Qualsevol habitatge necessita un manteniment habitual, i en el cas d'un immoble de lloguer, hi ha molts dubtes sobre qui s'ha de fer càrrec de les petites reparacions, si l'arrendador o l'arrendatari.
Segons explica l'Agència Negociadora del Lloguer (ANA per les sigles en castellà), el manteniment diari de l'habitatge correspon al llogater, que és responsable de les despeses periòdiques que s'han d'efectuar a l'habitatge per poder continuar gaudint-ne en el mateix estat que el va rebre.
Tanmateix, perquè es puguin repercutir als llogaters aquestes petites reparacions, cal que s'hagi produït un desgast per ús, motiu pel qual és molt difícil que se’ls pugui fer responsables d’aquestes petites reparacions els primers mesos dels contractes o en aquells elements que els llogaters amb prou feines puguin utilitzar.
Ara bé, de què parlem quan diem “petites reparacions”? Clarament és un problema d'interpretació, perquè és complicat esbrinar què vol regular exactament el legislador quan parla de “petites reparacions”. Les petites reparacions que els propietaris poden exigir als llogaters en el lloguer d'habitatges estan recollides a l'article 21.4 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), i es refereixen a obres menors d'escassa quantia que no afecten l'habitabilitat dels habitatges i que deriven de l'ús dels arrendataris.
Hi ha cinc criteris que la jurisprudència ha utilitzat per determinar quan estem davant d’aquest tipus de reparacions i que l'Agència Negociadora del Lloguer recomana com una bona referència per a tots els que es dediquin al lloguer d'habitatge i hagin de solucionar qui es fa càrrec de les petites reparacions:
- L'import econòmic de les reparacions. L'import de les reparacions ha de ser raonable pel que fa al valor de reposició de l'objecte deteriorat. Així, per exemple, hi ha sentències que consideren que hi ha petites reparacions quan el cost de la reparació no excedeix el 50 % de la renda mensual. Altres sentències, en canvi, consideren que hi ha una petita reparació quan el cost de la reparació és inferior al 50 % del cost nou del bé que cal reparar.
- Analitzar el tipus de bé de què es tracti tenint en compte els deterioraments que puguin produir en elements que s'utilitzen diàriament pels arrendataris i que necessiten un manteniment habitual i periòdic per mantenir-se en bon estat. Aquí podríem incloure: aixetes, panys, endolls, bombetes, cisterna del wàter, avaria en escalfadors, persianes, termos, vidres, portes, etc.
- Analitzar el temps que l'arrendatari ha utilitzat l'habitatge. Aquesta és una fórmula molt important per poder determinar si hi ha hagut desgast imputable al llogater. D'aquesta manera, les reparacions que apareguin al cap de poc temps d'iniciar-se els contractes són molt difícils d’imputar als llogaters (arrendataris). L'arrendatari ha de respondre pel desgast produït per ell, i no pel desgast acumulat que s'hagi ocasionat per l'ús d'altres arrendataris anteriors.
- Determinar si el bé que cal reparar era molt nou o estrenar o ja estava fet servir. Un element per estrenar no arrossega un ús anterior, i en aquest cas es pot presumir que el trencament correspondria a l'arrendatari, llevat que fos imputable al fabricant dins de la seva garantia.
- Tasques de manteniment dels electrodomèstics, tals com: filtres, substitució de peces, manteniment en juntes, manteniment de terres utilitzant els productes adequats, manteniment de mobles, de banyeres (segellats), vàters, bidets, aigüeres, desguassos en cuines i banys per evitar obstruccions. Si així es pacta, és molt característic el manteniment anual de les calderes, escalfadors, equips d'aire condicionat (filtres i càrrega), campanes extractores (filtres), manteniment de persianes (substitució de cordes o lamel·les que es puguin haver desprès). Totes són reparacions de poc cost econòmic i deriven de l'ús que fan els llogaters. Les inspeccions obligatòries d'instal·lacions de gas correspondrien als arrendadors, atès que són despeses derivades de la conservació dels habitatges.
El que no es pot incloure dins l'apartat de petites reparacions produïdes per l'ús i el desgast ordinari imputables als llogaters són les reparacions originades quan les coses esgoten la seva vida útil, és a dir, quan el seu deteriorament es deu a la seva antiguitat i no a un ús inadequat, fins i tot quan l'element trencat tingui poc valor o no sigui indispensable perquè l'habitatge continuï sent habitable.