Spanische Anwaltskanzlei: Ausländern den Immobilienerwerb auf den Balearen zu verbieten, verstößt gegen EU-Vorschriften

Die Regierung der Balearen will den Erwerb von Immobilien durch nicht-ansässige Ausländer einschränken. Zu diesem Zweck kündigte die Regionalregierung Anfang des Jahres die Bildung einer Kommission an, die prüfen soll, ob der Erwerb von Immobilien durch Ausländer oder nicht-ansässige Bürger, die seit weniger als fünf Jahren auf den Balearen leben, angesichts der steigenden Immobilienpreise verboten werden kann.

Die Initiative, die von der Inselregierung, bestehend aus einem Dreiergespann von PSOE, Podemos und Més unter der Leitung der Sozialistin Francina Armengol, erwogen wird, orientiert sich an der Entscheidung Kanadas, den Verkauf von Immobilien an nicht-ansässige Ausländer vorübergehend (2023 und 2024) zu verbieten, nachdem die Immobilienpreise in weniger als 24 Monaten um spektakuläre 44 % gestiegen waren. Einige Sektoren haben diese Maßnahme kritisiert und darauf hingewiesen, dass weniger als 1 % der im Land verkauften Immobilien von dieser Art von Käufern erworben wurden.

In der Europäischen Union fordern andere Länder wie Dänemark und Malta eine Mindestanzahl von Jahren, die eine Person ihren Wohnsitz im Land haben muss, um eine Immobilie kaufen zu können, unabhängig davon, ob sie ansässig oder nicht-ansässig ist. Außerhalb der EU haben auch Australien und Neuseeland Beschränkungen für den Hauskauf durch gebietsfremde Ausländer eingeführt.

Die Empfehlung der Balearen verstößt jedoch gegen den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (EU), wie die Anwaltskanzlei Uría Menéndez in einem vom Verband der Bauträger auf den Balearen (PROINBA) angeforderten Bericht erläutert.

In der Studie wird die Vereinbarkeit eines hypothetischen Gesetzes mit dem EU-Recht untersucht, das den Kauf von Immobilien auf den Balearen durch natürliche oder juristische Personen, die nicht auf den Inseln ansässig sind, oder durch Personen mit einer Wohnsitzdauer auf den Inseln von weniger als 5 Jahren verbieten oder einschränken würde. Und die Schlussfolgerungen sind eindeutig.

Einerseits stellt die Anwaltskanzlei fest, dass „eine Regulierungsmaßnahme, die den Erwerb von Immobilien auf den Balearen durch Gebietsfremde verbietet oder beschränkt, die beiden Grundfreiheiten des Vertrags, wie die Niederlassungsfreiheit und den freien Kapitalverkehr, einschränken würde.“ Daher, so heißt es weiter, „würde dies direkt gegen den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union sowie gegen die Charta der Grundrechte verstoßen. Darüber hinaus enthält die Akte über den Beitritt Spaniens zur EU keine Ausnahmen von der Anwendung dieser Rechte, sodass die Beschränkungen nicht darunter fallen würden.“

Andererseits wird in der Analyse von Uría Menéndez hervorgehoben, dass die von der balearischen Regierung empfohlene Maßnahme „als indirekt diskriminierend angesehen werden würde, da sie spanische Bürger begünstigt und die Bürger anderer EU-Mitgliedstaaten benachteiligt. Diese Tatsache allein würde ausreichen, um die Maßnahme als Verstoß gegen EU-Recht zu werten.

Und die Argumente gehen noch einen Schritt weiter. Die Kanzlei betont, dass, selbst wenn „die Maßnahme als nicht mittelbar diskriminierend angesehen werden könnte, sie gegen den Vertrag verstoßen würde, da sie für die Erreichung möglicher Ziele von allgemeinem Interesse weder geeignet noch unerlässlich ist, und zwar betrifft dies die Erschwinglichkeit von Wohnraum, die Bekämpfung der Immobilienspekulation oder die Förderung anderer wirtschaftlicher Aktivitäten als des Tourismus auf den Balearen.“

Um die eigene Position zu untermauern, erinnert Uría Menéndez daran, dass der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) mehrfach über die von den Mitgliedstaaten auferlegten Beschränkungen für den Kauf und Verkauf von Immobilien entschieden hat, und dass die Urteile in allen Fällen in dieselbe Richtung gingen: Sie stellen Beschränkungen der Niederlassungsfreiheit und des freien Kapitalverkehrs dar.

Zu den Urteilen, die bereits zu einer solchen Rechtsprechung geführt haben, gehören beispielsweise die Präzendenzfälle Konle, Reisch, Salzmann, Burtscher, Festersen und Segro. Diese betrafen „verschiedene europäische Regionen, die in der Vergangenheit versucht haben, Beschränkungen für den Verkauf und den Erwerb von Immobilien einzuführen.“ In all diesen Fällen wurden die Maßnahmen vom Gerichtshof abgelehnt, da sie als „diskriminierend und unverhältnismäßig angesehen wurden und nicht das unabdingbare Mittel zur Wahrung des allgemeinen Interesses des Landes darstellten.“

Führend bei Käufen durch Ausländer zu hohen Preisen

Nach Angaben des Grundbuchamtes war der Balearenarchipel im vierten Quartal 2022 die spanische autonome Region, in der Ausländer mit 36,15 % der Transaktionen den größten Anteil am Erwerb von Wohneigentum hatten. Zwischen Oktober und Dezember entfielen 36 von 100 Immobilienkäufen und -verkäufen in dieser Region auf Ausländer. Danach folgen die Regionen Valencia (28,47 %), die Kanarischen Inseln (27,25 %) und Murcia (21,87 %), während der nationale Durchschnitt bei 14,7 % lag.

Was die Immobilienpreise anbelangt, so sind die Balearen nach Angaben von idealista die Region mit dem höchsten Quadratmeterpreis in Spanien auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt. Im ersten Monat des Jahres lag der Preis bei 3.647 Euro/m2, nachdem er im Vergleich zum Vorjahr um 8,8 % gestiegen war, womit sie sich von der Gemeinschaft Madrid (3.126 Euro/m2), dem Baskenland (2.787 Euro/m2) und Katalonien (2.336 Euro/m2) absetzte.

Der spanische Hypothekenverband (AHE) schätzt den Quadratmeterpreis auf den Balearen für das vierte Quartal 2022 auf 2.697 Euro/m2, was einem Anstieg von fast 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist der zweithöchste Wert des Landes, der nur noch von den 2.888 Euro/m2 in Madrid übertroffen wird.