Norme UE contro divieto acquisto case Baleari ai non residenti

Le Isole Baleari vogliono limitare l'acquisto di case da parte di stranieri non residenti. Con questo obiettivo, il governo regionale ha annunciato all'inizio dell'anno l'istituzione di una commissione per studiare la possibilità di vietare l'acquisto di alloggi ai cittadini, stranieri e non, che risiedono nelle Isole Baleari da meno di cinque anni, a seguito dell'impennata dei prezzi delle case.

L'iniziativa, al vaglio del governo delle isole, formato da un gruppo tripartito di PSOE, Podemos e Més, e guidata dalla socialista Francina Armengol, prende spunto dalla decisione del Canada di vietare temporaneamente (2023 e 2024) la vendita di abitazioni agli stranieri non residenti, dopo aver vissuto un aumento considerevole dei prezzi delle case del 44% in meno di 24 mesi. Alcuni settori hanno criticato il provvedimento, sottolineando che meno dell'1% delle case vendute nel Paese sono state acquistate da questa tipologia di acquirenti.

Nell'Unione Europea, altri Paesi come la Danimarca e Malta richiedono un numero minimo di anni di residenza nel Paese, residenti o non residenti, per poter acquistare una casa. Al di fuori dell'UE, anche Australia e Nuova Zelanda hanno imposto restrizioni all'acquisto di abitazioni da parte di stranieri non residenti.

Tuttavia, la proposta delle Baleari è contraria al Trattato sul funzionamento dell'Unione europea (UE), come spiegato dallo studio legale Uría Menéndez in un rapporto richiesto dall'Associazione dei promotori immobiliari delle Baleari (PROINBA).

Lo studio analizza la compatibilità con il diritto comunitario di un'ipotetica legge che vieterebbe o limiterebbe l'acquisto di immobili nelle Isole Baleari da parte di persone fisiche o giuridiche non residenti nelle Isole o da parte di persone con un periodo di residenza nelle Isole Baleari inferiore a 5 anni. E le conclusioni sono chiare.

Da un lato, lo studio legale afferma che "un provvedimento normativo che vieti o limiti l'acquisizione di abitazioni nelle Isole Baleari da parte di non residenti limiterebbe le due libertà fondamentali del Trattato, come la libertà di stabilimento e la libera circolazione dei capitali". Pertanto, aggiunge, "sarebbe direttamente contrario al Trattato sul funzionamento dell'Unione europea, nonché alla Carta dei diritti fondamentali. Inoltre, l'Atto di adesione della Spagna all'UE non contiene alcuna eccezione all'applicazione di questi diritti, quindi le restrizioni non sarebbero coperte da esso".

In secondo luogo, l'analisi di Uría Menéndez sottolinea che la misura proposta dal governo delle Baleari "sarebbe considerata indirettamente discriminatoria avvantaggiando i cittadini spagnoli e danneggiando quelli di altri Stati membri dell'UE". Questo fatto da solo sarebbe sufficiente perché la misura violi il diritto dell'UE.

E le sue argomentazioni fanno un ulteriore passo avanti. L'azienda sottolinea che anche se "si potesse ritenere che la misura non sia indirettamente discriminatoria, essa sarebbe contraria al Trattato perché non idonea né indispensabile per il raggiungimento di eventuali obiettivi di interesse generale, quali l'accessibilità economica degli alloggi, la lotta alla speculazione edilizia o la promozione di attività economiche diverse dal turismo nelle Isole Baleari".

Per rafforzare la sua posizione, Uría Menéndez ricorda che la Corte di giustizia dell'UE (CGUE) si è pronunciata in diverse occasioni sulle restrizioni relative alla vendita e all'acquisto di immobili imposte dagli Stati membri e in tutte la sentenza ha guardato alla stessa direzione: rappresentano restrizioni alla libertà di stabilimento e alla libera circolazione dei capitali.

Tra le sentenze che hanno fatto giurisprudenza ci sono, ad esempio, quelle relative alle cause Konle, Reisch, Salzmann, Burtscher, Festersen e Segro, "riguardanti diverse regioni europee che hanno cercato di imporre restrizioni alla vendita e all'acquisto di immobili in passato". Tutte queste misure sono state respinte dalla Corte in quanto giudicate "discriminatorie e sproporzionate" e non considerate il mezzo indispensabile per tutelare l'interesse generale del Paese".

Acquisti di stranieri in cima alla classifica e prezzi alle stelle: un trend inarrestabile

Secondo i dati dei catasti, nel quarto trimestre del 2022 l'arcipelago delle Baleari è stata la regione autonoma spagnola dove gli stranieri hanno rappresentato la quota maggiore di acquisti di abitazioni, rappresentando il 36,15% delle transazioni (ovvero tra ottobre e dicembre gli stranieri hanno rappresentato 36 ogni 100 vendite e acquisti di case nella regione). Le successive regioni più importanti sono state Valencia (28,47%), Isole Canarie (27,25%) e Murcia (21,87%), mentre la media nazionale si è attestata al 14,7%.

Per quanto riguarda i prezzi delle case, i dati di idealista posizionano le Isole Baleari come la regione con il prezzo al m2 più alto in Spagna nel mercato degli immobili usati. Nel primo mese dell'anno il prezzo si è attestato a 3.647 euro/m2, dopo essere aumentato dell'8,8% su base annua, distanziandolo dalla Comunità di Madrid (3.126 euro/m2), dai Paesi Baschi (2.787 euro/m2) e Catalogna (2.336 euro/m2).

Per quanto riguarda il valore di perizia delle case sul libero mercato, l'Associazione spagnola dei mutui ipotecari (AHE) colloca il prezzo al m2 nelle Isole Baleari a 2.697 euro/m2 nel quarto trimestre del 2022, dopo essere aumentato di quasi il 6% su base annua. Si tratta del secondo valore più alto del Paese, superato solo dai 2.888 euro/m2 registrati a Madrid.