7% bedroeg.
Wat de huizenprijzen betreft, plaatsen idealista-gegevens de Balearen als de regio met de hoogste prijs per m2 in Spanje op de markt voor tweedehands onroerend goed. In de eerste maand van het jaar bedroeg de prijs 3647 €/m2, na een jaarlijkse stijging van 8,8%, op flinke afstand van Madrid (3126 €/m2), Baskenland (2787 €/m2) en Catalonië (2336 €/m2).
Wat de taxatiewaarde van woningen op de vrije markt betreft, stelt de Spaanse hypotheekvereniging (AHE) de prijs per m2 op de Balearen vast op 2697 €/m2 in het vierde kwartaal van 2022, na een jaarlijkse stijging van bijna 6%. Dit is de op een na hoogste waarde in het land, alleen overtroffen door de 2888 €/m2 die werd geregistreerd in Madrid.