Há um interesse crescente em trocas de casas em Espanha

As trocas de casas têm crescido nos últimos meses em Espanha, como resultado da Covid-19. Essa alternativa às vendas e compras tradicionais já totalizou 1230 negócios entre janeiro e setembro, de acordo com o INE. Este é o valor acumulado mais alto para o mesmo período desde 2015, embora ainda esteja abaixo dos níveis do boom, quando foram registadas quase 7100 transações.

Embora o número de transações não seja alto, como está crescendo, vale a pena saber o que é a permuta de uma casa. O artigo 1538 do Código Civil estabelece que se trata do contrato pelo qual as partes se comprometem a dar uma coisa para receber outra. É geralmente regido pelas disposições aplicáveis ao contrato de venda. É, portanto, uma alternativa interessante para a troca de todos os tipos de mercadorias que já eram utilizadas na antiguidade sob a fórmula de troca.

Salvador Salcedo, sócio do escritório Ático Jurídico, lembra que se a permuta for de moradias, os imóveis devem primeiro ser avaliados para apuração do valor. “Se as casas a serem permutadas tiverem valor par, a operação será muito mais fácil. Caso contrário, o dono do imóvel de menor valor terá que entregar o seu imóvel acrescido da diferença de valor entre os imóveis a serem permutados", aponta Salvador.

Vantagens das permutas ou trocas de casas

A principal vantagem é que permite a mudança de casa sem um grande dispêndio financeiro, nem a necessidade de pedir um crédito habitação para poder encerrar a operação.

Outra vantagem é que permite mudar de casa sem ter de esperar para vender o imóvel atual. Além disso, os custos associados à permuta são geralmente inferiores aos de compra e venda de uma casa, uma vez que ambas as partes na permuta estão interessadas em ajustar a avaliação dos imóveis para reduzir os custos.

Desvantagens das permutas ou trocas de casas

Uma das principais desvantagens é a dificuldade de encontrar casas de valor semelhante e em que os dois proprietários estejam reciprocamente interessados.

Outra desvantagem é a existência de crédito habitação sobre as duas casas ou sobre um dos imóveis a serem permutados. Salcedo lembra que se trata de uma circunstância que deverá ser tida em consideração na avaliação dos imóveis, e que pode condicionar a operação, uma vez que o banco terá que aprovar a mudança de titular do crédito habitação.

Impostos a serem pagos na troca de casa

Não há benefício fiscal que incentive os compradores em potencial. Tal como numa transacção tradicional, é necessário pagar o Imposto sobre Transmissões (ITP) estabelecido pela comunidade autónoma onde se encontra o imóvel, e o Imposto do Selo (IAJD), uma taxa fixa, para o título notarial.

Numa operação com estas características, por se tratarem de dois imóveis, existem duas bases tributáveis, devendo cada parte pagar o correspondente Imposto sobre Transmissão (pelo valor do imóvel adquirido).

A base tributável desse imposto será o valor de mercado do imóvel adquirido na permuta. Mas atenção, pois a partir de 1 de janeiro de 2022 esta base tributável deverá corresponder ao valor de referência Cadastral atribuído ao imóvel.

Os intervenientes da permuta terão ainda de pagar o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e o imposto municipal sobre as mais-valias nas respetivas transferências dos bens de que, até agora, eram proprietários.

Assim, cada uma das partes pode ter um ganho de capital para fins de imposto de renda pessoal. Conforme detalhado pela Agência Tributária, “o ganho ou perda de capital será determinado pela diferença entre o valor de aquisição do bem ou direito que é transferido e o maior dos dois seguintes: o valor de mercado do bem ou direito entregue”.

Salcedo ressalta que, no que diz respeito ao imposto de renda das pessoas físicas, a permuta, em princípio, sintetiza duas operações num único ato. Ou seja, a obtenção de um ganho através da transferência da propriedade e o reinvestimento desse ganho com a aquisição de outra propriedade que é recebida em troca da propriedade transferida. Esta circunstância permite a aplicação da isenção de reinvestimento antecipado na residência principal, se o destino final do imóvel for a residência principal do contribuinte.

Como se não bastasse, os dois contribuintes também devem pagar o imposto municipal sobre as mais-valias sobre os terrenos urbanos que, em cada caso, transferem para a outra parte.

Recorda-te que este imposto sofreu uma grande revisão, através do recentemente aprovado Real Decreto-Lei n.º 26/2021. O novo regulamento isenta do pagamento do imposto quem transfere prejuízo. Também prevê o cálculo do imposto por meio de dois sistemas (objetivo e baseado no ganho real), e permite ao contribuinte escolher o mais vantajoso.