Radiografia del ‘build to rent’ que es comercialitza ara a Espanya

El concepte de construir obra nova per destinar-la al lloguer, més conegut al sector com build to rent (BTR), és una cosa recent a Espanya. Actualment hi ha més de 30 promocions anunciades a idealista, el marketplace immobiliari del sud d'Europa, que ofereixen pisos per estrenar de lloguer, la majoria concentrats als grans nuclis urbans com Barcelona o Madrid.

El preu d'aquests arrendaments (euros/m2 al mes) no és gaire més alt que un de tradicional, encara que encara són poques les unitats que hi ha dins de tot el mercat de lloguer. No obstant això, sí que ofereixen més qualitats i dotacions que un habitatge de segona mà.

El mercat de lloguer professional està totalment implantat als Estats Units i en molts mercats europeus, com a Gran Bretanya o Alemanya. Només a la primera potència econòmica europea, les empreses Vonovia i Deutsche Wohnen, ara juntes, sumen al voltant de 500.000 d'habitatges de lloguer.

A Espanya, la inversió de fons i socimis en la construcció d'habitatges per a lloguer ha començat a despuntar en els darrers dos anys. Ara, cada vegada més promotores, consultores i inversors participen d'aquesta fórmula al mercat d'arrendament nacional, que l'any passat va assolir els 2.100 milions d'euros, segons Activum Real Estate Consulting.

La creixent popularitat dels habitatges de lloguer entre inversors institucionals ja no es limita només a les grans capitals europees. La inversió cap al sector de lloguer residencial a Europa procedent de fons de pensions i companyies d'assegurances de tot el món va augmentar dels 71.100 milions d'euros el 2019 a més de 117.000 milions d'euros el 2021, segons una anàlisi recent elaborada pel Financial Estafis.

A Espanya, les administracions públiques i el sector residencial ja han deixat clar que cal ampliar el parc d'habitatges de lloguer. Els habitatges estatals, tot just un 2 % del total a tot el país són clarament insuficients per acollir tot el lloguer social i assequible necessari.

Mentrestant, es promou la transformació de l'estoc de pisos de bancs, servicers i institucions de la venda cap a l'arrendament, la sortida de l'habitatge buit al mercat del lloguer o la construcció de més habitatges cap al lloguer, en alguns casos amb la col·laboració publicoprivada. Aquí és on entraria el build to rent, ampliant l'oferta del mercat d'arrendament amb habitatge nou.

Actualment, la majoria de promocions noves destinades al build to rent es distribueixen a les dues grans ciutats de Barcelona (15) i Madrid (7), inclosa la seva enorme àrea metropolitana, segons l'estudi de BTR realitzat per idealista/data.

El grau de desenvolupament que arriba al BTR a Barcelona és el més destacat, amb gairebé el 50 % de les unitats actives a idealista, on es poden localitzar promocions tant a Barcelona capital (5), com a Badalona (2), Sant Cugat de Vallès, Sabadell, Terrassa i cinc municipis més.

A la província de Madrid, per la seva banda, l'edificació build to rent està directament relacionada amb l'edificació d'habitatges amb algun tipus de protecció oficial en règim de lloguer, si es compleixen els requisits de la Comunitat de Madrid. A la ciutat de Madrid hi ha tres promocions, dues més a Valdemoro, a més de Collado Villalba i Galapagar, l'única a la província madrilenya que es troba al mercat lliure.

Fora d'aquests grans nuclis de població, també hi ha oferta d'habitatge nou de lloguer a València, Sevilla i Màlaga, a més de Valladolid, Granada, Tarragona, Elx o Ferrol

El tipus d'habitatge que actualment s'ofereix a BTR a Espanya arriba a una mitjana de 84 m2, generalment d'un a dos dormitoris, encara que també hi ha oferta amb més habitacions. Tot i que ens movem en un interval que va dels 54 m2 de l’oferta a Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) als 109 m2 dels pisos a Màlaga.

Entre les promocions build to rent anunciades a idealista, els principals preus per municipis es troben a Barcelona (22,4 euros/m2 al mes), seguit pel projecte BTR a Sant Just Desvern (20 euros/m2/mes) i Badalona (18,5 euros/ m2 al mes). Nou dels 10 municipis amb preus unitaris més elevats es troben a Barcelona.

Les promocions de Madrid capital arriben a un preu unitari de 12,1 euros/m2/mes, més assequibles que l'oferta de Galapagar, amb 12,7 euros/m2 al mes. Actualment, els habitatges BTR més assequibles són a Granada (7,9 euros/m2/mes), Ferrol (8,1 euros/m2/mes), Valladolid (8,8 euros/m2/mes) i Màlaga (9, 7 euros/m2/mes), totes per sota dels 10 euros/m2.

La pràctica totalitat de les promocions disponibles de BTR a Espanya ofereixen serveis addicionals a l'edifici, com places de pàrquing, zona infantil, zones verdes i piscina o seguretat, conserge i gimnàs. Aquestes comoditats també influeixen en els preus oferts i la seva comparativa amb l'oferta de segona mà a la mateixa localització.

Qui hi ha darrere del mercat BTR a Espanya

Les promotores BeCorp, AQ Accentor, Locare Real Estate o Returnoga lideren el mercat de BTR a Espanya, amb més d'un 45 % del total de promocions activades a idealista. Altres noms del sector com Culmia, Grup Lar, Kronos o Neinor també han apostat per construir habitatges destinats al lloguer en comptes de la compra.