Interdire aux non-résidents d'acheter une propriété aux Baléares va à l'encontre des règles de l'UE, selon un cabinet d'avocats espagnol de premier plan

Les îles Baléares veulent restreindre l'achat de maisons par des étrangers non-résidents. Dans ce but, le gouvernement régional a annoncé au début de l'année la création d'une commission chargée d'étudier la possibilité d'interdire l'achat de logements aux citoyens, étrangers ou non, qui résident aux Baléares depuis moins de cinq ans face à la flambée des prix de l'immobilier.

L'initiative, envisagée par le gouvernement des îles, composé d'un groupe tripartite du PSOE, Podemos et Més, et dirigée par la socialiste Francina Armengol, s'inspire de la décision du Canada d'interdire temporairement (2023 et 2024) la vente de maisons aux étrangers non-résidents, après avoir connu une hausse spectaculaire des prix de l'immobilier de 44 % en moins de 24 mois. Certains secteurs ont critiqué la mesure, soulignant que moins de 1 % des maisons vendues dans le pays ont été achetées par ce type d'acheteur.

Dans l'Union européenne, d'autres pays comme le Danemark et Malte exigent un nombre minimum d'années de résidence dans le pays, que l'individu soit résident ou non-résident, pour pouvoir acheter un logement. En dehors de l'UE, l'Australie et la Nouvelle-Zélande ont également imposé des restrictions sur les achats de maisons par des étrangers non résidents.

Cependant, la proposition des Baléares est contraire au Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (UE), comme l'explique le cabinet d'avocats Uría Menéndez dans un rapport demandé par l'Association des promoteurs immobiliers des Baléares (PROINBA).

L'étude analyse la compatibilité avec le droit de l'UE d'une loi hypothétique qui interdirait ou restreindrait l'achat de propriétés dans les îles Baléares par des personnes physiques ou morales non résidentes dans les îles ou par des personnes ayant une période de résidence dans les îles inférieure à 5 années. Et les conclusions sont claires.

D'une part, le cabinet d'avocats affirme qu'« une mesure réglementaire interdisant ou limitant l'acquisition de logements aux îles Baléares par des non-résidents restreindrait les deux libertés fondamentales du traité, telles que la liberté d'établissement et la libre circulation des capitaux ». Par conséquent, ajoute-t-il, « ce serait directement contraire au traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, ainsi qu'à la Charte des droits fondamentaux. De plus, l'acte d'adhésion de l'Espagne à l'UE ne contient aucune exception à l'application de ces droits, de sorte que les restrictions ne seraient pas couvertes par celui-ci ».

Deuxièmement, l'analyse d'Uría Menéndez souligne que la mesure proposée par le gouvernement des Baléares « serait considérée comme indirectement discriminatoire en profitant aux citoyens espagnols et en lésant ceux des autres États membres de l'UE ». Ce seul fait suffirait pour que la mesure viole le droit de l'UE.

Et ses arguments vont encore plus loin. Le cabinet souligne que même si « on pouvait considérer que la mesure n'est pas indirectement discriminatoire, elle serait contraire au traité car elle n'est ni adaptée ni indispensable à la réalisation d'éventuels objectifs d'intérêt général, tels que l'abordabilité du logement, la lutte contre la spéculation immobilière ou la promotion d'activités économiques autres que le tourisme dans les îles Baléares ».

Pour renforcer sa position, Uría Menéndez rappelle que la Cour de justice de l'UE (CJUE) s'est prononcée à plusieurs reprises sur les restrictions à la vente et à l'achat de biens immobiliers imposées par les États membres et dans chacun d'eux, la décision a été dans le même sens : elles représentent des restrictions à la liberté d'établissement et à la libre circulation des capitaux.

Parmi les arrêts qui ont créé la jurisprudence figurent, par exemple, les affaires Konle, Reisch, Salzmann, Burtscher, Festersen et Segro, « concernant diverses régions européennes qui ont cherché à imposer des restrictions à la vente et à l'achat de biens immobiliers dans le passé ». Et dans chacun d'eux, les mesures ont été rejetées par la Cour, estimant qu'elles étaient « discriminatoires et disproportionnées, et n'étaient pas le moyen indispensable de se conformer à l'intérêt général du pays ».

Leader des achats par les étrangers et avec des prix élevés

Selon les données des registres fonciers, au quatrième trimestre 2022, l'archipel des Baléares était la région autonome espagnole où les étrangers représentaient la plus grande part des achats de maisons, représentant 36,15 % des transactions. Les autres régions les plus importantes étaient Valence (28,47 %), les îles Canaries (27,25 %) et Murcie (21,87 %), tandis que la moyenne nationale s'élevait à 14,7 %.

En ce qui concerne les prix des maisons, les données d'idealista placent les îles Baléares comme la région avec le prix au m2 le plus élevé d'Espagne sur le marché de l'immobilier d'occasion. Au premier mois de l'année, le prix s'est établi à 3 647 euros/m2, après avoir augmenté de 8,8 % sur un an, s'éloignant des chiffres de la Communauté de Madrid (3 126 euros/m2), du Pays basque (2 787 euros/m2) et la Catalogne (2 336 euros/m2).

Quant à la valeur d'expertise des maisons sur le marché libre, l'Association Espagnole d'Hypothèques (AHE) place le prix du m2 aux Baléares à 2 697 euros/m2 au quatrième trimestre 2022, après avoir augmenté de près de 6 % en glissement annuel. Il s'agit de la deuxième valeur la plus élevée du pays, seulement dépassée par les 2 888 euros/m2 enregistrés à Madrid.