Ce face ca prețul de vânzare al unei case să crească sau să scadă în Spania?

Fiecare casă este unică și atunci când vindeți o proprietate în Spania, este important să stabiliți un preț rezonabil care să se potrivească caracteristicilor proprietății și stării actuale a pieței. Dacă prețul pentru care decideți să îl cereți pe casa dvs. este prea mare, atunci acest lucru poate însemna o întârziere în a vinde de luni, dacă nu de ani, până la găsirea unui cumpărător. Soluția este să te bazezi pe opinia unui topograf calificat, specializat în evaluarea proprietății, care va putea clarifica aspectele care vor face ca prețul de vânzare al casei tale să crească sau să scadă în Spania.

Cu calculatorul în mână, César Escobar, codirector al Control de Valoración, o companie de evaluare a proprietăților care face parte din societatea de evaluare Tinsa din Spania, explică faptul că există mai mulți factori care vor modifica instantaneu valoarea proprietății. De exemplu, existența sau nu a unui lift poate modifica prețul unei case cu până la 30%, înălțimea unei proprietăți poate adăuga între 3.000 și 6.000 de euro pe etaj, iar o terasă poate adăuga până la 25%.

Cu toate acestea, topografii profesioniști știu cum să facă diferența între valoarea proprietății și opinia proprietarului și a cumpărătorului. Știu, de asemenea, că piața acceptă reguli nescrise și tendințe care apreciază sau depreciază valoarea totală cuprinsă între 5% și 15%.

Cu scopul de a evalua o proprietate mai realist și de a ști ce aspecte afectează prețul unei proprietăți, César Escobar a identificat 27 de caracteristici în funcție de locație, tip de proprietate, vechime și interiorul proprietății care măresc sau scad valoarea unei proprietăți în Spania.

Locația proprietății

Factori care cresc valoarea proprietății:

• Transportul public: acesta este unul dintre factorii care au cel mai mare impact asupra prețurilor proprietăților „și care va avea cel mai mare impact în viitor”, explică Escobar. „Totul pare să indice că condițiile de acces la transportul privat către centrul orașului vor fi mai restrictive, motiv pentru care oamenii caută situații care să le permită să călătorească confortabil cu transportul public”, comentează el.
• Centrul orașului: locuințele din centrul orașului au întotdeauna o primă de preț, deoarece garantează apropierea de un număr mai mare și o varietate de servicii la câțiva pași.
• Spații verzi din apropiere: a avea un parc la 10 sau 15 minute de mers pe jos este considerat un aspect pozitiv de o mare majoritate a cumpărătorilor, indiferent de profilul lor.
• Strada principală: proprietățile situate pe strada principală sau străzile principale din cartier sunt întotdeauna evaluate mai mult decât cele situate pe străzile secundare. Excepție fac cele afectate de trafic intens sau zgomot.
• Apropierea de infrastructură și servicii: printre factorii care măresc valoarea proprietăților în Spania se remarcă și apropierea de zonele de servicii, școlile, spitalele, magazinele și zonele sportive fiind cele mai apreciate.

Factori care scad valoarea proprietății:

• Poluare rutieră sau comercială: „Cel mai des cumpărătorul caută liniște și pace, astfel încât un exces de trafic de vehicule sau de pietoni într-o zonă comercială poate avea un efect negativ asupra evaluării”, explică expertul.
• Lipsa de coerență socio-economică: acesta este probabil cel mai subtil dintre factorii condiționați legați de această secțiune. "Diferența socio-economică nu favorizează de obicei vânzarea, mai ales atunci când este peste nivelul social al cartierului. Pe de altă parte, un tip de proprietate mai modest situat într-un cartier mai ambițios din punct de vedere social poate fi favorizat", subliniază Escobar. .

Calitatea clădirii și vechimea

Factori care măresc valoarea proprietății:

• Calitatea clădirii: la acest punct, opinia lui Escobar este neechivocă: „Cu cât este mai mare calitatea clădirii și finisajele sale pe fațadă și în zone precum intrarea, liftul sau scara, cu atât este mai mare valoarea de piață”.
• Garaj: acesta este un factor care se adaugă la preț, în general, mai ales în cazul în care pe stradă se parchează cu dificultate. Cel mai bun mod de a-l evalua este să aflați prețul unui loc de parcare în zonă. „La Madrid, acest lucru nu are același impact asupra prețului proprietății ca în zonele în care un loc de parcare costă 60.000 sau 80.000 de euro, comparativ cu locul în care un loc de garaj costă 12.000 de euro”.
• Inspecția tehnică a clădirii: în funcție de dacă este pozitivă sau negativă, potențialul cumpărător știe dacă va trebui sau nu să plătească următoarea tranșă. Și având în vedere deficiențele indicate în raport, valoarea taxei poate fi evaluată.
• Servicii comunitare: o clădire care oferă servicii comunitare peste medie este supraevaluată. De exemplu, o comunitate cu o piscină în centrul orașului (lucru care nu este obișnuit în planificarea urbană spaniolă) poate crește prețul între 5% și 15%.
• Clădiri cu protecție specială: acesta este de obicei un semn de exclusivitate și calitate peste medie datorită arhitecturii, vechimii sau istoriei sale și, prin urmare, cântărește favorabil. "Aceste proprietăți pot avea scutiri atunci când vine vorba de plata impozitului pe proprietate IBI. Pe de altă parte, catalogarea lor specială poate duce la cereri mai mari de conservare a acestora", explică el.
• Certificat de performanță energetică: din punctul de vedere al evaluărilor profesionale ale proprietăților, cu cât este mai mare ratingul, cu atât este mai mare valoarea. Cu toate acestea, piața spaniolă încă nu apreciază ceea ce implică o eficiență energetică mai mare, lucru care „se va schimba treptat într-un context de facturi în creștere a energiei”, consideră Escobar.

Factori care scad valoarea proprietății:

• Vechimea: regula generală spune că cu cât proprietatea este mai veche, cu atât este mai mică valoarea acesteia. Desigur, există excepții atunci când conservarea este solicitantă.
• Lift: lipsa unui lift este unul dintre factorii care pot devaloriza cel mai mult prețul unei proprietăți, în procente la fel de semnificative precum 30% pentru casele fără lift din centrul Madridului. În zonele în care clădirea standard nu depășește 3 etaje, reducerea prețului tinde să fie de aproximativ 7%.
• Taxe comunitare: „Într-o locație cu putere de cumpărare ridicată, acest lucru nu este foarte relevant”, clarifică Escobar, „dar în restul segmentelor imobiliare, cu cât costurile fixe sunt mai mici, cu atât mai bine”.
• Deficitul de servicii: o situație relativ nouă este cea a unei proprietăți a cărei asociație de proprietari oferă servicii sub media celor oferite în vecinătatea sa. De exemplu, într-un mediu de locuințe, locuințele situate într-o comunitate fără facilități sportive sunt devalorizate ca valoare.
• Etaje comerciale reduse: afacerile situate la parterul unui bloc pot influența și prețul: cumpărătorul respinge afacerile asociate cu zgomotul, mirosurile, traficul sau viața de noapte.

Interiorul proprietății

Factori care măresc valoarea proprietății:

• Apartament exterior: este normal ca un apartament exterior, care de obicei este orientat spre stradă și are mai multă lumină naturală, să fie întotdeauna mai scump. Această declarație se poate modifica atunci când proprietatea se confruntă cu o stradă cu trafic sau zgomot excesiv sau când un apartament interior dă către o curte mare și bine luminată.
• Calitatea finisajelor: calitatea finisajelor unei proprietăți se numără între 5% și 10% din valoarea casei, „dar evaluatorii o apreciază întotdeauna pentru un cumpărător mediu în condiții medii”, explică Escobar. „Chiar dacă ați pus niște robinete aurii sau designul interior este cu adevărat unic, nu o vom lua în considerare pentru că nu toți cumpărătorii o vor aprecia ca o îmbunătățire”.
• Case mai mici: un lucru important de reținut este că compararea valorii pe metru pătrat din zonă este o greșeală. De exemplu, prețul va fi întotdeauna mai mare într-un apartament de 60 m2 decât într-un apartament de 120 m2.
• Balcon sau terasă : „Odată cu pandemia, există o adevărată obsesie pentru casele cu terase”, subliniază expertul. "Când suprafața terasei este mai mare de 15 m2, poate adăuga între 20% și 25% la valoarea proprietății.
• Terasa de pe acoperiș: aceasta este o comoară imobiliară autentică în acest moment, deoarece este cea mai râvnită.

Factori care scad valoarea proprietății:

• Plan de etaj: acesta este un lucru foarte important: „În construcția nouă, prețul aceluiași apartament crește pe etaj între 3.000 și 6.000 de euro”. Experții în evaluare de la Tinsa explică faptul că mezaninurile și apartamentele de la primul etaj au întotdeauna prețuri mai mici decât restul clădirii, iar subsolurile, demisolurile și parterele au probleme majore de marketing ca și case.
• Stare de conservare: o renovare standard a unei proprietăți de 90 de metri pătrați poate costa aproximativ 60.000 de euro. După 10 - 15 ani, această investiție se amortizează, consideră evaluatorul, cu excepția cazului în care oferă o conservare foarte atentă sau finisajele sale sunt de o calitate specială.
• Amenajarea interiorului: evalauatorul acordă o atenție deosebită suprafețelor de metri pătrați utili ai unei proprietăți: „zonele de trecere pentru conectarea încăperilor fără utilizare, casele cu structură tubulară pentru coridorul lor mare, mansardele sau cu dificultăți de ventilație, sunt penalizate”.
• Lipsa de anexe: într-un context de spațiu redus în casă, neadăugarea de spații, cum ar fi spații de depozitare sau camere comune pentru biciclete la proprietate, scad din valoare.