¿Quién debería hacer el certificado energético en una tasación hipotecaria?

Artículo escrito por Juan Fernández-Aceytuno, senior advisor de Arcano Research

José Ortega y Gasset escribió que “la claridad es la cortesía del filósofo”. Es una máxima que hoy podría exigirse también a los reguladores, en especial en el sector inmobiliario. Con ánimo de incorporar la sostenibilidad y la medición de la misma a las tasaciones, con buena intención, la reciente modificación de la ECO quizás haya generado más problemas de los que resuelve.

Acabamos de publicar desde Arcano Research un informe exhaustivo sobre el sector de la tasación hipotecaria en España. Se trata de un trabajo elaborado para clientes institucionales, en el que analizamos la evolución regulatoria nacional e internacional, la estructura competitiva del sector, las tendencias tecnológicas, de sostenibilidad y supervisoras y, muy especialmente, la posibilidad de una futura consolidación. Aun siendo un informe de uso privado, hay una sugerencia relativa al Certificado de Eficiencia Energética (CEE) que compartimos públicamente por su relevancia para el sector financiero e inmobiliario y que, quizás, suponga un reconocimiento al colectivo profesional de los tasadores que atraviesa un momento de especial tensión.

En efecto, la reciente modificación de la Orden ECO de valoración ha introducido formalmente el principio de sostenibilidad en la tasación hipotecaria, exigiendo que el CEE forme parte del expediente y que su resultado se incorpore y se tenga en cuenta en la determinación del valor del inmueble, como actualmente ya lo son la Nota Simple Registral o la ficha catastral. El objetivo de fondo es razonable y coherente con la evolución de la regulación financiera europea: reconocer que la eficiencia energética y la sostenibilidad influyen en el valor y en el riesgo del activo. El problema no está en el “qué”, sino en el “cómo” se ha articulado su incorporación al proceso de tasación.

En la práctica, la normativa exige ahora que exista un CEE válido para poder emitir una tasación hipotecaria, sin recabar en que el certificado es una obligación del vendedor, elaborado por un tercero ajeno al proceso de valoración. Esta separación genera fricciones evidentes. El tasador debe incorporar a su valoración del inmueble, si es que existe, una información y un certificado de calificación que son críticos, pero que no controla: ni su fecha de emisión, ni la metodología empleada, ni la calidad de la inspección, ni siquiera la certeza de que se haya producido una visita efectiva al inmueble. 

A ello se suma la discrepancia en los resultados en función de los distintos programas de cálculo de eficiencia energética homologados, la disparidad en la interpretación de criterios técnicos y la posibilidad de que el CEE, aun estando formalmente “vigente”, tenga varios años de antigüedad y no refleje adecuadamente la realidad. Todo ello complica la selección de comparables por la falta de homogeneidad de los mismos.

Desde el punto de vista del rigor técnico y de la seguridad jurídica, esta situación es claramente mejorable. Se exige al tasador que asuma el impacto del CEE en el valor del inmueble, pero se le priva de la posibilidad de verificar plenamente la calidad del dato de origen. Al mismo tiempo, las sociedades de tasación, por su régimen de objeto social único, no pueden comercializar certificados energéticos como un servicio adicional, lo que cierra la puerta a una solución directa dentro del marco actual. 

En la práctica, además, cuando una tasación llega a algunas entidades sin el correspondiente CEE, aunque puntualmente, éstas vienen solicitando que se emita un nuevo certificado para salvar la Advertencia en el informe de tasación, cumpliendo formalmente con lo que la modificación de la ECO requiere literalmente, pero obviamente sin poder incluir ya el impacto del CEE en el valor del activo; es decir, sin atender al principio de sostenibilidad que es lo importante de la norma, puesto que la fecha de este nuevo CEE es posterior a la tasación.

Creemos que existe una alternativa lógica, eficiente y alineada con el espíritu de la regulación. El tasador está obligado, por definición, a realizar una visita física al inmueble para emitir su informe de valoración. Esa visita es exhaustiva, documentada y realizada por un profesional cualificado, que ya recoge una parte sustancial de la información necesaria para evaluar la calidad constructiva, el estado de conservación y las características técnicas del activo. Resulta razonable que sea el tasador el profesional que elabore el informe y el certificado de calificación energética, aportando mayor seguridad al resultado e integrando en un único proceso la inspección, el análisis energético y la tasación que finalmente se remite a la sociedad de tasación, y todo coincidiendo con la fecha de visita al inmueble.

Hacer posible que el tasador -debidamente formado y acreditado- sea quien elabore el CEE resolvería buena parte de los problemas actuales. El certificado sería necesariamente contemporáneo a la tasación, estaría basado en una visita real y verificable, y su resultado podría incorporarse de forma coherente y homogénea al análisis del valor. Además, se reducirían tiempos, costes indirectos y fricciones en el proceso de compraventa y financiación, evitando bloqueos de operaciones por la ausencia, caducidad o insuficiente calidad técnica de un documento formal.

Desde Arcano creemos que esta propuesta no requiere ajustes regulatorios. No sería necesario modificar el régimen de las sociedades de tasación para permitir esta actividad complementaria, ya que formaría parte de la responsabilidad individual del tasador, del mismo modo que hoy lo son el levantamiento del plano o la identificación física del activo. Tampoco sería preciso articular un nuevo marco habilitante, dado que los tasadores, en su condición de arquitectos o ingenieros, están plenamente capacitados para emitir el CEE. 

En todo caso, el debate es ineludible si se quiere que el principio de sostenibilidad no se convierta en una exigencia formal más, trasladada sin red a un colectivo ya sometido a una elevada presión operativa. Además, tanto las sociedades de tasación como las entidades financieras dispondrían de los datos digitalizados del CEE, tan importantes hoy en día para la gestión de la sostenibilidad financiera.

En cuanto al coste, el impacto sería limitado y razonable. La elaboración del CEE en el contexto de una tasación tendría un coste incremental que estimamos entre 50 y 60 euros, y que entendemos debería asumir quien encarga y paga la tasación -normalmente el comprador-, a cambio de un informe más completo, más robusto y plenamente alineado con la normativa vigente. Se trata de diseñar un proceso más eficiente y técnicamente defendible. Conviene recordar que desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, quien encarga la tasación es quien asume su coste: por lo tanto, al haberse modificado la legislación para incorporar el CEE, parece lógico que los honorarios adicionales se trasladen de forma transparente al mismo cliente.

Esta reflexión cobra aún más relevancia a la luz de la nueva Directiva europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD), que avanza hacia la certificación del consumo y de las emisiones reales, y no únicamente teóricas. En ese contexto, la calidad técnica del Certificado de Eficiencia Energética y, sobre todo, su contemporaneidad respecto de la tasación resultan esenciales para preservar el espíritu de la normativa de valoración y garantizar que la sostenibilidad incorporada al valor del inmueble sea efectiva y medible.

En definitiva, la incorporación del CEE a la tasación hipotecaria es un paso coherente con la evolución del mercado y de la regulación, pero su implementación actual genera tensiones innecesarias y riesgos evitables. Abrir el debate sobre el papel del tasador como agente integrador de la información energética no solo mejoraría la calidad de las valoraciones, sino que contribuiría a proteger y dignificar una profesión clave para la estabilidad del sistema financiero, precisamente en un momento en el que más se le está exigiendo. 

Desde Arcano, creemos que este es un debate que merece compartirse en público, y que, sin duda, suma en la tan necesaria simplicidad de los procesos, evitando condicionantes o advertencias innecesarias en las tasaciones, así como las alternativas para soslayarlas. Quizás el problema de fondo no sea energético ni regulatorio, sino de sencillez: como en la cita de Ortega con la que comenzábamos, la claridad no es solo una virtud intelectual, sino una cortesía que el sistema también podría practicar.