Espanha registou 11 meses consecutivos de valorização imobiliária, com cada mês a superar em força o anterior, não apresentando sinais de abrandamento.
Conforme publicado em artigos anteriores, depois da pandemia de Covid ter 'terminado' oficialmente, os compradores lançaram-se em massa para comprar imóveis em Espanha. Os economizadorres espanhóis acumularam em conjunto mais de 944 bilhões de euros em depósitos bancários durante os 2 anos anteriores (já que todos estavam castigados pelo governo e não tinham nada em que o gastar). Este é um número histórico de economização bancária até hoje em Espanha!
São várias as causas que explicam esta tendência de compra, além dos níveis recordes de poupança. Principalmente, a inflação descontrolada de 2021 (causada pelos bancos centrais imprimindo dinheiro irresponsavelmente como se não houvesse amanhã numa tentativa de evitar uma recessão provocada pelo Covid), a interrupção da cadeia de fornecimento global causada pelo vírus que ainda persiste com novos surtos, e a invasão da Ucrânia agravaram o problema da inflação um pouco por todo o mundo. Como resultado, estamos sob uma inflação de dois dígitos que está correr as poupanças bancária. Os economizadores estão compreensivelmente (muito) preocupados. Não estávamos num cenário de inflação tão alta desde os anos 70, no auge da Guerra Fria.
Os bancos centrais anunciaram que aumentarão 'moderadamente' as taxas de juros nos próximos trimestres, sendo agora o melhor momento para (ainda) contrair um empréstimo bancário 'barato', pois estes irão tornar-se mais caros ao longo do tempo. Se a tudo isso adicionarmos a dura quebra que as criptomoedas sofreram nos últimos meses (eliminando a maioria delas), os economizadores estão a comprar propriedades compulsivamente numa tentativa de proteger as suas economias.
Isso criou um boom de compra (particularmente nas grandes cidades espanholas e áreas costeiras) que elevou os preços dos imóveis a novos patamares, ecoando a última bolha imobiliária do início dos anos 2000. Em Madrid, por exemplo, os preços dos imóveis já atingiram um máximo histórico. Os preços dos imóveis aumentaram em média 8,4% em relação ao ano anterior em todo o país. A TINSA, a maior avaliadora imobiliária de Espanha, informa que os preços totais dos imóveis ainda estão 22% abaixo dos níveis máximos atingidos em 2007.
Isto parece sugerir que o mercado imobiliário ainda tem muito espaço para aumentar os preços antes de atingir os seus níveis recordes anteriores (exceto Madrid, é claro, que, enquanto escrevo, já os atingiu). Madrid é um caso à parte, pois atrai mais de 80% de todos os investimentos estrangeiros espanhóis devido à busca incansável de políticas económicas e fiscais (ultra)liberais, bem como a desregulamentação, que promoveu um grande espaço seguro para investir dinheiro. Andaluzia e Madrid, ao seguirem sabiamente políticas económicas liberais para atrair investimentos (nacionais e estrangeiros), tornaram-se os dois hotspots de investimento de Espanha. Sem dúvida, são as duas regiões de Espanha onde é mais fácil ganhar dinheiro agora.
As promotoras espanholas estão a lutar para acompanhar a forte procura, dada a subida acentuada dos preços das matérias-primas de construção como consequência do impacto da Covid na cadeia de fornecimentos global, que está a atrasar os prazos de entrega. O aumento acentuado no preço dos materiais de construção, por sua vez, força os promotores a aumentar o preço de venda, além de criar uma espiral viciosa de preços, levando a um aumento de preços geral no que respeita à venda de imóveis. Isto cria desequilíbrios de mercado e distorções de preços, pois é possível encontrar neste momento, propriedades de revenda (exatamente do mesmo tamanho e localização) a serem vendidas consideravelmente mais baratas do que as suas contrapartes novas!
Ninguém ousa arriscar quanto tempo essa tendência de subida vai durar. Mas o que está claro é que as altas acentuadas de juros que se aproximam no horizonte vão amortecer esta mania de compra, arrefecendo o mercado. Mas agora, inegavelmente, estamos perante um mercado de compradores.