As Ilhas Baleares querem restringir a compra de casas por estrangeiros não residentes. Com este objetivo, o governo regional anunciou no início do ano a criação de uma comissão para estudar a possibilidade de proibir a compra de habitação por cidadãos, estrangeiros ou não, residentes nas Ilhas Baleares há menos de cinco anos perante o aumento dos preços das casas.
A iniciativa, que está a ser ponderada pelo governo das ilhas, constituído por um grupo tripartido do PSOE, Podemos e Més, e liderado pela socialista Francina Armengol, inspira-se na decisão do Canadá de proibir temporariamente (2023 e 2024) a venda de casas aos estrangeiros não residentes, depois de terem experimentado uma subida espetacular dos preços das casas de 44% em menos de 24 meses. Alguns setores criticaram a medida, apontando que menos de 1% das casas vendidas no país foram compradas por esse tipo de comprador.
Na União Europeia, outros países como Dinamarca e Malta exigem um número mínimo de anos de residência no país, seja residente ou não residente, para poder comprar uma casa. Fora da UE, a Austrália e a Nova Zelândia também impuseram restrições à compra de casas por estrangeiros não residentes.
No entanto, a proposta das Baleares é contrária ao Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (UE), conforme explica o escritório de advocacia Uría Menéndez num relatório solicitado pela Associação de Promotoras de Imóveis das Baleares (PROINBA).
O estudo analisa a compatibilidade com o direito da UE de uma lei hipotética que proibiria ou restringiria a compra de propriedades nas Ilhas Baleares por pessoas físicas ou jurídicas não residentes nas Ilhas ou por pessoas com um período de residência nas Ilhas inferior a 5 anos. E as conclusões são claras.
Por um lado, o escritório de advocacia afirma que "uma medida regulatória que proíba ou limite a aquisição de moradias nas Ilhas Baleares por não residentes restringiria as duas liberdades fundamentais do Tratado, como a liberdade de estabelecimento e a livre circulação de capitais". Portanto, acrescenta, "seria diretamente contrário ao Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, bem como à Carta dos Direitos Fundamentais. Além disso, o Ato de Adesão de Espanha à UE não contém nenhuma exceção à aplicação desses direitos, de modo que as restrições não seriam por ele abrangidas".
Em segundo lugar, a análise da Uría Menéndez salienta que a medida proposta pelo Governo das Baleares "seria considerada indiretamente discriminatória por beneficiar os cidadãos espanhóis e prejudicar os de outros Estados-Membros da UE. Este facto por si só seria suficiente para que a medida violasse o direito da UE.
E seus argumentos vão um passo além. A firma salienta que mesmo que “se pudesse considerar que a medida não é indiretamente discriminatória, seria contrária ao Tratado porque não é adequada nem indispensável para a consecução de eventuais objetivos de interesse geral, como a acessibilidade dos preços da habitação, a luta contra a especulação imobiliária ou a promoção de atividades econômicas que não o turismo nas Ilhas Baleares".
Para reforçar a sua posição, a Uría Menéndez recorda que o Tribunal de Justiça da UE (TJUE) se pronunciou em várias ocasiões sobre as restrições à compra e venda de bens imóveis impostas pelos Estados-Membros e em todas elas a decisão teve o mesmo peso sentido: representam restrições à liberdade de estabelecimento e à livre circulação de capitais.
Entre os acórdãos que criaram jurisprudência estão, por exemplo, os processos Konle, Reisch, Salzmann, Burtscher, Festersen e Segro, “relativo a várias regiões europeias que no passado procuraram impor restrições à compra e venda de imóveis” . E em todas elas as medidas foram rejeitadas pelo Tribunal, considerando que eram “discriminatórias e desproporcionadas, não sendo a forma indispensável para cumprir o interesse geral do país”.
Líder em compras de estrangeiros e com preços altos
De acordo com os dados das Conservatórias do Registo Predial, no quarto trimestre de 2022, o arquipélago das Baleares foi a região autónoma espanhola onde os estrangeiros representaram a maior parte das compras de casa, representando 36,15% das transações (ou seja, entre outubro e dezembro, os estrangeiros representaram 36 em cada 100 vendas e compras de casas na região). As próximas regiões de maior destaque foram Valência (28,47%), Ilhas Canárias (27,25%) e Múrcia (21,87%), enquanto a média nacional se situou em 14,7%.
No que diz respeito aos preços das casas, os dados do idealista colocam as Ilhas Baleares como a região com o preço por m2 mais elevado de Espanha no mercado de imóveis usados. No primeiro mês do ano, o preço fixou-se nos 3.647 euros/m2, depois de aumentar 8,8% face ao período homólogo, distanciando-o da Comunidade de Madrid (3.126 euros/m2), do País Basco (2.787 euros/m2) e Catalunha (2.336 euros/m2).
Quanto ao valor de avaliação das casas no mercado livre, a Associação Espanhola de Hipotecas (AHE) coloca o preço por m2 nas Ilhas Baleares em 2.697 euros/m2 no quarto trimestre de 2022, depois de subir quase 6% em termos homólogos ano. Este é o segundo valor mais elevado do país, apenas superado pelos 2.888 euros/m2 registados em Madrid.