El Gobierno modifica la normativa de tasaciones para acelerar la promoción de viviendas

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica este 12 de junio la modificación de la Orden ministerial sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (Orden de Tasaciones), con el objetivo de acelerar la promoción inmobiliaria para ampliar la oferta de vivienda.

Según ha subrayado el Ministerio de Economía en un comunicado, el cambio en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, se enmarca en las medidas que está adoptando el Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos impulsando, entre otras iniciativas, el aumento de la oferta de vivienda.

Uno de los principales cambios de la nueva normativa es que acorta los plazos para que las promotoras puedan acceder a financiación mediante la incorporación de modelos de licencia urbanística simplificada que ya aplican diversos ayuntamientos.

La Orden Ministerial aclara las características que deben tener estas licencias simplificadas para obtener una tasación sin condicionantes y que la promoción de vivienda pueda constituir una garantía hipotecaria; y subraya que estas licencias "esenciales" se emiten sin perjuicio de la obtención de la pertinente licencia de obra y previa comprobación del cumplimiento de determinadas condiciones y parámetros urbanísticos que determinen los ayuntamientos en el ámbito de sus competencias.

Asimismo, la ejecución de las obras que se podrán realizar con estas licencias simplificadas deberá representar un 60% de la obra total a efectuar.

En este sentido, el documento aclara que "se debe tratar de una autorización administrativa que permita iniciar la ejecución de obras. En segundo lugar, es importante que esta autorización administrativa sea de amplio alcance y, por tanto, debe emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos que los ayuntamientos determinen en el ámbito de sus competencias. Con el objeto de aportar una mayor seguridad al garante en relación con la obtención ulterior de la licencia de obra, es importante asegurar que la ejecución de las obras amparadas por la misma represente una parte sustancial de la obra total a efectuar; en este sentido, se toma como medida de referencia el presupuesto de ejecución material del proyecto. De la misma forma, se exige que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y que se aporte la declaración de obra nueva". 

Nuevo principio de sostenibilidad 

Por otra parte, la nueva Orden de Tasaciones incluye un nuevo principio de sostenibilidad en la valoración de las edificaciones, dirigido a incluir factores medioambientales y climáticos en la valoración del inmueble, entre otros, el Certificado de Eficiencia Energética, en línea con las expectativas supervisoras del Banco Central Europeo (BCE). 

Esto no supone que las sociedades de tasación deban asumir la emisión de dicho certificado, sino que únicamente que deben integrarlo en la documentación empleada en el proceso de valoración. Además, se distingue entre los edificios terminados y aquellos en construcción o en proyecto, estableciendo un régimen diferenciado para cada caso con el fin de evitar demoras innecesarias.

"El concepto de sostenibilidad en la edificación va más allá de la eficiencia energética y de la contribución a la reducción de la emisión de gases de efecto invernadero, abarcando también otros factores medioambientales, como la adaptación al cambio climático, el impacto en la contaminación del aire, agua y del suelo, la eficiencia en el uso de los recursos hídricos, la generación de residuos y la promoción de la economía circular o la protección de la biodiversidad", concreta el texto publicado en el BOE.

Y añade que se trata de "información clave para el tasador en la evaluación del comportamiento energético del inmueble y su impacto en el valor de mercado, al proporcionar datos precisos sobre factores determinantes en la eficiencia y el coste de uso del edificio. Entre estos factores se incluyen la demanda energética, las características constructivas que influyen en el aislamiento térmico, el tipo y rendimiento de los sistemas de calefacción y refrigeración, el consumo anual de energía y las emisiones asociadas. Esta información resulta especialmente relevante, ya que incide directamente en la aplicación del método de comparación, tanto en la selección de la muestra representativa como en los procesos de homogeneización de los comparables, permitiendo una valoración más ajustada a la realidad del mercado".

Actualización a dos años

En esta orden se introducen, además, otros cambios como el ajusta de la definición de «actualización de una tasación». Así, se elimina que el plazo para la actualización de las tasaciones a efectos la determinación de valor contable de empresas aseguradores y reaseguradoras sea de tres años y que, por ende, pasa a ser de dos años.

Además, se introduce la obligación de que el informe de tasación contenga un índice al inicio, para facilitar la localización de la información; y se extiende la obligación de firma electrónica del informe a todos los intervinientes que firman la tasación, para asegurar que todos refrendan su contenido; y se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de Registro de la Propiedad, con el fin de garantizar que se recoge la realidad actualizada de la finca registral. 

Por otro lado, se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construcción, además de la documentación catastral (para todos los inmuebles) cuando ésta exista; y se corrigen ciertas referencias internas a la orden y a otras normativas que pueden ser confusas.

Aporta "claridad" al sector

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) ha valorado positivamente la modificación de la Orden ECO/805/2003, y considera que aporta "seguridad jurídica" y "claridad" al sector.

En un comunicado, la patronal recuerda que esta modificación es una "reivindicación" que el sector ha trasladado al Gobierno en reiteradas ocasiones y responde al compromiso adquirido por el Ejecutivo en abril de 2024.

Con ella, entre otros aspectos, se reconoce la utilización de licencias básicas o autorizaciones administrativas previas como válidas para efectuar tasaciones, siempre que cumplan requisitos técnicos.

"Esto permite anticipar las valoraciones, agilizando la financiación y fomentando una mayor oferta de viviendas", aseguran los promotores, que subrayan que esta herramienta normativa es "más adecuada" para el contexto urbanístico y financiero actual.

Por su parte, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, afirma que "es una medida muy positiva, pero sobre todo necesaria", ya que "facilita que los promotores puedan obtener financiación de forma más ágil gracias al reconocimiento de licencias urbanísticas simplificadas como base válida para tasaciones sin condicionantes, lo cual permite adelantar el inicio de las obras y acortar los plazos de entrega, lo que incide directamente en la puesta en el mercado de nuevas viviendas que tanto necesitamos ahora mismo. En un momento en que la oferta sigue siendo insuficiente frente a la demanda, toda iniciativa que contribuya a dinamizar la promoción inmobiliaria es bienvenida. Queda mucho por hacer, pero esta es una línea de acción muy acertada".