Article escrit per Juan Fernández-Aceytuno, senior advisor d'Arcano Research
José Ortega i Gasset va escriure que “la claredat és la cortesia del filòsof”. És una màxima que avui podria exigir-se també als reguladors, especialment al sector immobiliari. Amb ànim d'incorporar la sostenibilitat i el mesurament a les taxacions, amb bona intenció, la recent modificació de l'ECO pot ser que hagi generat més problemes dels que resol.
A Arcano Research acabem de publicar un informe exhaustiu sobre el sector de la taxació hipotecària a Espanya. Es tracta d'un treball elaborat per a clients institucionals en què analitzem l'evolució reguladora nacional i internacional, l'estructura competitiva del sector, les tendències tecnològiques, de sostenibilitat i supervisores i, molt especialment, la possibilitat d'una consolidació futura. Tot i ser un informe d'ús privat, hi ha un suggeriment relatiu al certificat d'eficiència energètica (CEE) que compartim públicament per la seva rellevància per al sector financer i immobiliari i que, potser, suposarà un reconeixement al col·lectiu professional dels taxadors que travessa un moment de tensió especial.
En efecte, la recent modificació de l'Ordre ECO de valoració ha introduït formalment el principi de sostenibilitat en la taxació hipotecària exigint que el CEE formi part de l'expedient i que el seu resultat s'incorpori i es tingui en compte en la determinació del valor de l'immoble, com ara ja ho són la nota simple registral o la fitxa cadastral. L'objectiu de fons és raonable i coherent amb l'evolució de la regulació financera europea: reconèixer que l'eficiència energètica i la sostenibilitat influeixen en el valor i el risc de l'actiu. El problema no és el “què”, sinó “com” s'ha articulat la seva incorporació al procés de taxació.
A la pràctica, la normativa exigeix ara que hi hagi un CEE vàlid per poder emetre una taxació hipotecària, sense demanar que el certificat és una obligació del venedor, elaborat per un tercer aliè al procés de valoració. Aquesta separació genera friccions evidents. El taxador ha d'incorporar a la valoració de l'immoble, si n'hi ha, una informació i un certificat de qualificació que són crítics, però que no controla: ni la data d'emissió, ni la metodologia emprada, ni la qualitat de la inspecció, ni tan sols la certesa que s'hagi produït una visita efectiva a l'immoble.
A això s'hi afegeix la discrepància en els resultats en funció dels diferents programes de càlcul d'eficiència energètica homologats, la disparitat en la interpretació de criteris tècnics i la possibilitat que el CEE, tot i estar formalment “vigent”, tingui diversos anys d'antiguitat i no reflecteixi adequadament la realitat. Tot plegat complica la selecció de comparables per la manca d'homogeneïtat dels mateixos.
Des del punt de vista del rigor tècnic i de la seguretat jurídica, aquesta situació és clarament millorable. S'exigeix al taxador que assumeixi l'impacte del CEE en el valor de l'immoble, però se'l priva de la possibilitat de verificar plenament la qualitat de la dada d'origen. Alhora, les societats de taxació, pel seu règim d'objecte social únic, no poden comercialitzar certificats energètics com un servei addicional, cosa que tanca la porta a una solució directa dins del marc actual.
A la pràctica, a més, quan una taxació arriba a algunes entitats sense el corresponent CEE, encara que puntualment aquestes sol·liciten que s'emeti un nou certificat per salvar l'advertiment a l'informe de taxació i complir formalment el que la modificació de l'ECO requereix literalment, òbviament no es pot incloure ja l'impacte del CEE en el valor de l'actiu; és a dir, sense atendre el principi de sostenibilitat que és allò important de la norma, ja que la data d'aquest nou CEE és posterior a la taxació.
Creiem que hi ha una alternativa lògica, eficient i alineada amb l'esperit de la regulació. El taxador està obligat, per definició, a fer una visita física a l'immoble per emetre'n l'informe de valoració. Aquesta visita és exhaustiva, documentada i realitzada per un professional qualificat, que ja recull una part substancial de la informació necessària per avaluar-ne la qualitat constructiva, l'estat de conservació i les característiques tècniques de l'actiu. Resulta raonable que el taxador sigui el professional que elabori l'informe i el certificat de qualificació energètica a fi d'aportar més seguretat al resultat i integrar en un únic procés la inspecció, l'anàlisi energètica i la taxació que finalment es remet a la societat de taxació, i tot coincidint amb la data de visita a l'immoble.
Fer possible que el taxador –degudament format i acreditat– sigui qui elabori el CEE resoldria bona part dels problemes actuals. El certificat seria necessàriament contemporani a la taxació, estaria basat en una visita real i verificable i el resultat es podria incorporar de manera coherent i homogènia a l'anàlisi del valor. A més, es reduirien el temps, els costos indirectes i les friccions en el procés de compravenda i finançament, fet que evitaria bloquejos d'operacions per l'absència, la caducitat o la qualitat tècnica d'un document formal insuficient.
Des d'Arcano creiem que aquesta proposta no requereix ajustaments regulatoris. No caldria modificar el règim de les societats de taxació per permetre aquesta activitat complementària, ja que formaria part de la responsabilitat individual del taxador, de la mateixa manera que avui ho són l'aixecament del pla o la identificació física de l'actiu. Tampoc no caldria articular un nou marc habilitant, atès que els taxadors, en la seva condició d'arquitectes o enginyers, estan plenament capacitats per emetre el CEE.
En tot cas, el debat és ineludible si es vol que el principi de sostenibilitat no es converteixi en una exigència formal més, traslladada sense xarxa a un col·lectiu ja sotmès a una pressió operativa elevada. A més, tant les societats de taxació com les entitats financeres disposarien de les dades digitalitzades del CEE, tan importants avui dia per a la gestió de la sostenibilitat financera.
Pel que fa al cost, l'impacte seria limitat i raonable. L'elaboració del CEE en el context d'una taxació tindria un cost incremental que estimem entre 50 i 60 euros, i entenem que l'hauria d'assumir qui encarrega i paga la taxació –normalment, el comprador– a canvi d'un informe més complet, més robust i plenament alineat amb la normativa vigent. Es tracta de dissenyar un procés més eficient i tècnicament defensable. Convé recordar que des de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, qui encarrega la taxació és qui n'assumeix el cost: per tant, en haver-se modificat la legislació per incorporar el CEE, sembla lògic que els honoraris addicionals es traslladin de manera transparent al mateix client.
Aquesta reflexió pren encara més rellevància a la llum de la nova Directiva europea d'eficiència energètica dels edificis (EPBD), que avança cap a la certificació del consum i de les emissions reals, i no només teòriques. En aquest context, la qualitat tècnica del certificat d'eficiència energètica i, sobretot, la seva contemporaneïtat respecte a la taxació són essencials per preservar l'esperit de la normativa de valoració i garantir que la sostenibilitat incorporada al valor de l'immoble sigui efectiva i mesurable.
En definitiva, la incorporació del CEE a la taxació hipotecària és un pas coherent amb l'evolució del mercat i de la regulació, però la seva implementació actual genera tensions innecessàries i riscos evitables. Obrir el debat sobre el paper del taxador com a agent integrador de la informació energètica no només milloraria la qualitat de les valoracions, sinó que contribuiria a protegir i dignificar una professió clau per a l'estabilitat del sistema financer, precisament en un moment en què més se li està exigint.
A Arcano creiem que aquest és un debat que mereix compartir-se en públic, i que, sens dubte, suma a la tan necessària simplicitat dels processos a fi d'evitar condicionants o advertiments innecessaris en les taxacions, així com les alternatives per defugir-los. Potser el problema de fons no sigui energètic ni normatiu, sinó de senzillesa: com a la cita d'Ortega amb què començàvem, la claredat no és només una virtut intel·lectual, sinó una cortesia que el sistema també podria practicar.
