El servicio de estudios de la gestora Arcano ha puesto negro sobre blanco sobre la raíz del actual problema de la vivienda en España y las medidas que podrían ayudar a paliar las consecuencias que está teniendo a nivel económico y social.
Según Arcano Research, la crisis habitacional no es consecuencia ni de la proliferación de pisos turísticos, ni de los grandes tenedores de viviendas, ni de los extranjeros no residentes que compran viviendas en el mercado doméstico. Detrás de la situación se esconden factores como el desplome de la construcción de obra nueva tras la Gran Recesión, los elevados impuestos de la vivienda, la falta de suelo y de mano de obra cualificada en la construcción, la escasa inversión pública en vivienda social, un parque de alquiler inferior al de otros países de Europa, o la inseguridad jurídica, que paraliza desarrollos e inversiones privadas. Junto con esos factores, que lastran la generación de oferta, se encuentran los que están impulsando de la demanda, como por ejemplo la creación de nuevos hogares o la inmigración.
Los mitos sobre cómo solucionar el problema
El estudio de Arcano asegura que a ese cóctel de circunstancias se están sumando también unos lastres que están acelerando el problema, como por ejemplo los controles de los alquileres.
De hecho, Arcano Research pide abolir los topes a las rentas, que están provocando "una caída de la oferta, según el 90% de los estudios, que encarece los precios a medio plazo"; la "aparición de un mercado negro", la "expulsión de familias con menor capacidad económica, concentrándose la oferta menguante en hogares con menor riesgo de impago", y "subidas de precios en las zonas colindantes". Recientemente, Bruselas también ha desautorizado esta medida promovida por el Gobierno de Pedro Sánchez.
Todo ello muestra que afirmar que los topes a los alquileres tienen efectos positivos es un mito, al igual que asegurar que las viviendas vacías pueden hacer frente a la escasez de oferta. Según el informe, un "47,2% de las viviendas que hay vacías en España se encuentran en municipios de menos de 50.000 habitantes, donde la demanda puede ser escasa".
En tercer lugar, Arcano Research explica que tampoco se sostiene la teoría de que es necesario aumentar la oferta de viviendas en toda España, puesto que "el crecimiento de la población no es uniforme en todo el territorio", como tampoco lo son "la demanda de vivienda ni la distribución de la oferta futura".
El texto también niega que las viviendas turísticas sean clave en el problema, puesto que tienen un peso muy reducido sobre el parque residencial total: apenas un 1,43%, según los datos del INE.
Otro mito que desmonta el servicio de estudios de la gestora es que los grandes tenedores son culpables del elevado precio de los alquileres, ya que su peso en el mercado es muy reducido. Por tanto, afirma el documento, "las medidas para aumentar la oferta no deberían centrarse exclusivamente en ellos".
La firma también descarta que el desarrollo de viviendas protegidas sea suficiente como para zanjar la crisis habitacional. Dado que el déficit actual de inmuebles ya ronda las 700.000 unidades para equilibrarse a la oferta, según los nuevos cálculos del Banco de España, Arcabo Research afirma que es necesario impulsar también el mercado de vivienda libre.
Otro de los falsos mitos sobre el problema de la vivienda es aquel que apunta a los compradores extranjeros no comunitarios, a los que se les ha llegado a tachar de especuladores. Según el estudio, estos foráneos no residentes solo suponen un 3% de las transacciones de viviendas totales, por lo que "matemáticamente, su impacto en los precios generales es limitado".
El servicio de estudios de Arcano también critica el falso argumento de que descentralizar la gestión urbanística impulsa la producción de viviendas. En este sentido, alerta que España está muy por encima de la media de la OCDE en descentralización urbanística "y, sin embargo, tiene un problema de accesibilidad a la vivienda. Es decir, una mayor descentralización no soluciona el problema", añade. En el ranking de las mayores economías del mundo, solo Reino Unido tiene un índice de descentralización superior al de España.
Otro de los mitos que desmonta el estudio es pensar que la elevada fiscalidad de la vivienda es beneficiosa, puesto que esta teoría deja de ser cierta "cuando la presión fiscal dificulta notablemente el acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes". Según recuerda Arcano Research, España es uno de los países con la tributación efectiva marginal sobre la vivienda más alta, al superar el 30% (incluyendo las diferentes etapas del ciclo de vida de un inmueble: adquisición, tenencia y enajenación), mientras que la media de la UE o de la OCDE es inferior al 10%.
De la edificación vertical a la bajada de impuestos
El servicio de estudios reconoce que no hay una solución mágica que permita revertir la situación actual del mercado residencial, aunque resume algunas medidas que podrían ayudar al respecto.
Una de ellas es apostar por la edificación vertical o, como lo califica el documento, "construir hacia arriba". Según Arcano Research, sería recomendable "incrementar la densidad vertical para impulsar la oferta en el corto plazo", como han hecho ciudades como Auckland (Nueva Zelanda).
Otra de sus propuestas pasa por limitar, o incluso eliminar, la regulación sobre la densidad. Y es que las normativas urbanísticas siguen imponiendo un número de habitaciones en la construcción de viviendas, a pesar de que el tamaño de las familias en España se está reduciendo en las últimas décadas. Por eso, Arcano se muestra a favor de "permitir que el mercado determine libremente el tamaño de las viviendas comercializadas", ya que ello "facilitaría una mayor adecuación entre oferta y demanda. De este modo, se incrementaría la disponibilidad de vivindas realmente demandadas -y no de una oferta 'artificial' impuesta por la regulación-, lo que contribuiría a moderar las subidas de precios". También menciona que convendría reducir los requerimientos de plazas de garaje en las nuevas construcciones ante una demanda menguante.
El servicio de estudios de la gestora también menciona la necesidad de liberar rápido suelo finalista y fomentar los cambios de uso, así como incrementar la seguridad jurídica para aumentar la oferta de alquiler, a través de la abolición del control de las rentas, de promover medidas antiokupación y de crear un marco jurídico seguro y estable.
Otra de las recomendaciones de Arcano Research pasa por aumentar la oferta de vivienda asequible en alquiler, a través de varias medidas. La primera es la colaboración público-privada, y que la Administración cubra la diferencia con el precio de mercado vía incentivos fiscales. Otras alternativas serían el alquiler concertado (medida que ha puesto en marcha Dublín y que se basa en que pequeños y grandes tenedores ofrecen sus viviendas al Estado durante un elevado número de años, sabiendo que van a percibir las rentas de forma periódica y que recuperarán sus propiedades en perfecto estado); o bien, proporcionar soluciones de alquiler asequible para colectivos como sanitarios o las Fuerzas Armadas, siguiendo el ejemplo de EEUU o Australia.
El estudio también pone sobre la mesa que sería conveniente elevar la capacidad productiva y la productividad del sector de la construcción a través de la industrialización y la atracción de mano de obra extranjera cualificada, así como reducir los plazos de desarrollo urbanístico para "rebajar el coste de capital" y usar la Inteligencia Artificial (IA) para "acortar sustancialmente los tiempos de tramitación". En España, de media, los desarrollos urbanísticos tardan entre 10 y 18 años en materializarse, mientras que en países que usan la IA y la tecnología durante el proceso los plazos rondan los cinco años.
En materia de impuestos, la propuesta de Arcano Research es reducir o diferir los tributos asociados a la compra de una vivienda por parte de los jóvenes, con el objetivo de facilitar su emancipación, cuya tasa está en zona de mínimos históricos y está lastrando tanto la natalidad como la productividad, necesarias para financiar el gasto social.
Por último, el servicio de estudios considera capital aumentar la financiación para construir viviendas y erducir su coste. Según sus datos, "duplicar la producción de vivienda para responder a la demanda requiere aumentar la financiación actual, que ronda los 18.000 millones de euros, hasta aproximadamente los 33.500 millones". Para ello, pide "contar con un marco jurídico estable, seguro y coherente entre los distintos niveles de la Administración".
También ve conveniente atraer a fondos de infraestructuras al mercado residencial, puesto que "disponen de una elevada capacidad de financiación a bajo coste y, si participaran en proyectos de vivienda social incentivada, podrían emitir bonos a costes reducidos". Por otro lado, Arcano Research apuesta por fomentar la cultura del ahorro entre la población, "canalizando parte de dicho ahorro hacia la inversión en vivienda".
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