És possible rescindir un contracte de lloguer per força major?

Els contractes de lloguer d'habitatge estan regulats per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que estableix tot allò relatiu a la durada i els terminis per finalitzar-los. Tot i això, es pot rescindir el contracte de lloguer per força major? T'ho expliquem.

Què és desistir d’un contracte de lloguer?

El desistiment d'un contracte de lloguer és el dret o la facultat de finalitzar el contracte sense que hi hagi penalització. Per això, s'han de complir els terminis establerts.

La LAU permet el desistiment del contracte d'arrendament per part del llogater un cop hagin transcorregut sis mesos des de l'entrada en vigor. Per fer-ho, l'arrendatari ha d'avisar amb 30 dies d'antelació.

A més, la LAU permet fixar al contracte que, en cas de desistiment, el llogater hagi d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any del contracte que quedi per complir.

Rescindir el contracte de lloguer per força major

El concepte de força major es refereix, segons apareix recollit a l'article 1.105 del codi civil, “als casos expressament esmentats a la llei i dels que així se’n declari la obligació, ningú respondrà d'aquells successos que no s'haguessin pogut preveure, o que, previstos, fossin inevitables”.

Amb la crisi econòmica derivada de la pandèmia, alguns advocats opinen que alguns llogaters podran acollir-se a la clàusula rebus sic stantibus (mentre continuïn així les coses), que permet que els contractes de lloguer d'habitatge de llarga durada es puguin revisar i fins i tot rescindir quan es produeixin circumstàncies noves que alterin les condicions del contracte.

Aquests són requisits per poder al·legar rebus sic stantibus:

• Una alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment de compliment del contracte amb relació a les previstes en el temps de la signatura.
• Que produeixi una situació de desequilibri duradora i continuada en el temps que trenqui l’equilibri de les prestacions entre les parts.
• Les circumstàncies han de ser imprevisibles.
• Cal haver actuat de bona fe i efectuar un procés de negociació previ.
• Absència de d’engany i culpa.

Tot i això, a l'hora de la veritat rescindir un contracte de lloguer per força major és possible depenent del cas en concret i no és freqüent que els llogaters s’hi puguin acollir.

Quan et poden rescindir un contracte de lloguer?

La LAU estableix uns determinats casos en què el propietari podrà rescindir el contracte de ple dret abans d'hora i sense penalitzacions:

• Manca de pagament de les rendes o subministraments.
• Manca de pagament de la fiança o la seva actualització.
• El subarrendament o la cessió no consentits.
• La realització de danys causats dolosament a la finca o d'obres no consentides per l'arrendador quan el seu consentiment sigui necessari.
• Quan a l'habitatge hi tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
• Quan l'habitatge deixi d'estar destinat primordialment a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari o de qui efectivament l’hagués estat ocupant.

A més, en alguns casos el propietari podrà recuperar l'habitatge una vegada transcorregut el primer any del contracte si necessita la casa per a si mateix o per als seus familiars de primer grau de consanguinitat o adopció, i fins i tot per al cònjuge en cas que així ho determini una sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Què passa si el propietari vol rescindir el contracte?

L’arrendador podrà rescindir el contracte de lloguer si el llogater no compleix allò pactat al contracte o, en alguns casos, si necessita la casa per a ell mateix o per als seus familiars.

Com es fa fora un llogater per finalització de contracte?

Si ha finalitzat el contracte d'arrendament i el llogater no vol abandonar l'habitatge, caldrà acudir a l'auxili judicial i emprendre un procés de desnonament. Per això, necessitaràs advocat i procurador.

Com es rescindeix un contracte de lloguer per incompliment?

Si el llogater no paga la renda o la fiança, efectua obres que requereixin permís per part del propietari o realitza activitats molestes, delictives o insalubres al pis llogat, estarà incomplint el contracte i es podrà rescindir.