La llei d'habitatge, que va aprovar la setmana passada el ple del Congrés dels Diputats i ara passa al Senat per entrar en vigor abans de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig, inclou una sèrie d'incentius fiscals per als propietaris que lloguin els seus habitatges. Aquestes bonificacions, tanmateix, no tindran efectes reals fins d'aquí a dos anys.
Segons recull l'encara Projecte de Llei pel dret a l'habitatge, publicat al Butlletí Oficial de les Corts Generals, aquestes noves deduccions fiscals per a petits propietaris es troben a la disposició final segona, són "aplicables a l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) als arrendaments d'immobles destinats a habitatge" i entraran en vigor l'1 de gener de l'any següent al de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat. Per tant, ja seran aplicables el 2024 i tindran efecte en la declaració de la renda d'aquest exercici fiscal, que els contribuents presentaran la primavera del 2025.
Reduccions fiscals de la llei d'habitatge
La normativa inclou diverses deduccions fiscals lligades al lloguer d’habitatges que es podran fer als petits propietaris.
Un dels canvis més destacats és la reducció general sobre el rendiment net del lloguer que es poden aplicar els arrendadors als nous contractes d'arrendament, que passa del 60 % actual al 50 % (és a dir, es redueix en 10 punts), encara que pot ser superior si es compleixen unes condicions determinades. Per exemple, si el llogater és menor de 35 anys, si l'habitatge ha estat reformat o si la renda del nou contracte és almenys un 5 % inferior a l'estipulada a l'anterior, i tot això sempre que l'immoble estigui situat a una zona declarada com a tensa.
En concret, diu la normativa, "s'estableix una millora de la regulació de l'IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de l'actual reducció del 60 % en el rendiment net del lloguer d’habitatges, establint que en els nous contractes d'arrendament el percentatge de reducció serà del 50 %, que podrà incrementar-se fins al 90 % en el cas que se signin nous contractes d'arrendament d'habitatge en zones de mercat residencial tens amb una reducció d’un 5 % com a mínim respecte del contracte anterior”.
Aquesta reducció, prossegueix el text, "podrà assolir el 70 % quan es tracti de la incorporació al mercat d'habitatges destinats al lloguer a zones de mercat residencial tens i es lloguin a joves d'entre 18 i 35 anys en aquestes àrees. També s’aplicarà si es tracta d'habitatge assequible incentivat o protegit, arrendat a l'administració pública o entitats del tercer sector o de l'economia social que tinguin la condició d'entitats sense ànim de lucre o si s’acull a algun programa públic d'habitatge que limiti la renda del lloguer. Podrà assolir una reducció del 60 % sobre el rendiment net quan s'hagin efectuat obres de rehabilitació en els dos anys anteriors”.
Aquestes deduccions, segons el projecte de llei, "seran d'aplicació als contractes d'arrendament que es duguin a terme des que entri en vigor la llei d'habitatge", i suposen una modificació de la "llei 35/2006, de 28 de novembre , de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i de modificació parcial de les lleis de l’Impost de Societats, de la Renda de no Residents i de Patrimoni".
Declaració de zona tensa
Convé tenir en compte que, per tal que els arrendadors particulars es puguin aplicar aquestes deduccions, cal que l'immoble estigui en una zona tensa.
Perquè es declari una zona de mercat com a tensa, diu el projecte, serà necessària "l'elaboració d'una memòria que justifiqui, a través de dades objectives i fonamentada en l'existència d'un risc especial d'abastament insuficient d'habitatge per a la població resident" per part de l'administració competent. Per a això, cal que es compleixi una d'aquestes dues condicions:
a) Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
b) Que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d'habitatge tens, un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent".
Així mateix, també cal que hi hagi una declaració formal de les zones considerades com a tenses per part del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (Mitma) a través d'una resolució que es publicarà amb caràcter trimestral.
“La vigència de la declaració d'un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tens serà de tres anys, i es podrà prorrogar anualment seguint el mateix procediment quan subsisteixin les circumstàncies que van motivar aquesta declaració i prèvia justificació de les mesures i accions públiques adoptades per revertir o millorar la situació des de l'anterior declaració. Per a l'aplicació de les mesures que conté aquesta llei, amb caràcter trimestral el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana aprovarà una resolució que reculli la relació de zones de mercat residencial tens que s’hagin declarat en virtut del procediment establert en aquest article", ressalta el document.
Deduccions incompatibles entre si i excepcions
Des del despatx d'advocats Cuatrecasas recorden que aquestes deduccions són incompatibles entre si i, per tant, el contribuent podrà aplicar la major de les reduccions que correspongui entre les indicades; sempre quedarà, doncs, la possibilitat d'aplicar la reducció del 50 %. A més, insisteixen que totes aquestes reduccions "esdevenen inaplicables si s'incompleixen les normes (previstes a la LAU) sobre increment de rendes dins d'una zona de mercat residencial tens".
D'altra banda, segons aclareix el text, "els requisits assenyalats s'hauran de complir en el moment de subscriure el contracte d'arrendament i la reducció serà aplicable mentre se segueixin complint els requisits".
A més, les bonificacions fiscals a l'IRPF pel lloguer d'habitatges "només resultaran aplicables sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s'hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d'inspecció que inclogui en l'objecte la comprovació d'aquests rendiments".
També detallen que “en cap cas no seran aplicables les reduccions respecte de la part dels rendiments nets positius derivada d'ingressos no inclosos o de despeses indegudament deduïdes en l'autoliquidació del contribuent i que es regularitzin en algun dels procediments esmentats al paràgraf anterior, fins i tot quan aquestes circumstàncies hagin estat declarades o acceptades pel contribuent durant la tramitació del procediment. Tampoc resultaran d'aplicació les reduccions en relació amb aquells contractes d'arrendament que incompleixin el que es disposa en l'apartat 6 de l'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans".
Aquest apartat, que existia fins ara a la LAU però que introdueix la mateixa llei d'habitatge, indica que "la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides al contracte anterior". Però hi ha excepcions, com per exemple si l'habitatge ha estat sotmès a una rehabilitació per millorar-ne l'accessibilitat o l'eficiència energètica o bé si se signa un contracte d'arrendament per un període de 10 anys o més.
