Cresce l'interesse per la permuta di case in Spagna

Gli scambi di case sono una tendenza in crecita negli ultimi mesi in Spagna, a seguito della pandemia. Questa alternativa alle tradizionali compravendite ha totalizzato 1.230 transazioni tra gennaio e settembre, secondo l'INE. Si tratta del dato cumulato più alto per lo stesso periodo dal 2015, sebbene sia ancora ben al di sotto dei livelli del boom, quando furono registrate quasi 7.100 transazioni.

Pur non essendo elevato, il numero di transazioni è in crescita, per cui vale la pena sapere cos'è esattamente la permuta di una casa. L'articolo 1538 del codice civile stabilisce che si tratta di un contratto con il quale le parti si impegnano a dare una cosa per riceverne un'altra. È generalmente regolato dalle disposizioni applicabili al contratto di vendita. Si tratta quindi di un'interessante alternativa per lo scambio di tutti i tipi di merce che era già utilizzata nell'antichità con la formula del baratto.

Salvador Salcedo, socio dello studio legale Ático Jurídico, fa presente che se la permuta è di abitazioni, gli immobili devono essere preventivamente valutati per accertarne il valore. "Se le case da scambiare hanno un valore pari, l'operazione sarà molto più semplice. In caso contrario, il proprietario dell'immobile di minor valore dovrà consegnare il proprio immobile più l'importo della differenza di valore tra gli immobili da scambiare", sottolinea.

Vantaggi della permuta di case

Il vantaggio principale è che permette di cambiare casa senza bisogno di realizzare un esborso finanziario significativo, né dipendere dall'approvazione di un mutuo per poter chiudere l'operazione.

Un altro vantaggio è che ti permette di cambiare casa senza aspettare di vendere la casa che già possiedi. Inoltre, i costi associati alla permuta sono generalmente inferiori a quelli dell'acquisto e della vendita di una casa, poiché entrambe le parti dello scambio sono interessate ad adeguare la valutazione degli immobili per ridurre i costi.

Svantaggi della permuta di case

Uno dei principali svantaggi è la difficoltà di trovare case di valore simile e che i due proprietari siano reciprocamente interessati ai rispettivi immobili.

Un altro svantaggio è la possibile esistenza di un mutuo su entrambe le case o su uno solo degli immobili da scambiare. Salcedo ricorda che si tratta di una circostanza di cui si dovrà tener conto nella valutazione degli immobili, e che potrebbe condizionare l'operazione visto che la banca dovrà approvare il cambio di intestatario del mutuo.

Tasse da pagare per la permuta di una casa

Non c'è nessun beneficio fiscale per incoraggiare i potenziali acquirenti. Come in una transazione tradizionale, è necessario pagare l'ITP stabilita dalla comunità autonoma in cui si trova l'immobile, e l'imposta di bollo, a tasso fisso, per l'atto notarile.

In una transazione di queste caratteristiche, avendo due immobili, si hanno due basi imponibili, per cui ciascuna parte deve pagare la corrispondente Imposta sul Trapasso di Proprietà (per il valore dell'immobile acquistato).

La base imponibile di tale imposta sarà il valore di mercato dell'immobile acquisito in permuta. Ma attenzione, perché dal 1° gennaio 2022 tale base imponibile dovrà corrispondere al valore catastale di riferimento attribuito all'immobile.

Gli scambiatori dovranno inoltre versare l'imposta sul reddito delle persone fisiche e l'imposta comunale sulle plusvalenze sui rispettivi trapassi della proprietà che, fino ad ora, possedevano.

Pertanto, ciascuno degli scambiatori può avere una plusvalenza ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Come precisato dall'Agenzia delle Entrate, "la plusvalenza o minusvalenza sarà determinata dalla differenza tra il valore di acquisto dell'immobile o diritto ceduto e il maggiore tra i due: il valore di mercato dell'immobile o del diritto ceduto".

Salcedo sottolinea che per quanto riguarda l'imposta sul reddito delle persone fisiche, la permuta in linea di massima sintetizza due operazioni in un unico atto. Vale a dire, l'ottenimento di una plusvalenza attraverso il trapasso della proprietà e il reinvestimento di questa plusvalenza per l'acquisizione di un'altra proprietà che si riceve in cambio della proprietà che è stata trapassata. Tale circostanza consente l'applicazione dell'esenzione per reinvestimento anticipato nell'abitazione principale, qualora la destinazione finale dell'immobile sia la residenza principale del contribuente.

Come se non bastasse, entrambi i contribuenti devono versare anche l'imposta comunale sulle plusvalenze sui terreni urbani che, in ogni caso, trasferiscono alla controparte.

Si ricorda che tale imposta ha subito una profonda revisione, attraverso il Regio Decreto Legge 26/2021 recentemente approvato. La nuova normativa esonera dal pagamento dell'imposta chi trasferisce in perdita. Prevede inoltre il calcolo dell'imposta utilizzando due sistemi (oggettivo e basato sul guadagno reale), e consente al contribuente di scegliere quello più vantaggioso.