Schimbul de locuințe a crescut în ultimele luni în Spania, ca urmare a apariției covid-19. Această alternativă la vânzările și achizițiile tradiționale a totalizat acum 1.230 de tranzacții între ianuarie și septembrie, potrivit INE. Aceasta este cea mai mare cifră cumulată pentru aceeași perioadă din 2015, deși este încă mult sub nivelurile boom-ului, când au fost înregistrate aproape 7.100 de tranzacții.
Deși numărul tranzacțiilor nu este mare, pentru că se află în creștere, merită să știți ce este un schimb de case. Articolul 1538 C. civ. stabilește că este un contract prin care părțile se obligă să dea un lucru pentru a primi altul. Este reglementată în general de prevederile aplicabile contractului de vânzare-cumpărare. Este așadar o alternativă interesantă pentru schimbul tuturor tipurilor de mărfuri, care era deja folosită în antichitate sub formula trocului.
Salvador Salcedo, partener la firma de avocatură Ático Jurídico, subliniază că, dacă schimbul este de locuințe, proprietățile trebuie mai întâi evaluate pentru a se stabili valoarea acestora. „ Dacă casele de schimbat au o valoare egală, operațiunea va fi mult mai ușoară. În caz contrar, proprietarul imobilului de valoare mai mică va trebui să-și predea proprietatea plus suma diferenței de valoare dintre proprietățile de schimbat. ”, subliniază el.
Avantajele schimburilor de acasă
Principalul avantaj este că face posibilă schimbarea locuinței fără a face o cheltuială financiară semnificativă și nici în funcție de finanțarea ipotecară pentru a putea închide operațiunea.
Un alt avantaj este că vă permite să vă schimbați locuința fără să așteptați să vindeți casa pe care o dețineți deja. În plus, costurile asociate schimbului de case sunt de obicei mai mici decât cele legate de cumpărarea și vânzarea unei case, deoarece ambele părți sunt interesate să ajusteze evaluarea proprietăților pentru a reduce costurile.
Dezavantajele schimburilor de acasă
Unul dintre principalele dezavantaje este dificultatea de a găsi case de valoare similară și faptul că cei doi proprietari sunt reciproc interesați de proprietăți.
Un alt dezavantaj este existenta unei ipoteci asupra ambelor case sau a uneia dintre proprietatile ce urmeaza a fi schimbate. Salcedo ne amintește că aceasta este o împrejurare de care va trebui să se țină cont la evaluarea proprietăților, și care poate condiționa operațiunea în condițiile în care banca va trebui să aprobe schimbarea titularului ipotecii.
Taxe de plătit la schimbul unei locuințe
Nu există niciun beneficiu fiscal care să fie o momeală pentru a încuraja potențialii cumpărători. La fel ca într-o tranzacție tradițională, este necesară plata Impozitului de Transfer a dreptului de proprietate( ITP ) stabilit de comunitatea autonomă în care se află proprietatea, și Taxa de timbru ( IAJD ), cotă fixă, pentru actul notarial.
Într-o tranzacție cu aceste caracteristici, deoarece există două proprietăți, există două baze impozabile, astfel încât fiecare parte trebuie să plătească Taxa de transfer corespunzătoare (pentru valoarea proprietății achiziționate).
Baza impozabilă a acestui impozit va fi valoarea de piață a proprietății dobândite în schimb. Atenție însă, deoarece de la 1 ianuarie 2022 această bază impozabilă va trebui să corespundă cu valoarea de referință cadastrală atribuită imobilului.
De asemenea, persoanele implicate în chimbul de case vor trebui să plătească impozitul pe venit ca persoană fizică și impozitul municipal pe câștigul de capital pentru transferurile respective ale proprietății pe care, până în prezent, le dețineau.
Astfel, fiecare dintre schimbători poate avea un câștig de capital în scopul impozitului pe venitul personal. Așa cum detaliază Agenția Fiscală, „câștigul sau pierderea de capital va fi determinată de diferența dintre valoarea de achiziție a proprietății sau dreptului care se transferă și cea mai mare dintre următoarele două: valoarea de piață a bunului sau dreptului livrat”.
Salcedo subliniază că în ceea ce privește impozitul pe venitul persoanelor fizice, schimbul sintetizează în principiu două operațiuni într-un singur act. Adică obținerea unui câștig prin transferul proprietății și reinvestirea acestui câștig cu dobândirea unui alt imobil care se primește în schimbul proprietății ce a fost transferată. Această împrejurare permite aplicarea scutirii pentru reinvestirea în reședința principală în avans, dacă destinația finală a proprietății este reședința principală a contribuabilului.
De parcă nu ar fi de ajuns, ambii contribuabili trebuie să plătească și impozitul pe câștigurile de capital municipal pe terenul intravilan pe care, în fiecare caz, îl transferă celeilalte părți.
De amintit că această taxă a suferit o revizuire majoră, prin Decretul Regal-Lege 26/2021 recent aprobat. Noua reglementare îi scutește pe cei care transferă în pierdere de la plata impozitului. De asemenea, prevede calcularea impozitului folosind două sisteme (obiectiv și bazat pe câștigul real), și permite contribuabilului să aleagă pe cel mai avantajos.