Nou pas davant de la llei d'habitatge del govern del PSOE i Podemos. Després d'un any encallada al Congrés dels Diputats, ressorgeix poc més d'un mes abans de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig. A falta de la votació al Senat, la normativa inclou el control dels lloguers a les zones que es declarin tensionades, un nou índex de referència per actualitzar les rendes i la reducció de la declaració de gran tenidor a cinc pisos en àrees de preu limitat. L'oposició i el sector destaquen que s'oblida dels ocupes i allunyarà l'oferta d’arrendament.
El ple del Congrés dels Diputats va votar ahir dijous la llei d’habitatge, una iniciativa que ha tirat endavant amb 176 vots a favor, 167 en contra i una abstenció. El suport d'ERC i Bildu ha estat clau per a aquesta llei, que feia més que un any que estava encallada a la seu parlamentària per la falta d'acord entre els partits d'investidura sobre la matèria.
El text ha tingut els vots a favor del PSOE, Unidas Podemos, RC, Bildu, Más País, Compromís, PRC i Teruel Existe, mentre que el BNG s'ha abstingut. En contra s'hi han situat PP, Vox, Ciutadans, Foro Asturias, PNB, Junts, PDeCAT, CUP i Coalición Canaria. De fet, el PNB ha advertit de la possibilitat que el govern basc recorri la llei davant del Tribunal Constitucional per invasió de competències. Una denúncia que s'afegirà a les ja anunciades per diverses autonomies governades pel PP, com ara Madrid o Andalusia.
Ara, la norma passarà al Senat com més aviat millor per accelerar-ne la tramitació a fi que entri en vigor abans de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig.
La llei d'habitatge regularà els desnonaments, els ajuts a l'accés a l'habitatge, la creació d'un parc públic d'habitatge assequible, els immobles buits o la limitació dels preus del lloguer, entre d'altres qüestions. T'expliquem tot el que has de saber sobre la nova llei d'habitatge.
Límit a l'actualització de les rendes del lloguer
Actualment i fins al 31 de desembre del 2023, la renovació dels contractes de lloguer no pot superar el 2 % d'increment. Aquesta limitació pujarà al 3 % el 2024, i a partir del 2025 s'aplicarà un nou índex de lloguer que haurà de preparar el Mitma amb l'INE abans de final de l'any que ve. Això suposarà la fi de l'Índex de Preus al Consum (IPC) com a referència per als contractes de lloguer.
Aquest nou índex vol ser més estable i inferior a l'evolució de l'IPC i es pretén que reguli els augments de la renovació anual dels lloguers. A més, es manté que els arrendataris es poden acollir a una pròrroga extraordinària del contracte en vigor amb caràcter anual i per un període màxim de tres anys.
Els contractes no podran excloure l’aplicació de la llei d’habitatge
De la mateixa manera, s'eliminen les clàusules que, en cas d’haver-hi acord entre les parts, permetrien la no aplicació de les mesures que conté la llei.
A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per mitjà de noves despeses, que obligarien els llogaters a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altre element no atribuïble que no estigués acordat prèviament.
Declaració de zona tensa de lloguer
Les autoritats competents en habitatge, comunitats autònomes i ajuntaments poden declarar zones de mercat de lloguer tens si es compleix un d'aquests dos requisits:
Que el pagament de l'habitatge suposi un esforç de més del 30 % sobre els ingressos de les llars de la zona (més despeses i subministraments).
Que els preus hagin pujat més de 3 punts percentuals per sobre de l'IPC en els darrers cinc anys.
Les administracions públiques poden mantenir la condició durant un màxim de tres anys. Transcorregut aquest temps, es tornarà a estudiar la situació i es podran prorrogar anualment si les circumstàncies persisteixen.
Contractes en vigor en zona tensa
Els contractes vigents en zones tenses mantindran els límits a nivell general (del 2 % el 2023, del 3 % el 2024, i el nou índex que s'apliqui a partir del 2025). Ara, quan es compleixi el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, el llogater podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys. Durant aquest temps, es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor.
Tot això serà sempre que hi hagi un pacte entre les parts en altres termes o que el propietari comuniqui la necessitat d'ocupar l'habitatge per a si o familiars i destinar-lo a habitatge habitual.
Nous contractes de lloguer segons el propietari en una zona tensa
Mentre que els contractes vigents en zones tenses mantindran els límits a nivell general (punt anterior), els nous contractes que se signin en aquestes àrees declarades hauran de complir una sèrie de condicions en funció de si és petit propietari o gran tenidor.
Per a un arrendador particular s'aplicarà la indexació a la renda anterior en vigor, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que s'apliqui en aquest moment (del 2 % el 2023, del 3 % el 2024, i el nou índex que s'apliqui a partir del 2025).
Només es podrà pujar per sobre daquest límit i fins a un màxim del 10 % si s’acredita que en els dos anys anteriors s’han realitzat actuacions de rehabilitació o millora que suposin un estalvi d’energia o de millora de l’accessibilitat a l’habitatge.
Per la seva banda, als grans tenidors se'ls aplicarà un índex de preus que no podran superar el que indiqui el nou índex de lloguer que es creï a partir del 2025.
Definició de gran tenidor en una zona tensa
Un dels canvis substancials en l’acord dels partits d’investidura té a veure amb el nombre d’habitatges necessaris per ser considerat gran tenidor, ja sigui persona física o jurídica. Aquesta condició passa dels 10 als 5 habitatges d'un mateix propietari en una mateixa zona tensa, sempre que estigui motivat i justificat per la comunitat autònoma corresponent.
Nou habitatge de lloguer en una zona tensa
Un altre supòsit és què passa en cas que un habitatge s'arrendi per primera vegada. Si aquest pis no s’ha llogat els darrers cinc anys, se li aplicaran els límits que apliqui l'índex de referència de preus.
Estímuls fiscals als petits propietaris
S'estimularà fiscalment el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles mitjançant la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual. Aquestes noves reduccions començaran a aplicar-se a partir de l'1 de gener del 2024, per la qual cosa es podran veure a la Renda del 2025.
Als nous contractes, s'estableix una deducció general del 50 %, que es podrà incrementar fins al 90 % si se signa en una zona de mercat tens.
- Baixada de la renda en una zona declarada tensa (90 %). Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tens, amb una baixada d'almenys un 5 % sobre la renda del contracte anterior.
- Lloguer d’habitatges a joves d’entre 18 i 35 anys (70 %). Lloguer per primera vegada d’habitatges en àrees tenses a joves. En cas de nous contractes d'arrendament a joves d’entre 18 i 35 anys en aquestes àrees.
- Rehabilitació o millora (60 %). En cas que s'hagin dut a terme obres de rehabilitació els dos anys anteriors. Ara, però, cal demostrar que s'ha realitzat una reforma pel 10 % del valor de compravenda de l'immoble. A més, el límit màxim de pujada de la renda serà del 10 %.
El propietari serà qui pagui la immobiliària
L'acord també preveu que les despeses i els honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble vagin sempre a càrrec del propietari de l'immoble.
Mobilització de l'habitatge buit
Es defineix un habitatge buit com el que romangui desocupat de manera continuada per un termini superior a 2 anys, excepte determinades causes justificades. Aquesta situació de desocupació es declara mitjançant un procediment administratiu amb audiència del contribuent.
Per promoure la seva sortida al mercat, s'ofereix als ajuntaments la possibilitat d'establir un recàrrec de fins al 150 % (ara és del 50 %) a la quota líquida de l'Impost de Béns Immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s'hagin mantingut desocupats durant més de dos anys sense causa justificada per a propietaris amb un mínim de quatre habitatges.
Si l'immoble fa tres anys que està buit, el recàrrec podrà arribar al 100 %. Finalment, hi ha l'opció d'elevar-lo un 50 % addicional més en cas d'immobles els propietaris dels quals tinguin dos o més pisos al mateix terme municipal.
Parc públic d'habitatges
El parc públic d'habitatge social estarà subjecte a protecció permanent i no podrà ser alienat. S'estableix la qualificació indefinida de l'habitatge protegit. Es fixen a nivell estatal unes condicions bàsiques i es defineix un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.
Impuls a l'habitatge protegit de lloguer a preu limitat
Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40 % al sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20 % al sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).
Desnonaments i execucions hipotecàries
En el cas dels desnonaments, els experts del despatx d'advocats de Cuatrecasas exposen els aspectes continguts a la norma.
Procediment de desnonament
Les principals mesures són les següents:
- Es traslladarà en tot cas a les administracions públiques competents, i sense necessitat per tant de consentiment dels interessats, la resolució que fixi la data del llançament per comprovar la situació de vulnerabilitat dels qui ocupin l'habitatge.
- S'imposa al demandant l'obligació d'indicar si l'immoble constitueix o no habitatge habitual de l'ocupant, si és gran tenidor d'habitatge o no i, en aquest cas, acreditar aquesta circumstància mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació dels seus propietats. En cas que el demandant sigui un gran tenidor d'habitatge, se li imposa la càrrega d'acreditar si l'ocupant de l'habitatge es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.
- S'estableix un requisit d'admissibilitat de la demanda en els casos en què el demandant sigui gran tenidor d'habitatge, l'habitatge sigui l'habitual de l'ocupant i aquest estigui en situació de vulnerabilitat econòmica, consistent en el fet que prèviament hi hagi hagut un procediment de conciliació o intermediació entre les parts, que serà establert per les administracions públiques competents.
S'amplia l'àmbit de protecció quan s'identifiquin situacions de vulnerabilitat. Mentre que a la redacció vigent de la LEC la protecció arriba exclusivament a persones vulnerables en procediments de desnonament (per impagament de renda o expiració del termini) en casos d'arrendament (ordinari o financer o en parceria), la reforma amplia aquesta protecció a persones vulnerables que es pretengui desnonar del seu habitatge habitual en procediments (i) de recuperació d'una finca, rústica o urbana, cedida en precari, per l'amo, usufructuari o qualsevol altra persona amb dret a posseir aquesta finca; (ii) que pretenguin la tutela sumària de la tinença o de la possessió d'una cosa o dret per qui hagi estat desposseït o pertorbat en el seu gaudi; i (iii) instats pels titulars de drets reals inscrits al Registre de la Propietat, que demanin l'efectivitat d'aquests drets davant dels qui s'hi oposin o pertorbin l'exercici, sense disposar de títol inscrit que legitimi l'oposició o la pertorbació. Així mateix, s'amplia el concepte de persona vulnerable incrementant els criteris de renda per ser qualificat com a tal i s'estableix que el jutge els haurà de tenir en compte com a criteri addicional per establir la vulnerabilitat a situacions personals, com ara que hi resideixen menors d'edat.
- S'estableix un sistema de decisió pel tribunal sobre l'eventual suspensió del procediment de desnonament prèvia valoració ponderada i proporcional del cas concret davant de la suspensió automàtica pel lletrat de l'administració de justícia prevista actualment.
- S'amplien els terminis de suspensió dels procediments de desnonament a 2 mesos per a les persones físiques i 4 per a les persones jurídiques (en comparació amb els terminis d'1 i 3 mesos actuals).
Execució de béns hipotecats
El projecte de llei també estén la protecció de l'ocupant de l'habitatge en situació de vulnerabilitat per als supòsits d'execució hipotecària d'habitatge habitual, en els mateixos termes que en els procediments de desnonament.
- S'imposa a l'executant l'obligació d'indicar si l'immoble constitueix o no habitatge habitual de l'ocupant, si és gran tenidor d'habitatge o no i, en aquest cas, acreditar aquesta circumstància mitjançant certificació del Registre de la Propietat amb la relació dels seus propietats. En cas que l'executant sigui un gran tenidor d'habitatge, se li imposa la càrrega d'acreditar si l'ocupant de l'habitatge es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.
- S’estableix com a requisit d’admissibilitat de la demanda d’execució hipotecària en els casos en què l’executant sigui gran tenidor d’habitatge, l’habitatge sigui l’habitual de l’ocupant i aquest es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica, que prèviament hi hagi hagut un procediment de conciliació o intermediació entre les parts, que serà establert per les administracions públiques competents.