Entra en vigor l'ITP del 20 % per a grans tenidors a Catalunya, l'estocada final a l'habitatge assequible

Avui entra en vigor un canvi fiscal important a Catalunya que afecta les compravendes d'habitatges de més de 600.000 euros, els grans tenidors que duguin a terme operacions immobiliàries i l'adquisició d'edificis complets d'habitatges, sense distingir en aquest cas entre grans o petits propietaris. Tots s'enfronten a una pujada de l'impost de transmissions patrimonials (ITP).

Els canvis estan recollits al Decret llei 5/2025, que es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 26 de març i que va entrar en vigor l'endemà, però que establia un termini de tres mesos per a la posada en marxa d'algunes mesures. El text va ser convalidat pel Ple del Parlament de Catalunya el 7 de maig passat.  

Així, mentre la fi de la bonificació del 70 % de l'ITP per a les empreses immobiliàries que revenen els immobles en un termini de fins a tres anys porta actiu des d'aleshores (el que es coneix com a flipping en el món immobiliari), aquest 27 de juny es fan efectius tant la pujada del gravamen per a les transaccions d'immobles de més de 600.000 euros com l'aplicació d'un tipus de fins al 20 % per als grans propietaris immobiliaris, considerant com a tals les persones físiques o jurídiques amb més de 10 immobles d'ús residencial o amb una superfície construïda superior a 1.500 m² d'ús residencial a Catalunya (o bé almenys cinc immobles si es troben en una zona que hagi estat declarada com a mercat residencial tensionat. Actualment, Catalunya té 271 municipis catalogats oficialment com a zones tensionades).

Els canvis en l'ITP a Catalunya

Com recorden des de la consultora Grant Thornton, "fins ara, hi havia dos trams en funció del valor de l'immoble: un 10 % per a immobles amb un valor inferior a 1 milió d'euros i un 11 % per a valors superiors, però "amb l'entrada en vigor d'aquesta nova normativa, s'estableix una tarifa progressiva que incrementa la tributació de manera proporcional al valor de l'immoble. En conseqüència, les transaccions tributaran al tipus mitjà resultant d'aplicar aquesta tarifa, fet que suposa un increment rellevant en els costos fiscals de les operacions d'un valor superior als 600.000 euros".

Així queden els nous tipus de l'ITP a Catalunya a partir d'aquest 27 de juny, recollits a l'article 5.1 del DL5/2025, que modifica l'article 641-1 del Llibre sisè del Codi tributari de Catalunya:

D'altra banda, el tipus impositiu aplicable escala al 20 % a les transmissions de béns immobles d'ús residencial quan el comprador sigui un gran tenidor, llevat de determinats supòsits excepcionals: quan l'adquirent sigui un promotor social o una entitat sense ànim de lucre o quan l'immoble es destini a una finalitat social.

En el cas d'operacions basades en la compra d'un edifici residencial complet, el tipus aplicable també és un 20 %, independentment que l'adquirent sigui gran tenidor o no, excepte per a promotors socials, entitats sense ànim de lucre o adquisicions amb destinació social, o bé si es tracta de persones físiques que adquireixin un edifici amb un màxim de 4 habitatges, sempre que els destinin al seu habitatge habitual o al dels seus familiars.

A més d'aquestes pujades fiscals, el Decret inclou una modificació de l'edat dels joves que fins ara gaudien del tipus reduït del 5 % en l'adquisició d'habitatge habitual, que passa de 32 a 35 anys. S'hi afegeix la posada en marxa d'un tipus reduït del 5 % en l'adquisició d'habitatge habitual per a les víctimes de violència masclista.

Desincentiu a la inversió i fre al desenvolupament d'oferta

Diferents actors del sector immobiliari, des de consultores fins a despatxos d'advocats i associacions de propietaris, fa mesos que alerten de l'impacte que pot tenir aquest increment fiscal per a la inversió en el mercat residencial català, així com del perill que impedeixi crear més oferta residencial, sobretot assequible, i que això acabi pressionant encara més els preus de l'habitatge a Catalunya.

"La nostra valoració és clara: des del 2020, ASVAL aposta per mesures incentivadores que generin confiança i que permetin mantenir els nivells de rendibilitat adequada per a propietaris. Aquesta rendibilitat, segons les dades del mateix MIVAU, ha caigut gairebé un punt percentual des del 2018 i situa el lloguer residencial de llarga estada com un dels segments menys rendibles d'entre tots els asset class immobiliaris". En aquest entorn, la introducció de mesures altament penalitzadores i complexes en l'aplicació genera un impacte negatiu en el propietari que agreuja una situació preocupant de desaparició de l'oferta existent", explica a idealista/news Laura Fernández, general manager de l'Associació de Propietaris d'Habitatges de Lloguer (Asval).

D'altra banda, Marta Martín, advocada d'AM2 Legal, reconeix que "està encara per veure què passarà exactament a partir d'avui", si bé afirma que els últims mesos s'han cancel·lat diverses operacions immobiliàries de gran envergadura en què el despatx estava treballant.

"Aquesta mesura és recaptatòria i confiscatòria, amb escàs efecte real positiu en el mercat de l'habitatge", afirma la lletrada, en al·lusió a les raons que va esgrimir el Govern català quan va anunciar els canvis normatius inclosos al Decret llei 5/2025. Segons l'equip de govern regional, l'objectiu és establir una "fiscalitat més justa i més progressiva" per "corregir els desequilibris que moltes vegades genera el mercat", així com donar resposta "als reptes socials que tenim davant", com ara atendre l'emergència residencial.

Per a l'advocada, però, la pujada de l'ITP a Catalunya no només és una mesura amb afany recaptatori, sinó que el seu plantejament "ataca qui pot posar habitatge de lloguer al mercat, en lloc de veure'l com la solució al problema. Curtesa de mires o populisme, podem anomenar-ho com vulguem".

La visió de Carolina Pérez, directora de l'oficina de Barcelona a Colliers, va en aquesta línia. "Des de la nostra experiència com a consultora especialitzada, podem confirmar que la nova mesura ja ha tingut un impacte directe en el mercat, fins i tot abans d'entrar en vigor", i cita com a exemple les operacions de compravenda d'edificis complets en què "alguns potencials compradors han optat per retirar-se'n sense ni tan sols plantejar una proposta a la baixa que compensi aquest increment, mentre que en altres casos s'han intentat negociar ajustaments de preu que no han estat acceptats per la part venedora o bé han obert camí a una negociació per tal d'arribar a acords, que perjudiquen les dues parts".

Amb aquest escenari sobre la taula, Pérez es mostra contundent: "Es tracta d'una mesura estructural que introdueix una alteració significativa en un mercat ja tensionat i amb senyals clars de desacceleració. És un nou escenari que ja s'està materialitzant i que dificulta encara més la viabilitat de les transaccions i eleva la percepció de risc entre els inversors".

Des de la consultora CBRE, per part seva, ja van alertar fa setmanes que el nou panorama "desincentiva la compra d'habitatges per rehabilitar o per destinar-los al mercat del lloguer", cosa que impedirà generar més oferta en un mercat que ja arrossega un elevat desequilibri per l'escassetat d'habitatges disponibles per arrendar per satisfer la forta demanda actual.

Per part seva, Arantxa Goenaga, sòcia del despatx AF Legis, creu que la pujada fiscal "no portarà que el mercat de lloguer s'incrementi, si aquest és l'objectiu, i evidentment no fomenta la inversió, sinó tot el contrari".

Canvis en la normativa a la vista i la petició del sector

Tot i que el sector anticipa un impacte negatiu per a la inversió i la generació de nova oferta d'habitatge assequible, confia que hi hagi canvis a curt termini que aconsegueixin revertir la situació.

Actualment, s'està tramitant un projecte de llei al Parlament de Catalunya que s'espera que entri en fase d'esmenes de manera imminent per corregir alguns aspectes del text inicial.

Amb l'actualització "es pretenen aclarir algunes qüestions que no han quedat clares de la norma i que poden alleujar una mica la situació, ja que ara mateix hi ha fins a tres possibles interpretacions diferents de la definició de grans tenidors segons la norma (fiscal, retractes i controls de renda)", afirma la general manager de l'Associació de Propietaris d'Habitatges de Lloguer, que considera que és "una bona notícia" que s'estiguin intentant "corregir algunes de les qüestions confuses de la norma".

El projecte de llei que s'està tramitant també obre la possibilitat d'introduir millores que vagin alineades amb l'objectiu de la mesura, que és fomentar l'habitatge de lloguer.

ASVAL proposa idees als diferents grups polítics en aquest sentit i defensa anar un pas més enllà. "És fonamental que s'incorporin incentius específics per fomentar el lloguer de llarga durada, amb reduccions de l'ITP per a les transmissions d'habitatges que posteriorment s'acabin destinant al lloguer residencial (buy-to-let). Aquest tipus de bonificacions ja existeixen en altres comunitats autònomes com Astúries. D'altra banda, tenim un dels parcs d'habitatges més envellits d'Europa, amb una taxa de renovacions del 0,2 % (molt lluny del 2-3 % requerit per la Unió Europea) i amb més de 9,4 milions de llars amb necessitats urgents de rehabilitació. Per tant, des d'ASVAL hem demanat recuperar la reducció del 70 % de l'ITP en les compres d'habitatges per a la seva posterior revenda, sempre que s'hi facin actuacions de millora energètica. Aquestes mesures permetrien continuar mobilitzant habitatge buit o en desús, fet que contribuiria a millorar, en quantitat i en qualitat, el nombre d'habitatges disponibles al mercat", conclou Laura Fernández.