Catalunya es torna a coronar com la regió pionera a Espanya en la regulació del mercat de l'habitatge. Després de ser la primera a declarar zones tensionades, topar els lloguers i equiparar els arrendaments de curta durada amb els de llarga estada, ara vol limitar les compravendes d'habitatges amb finalitats especulatives.
Aquesta setmana, el Govern i els Comuns han arribat a un acord per limitar les transaccions a la regió catalana a només dues finalitats: destinar els immobles a residència habitual o posar-los de lloguer sota els controls de preus. Una mesura que es farà efectiva a través d'una modificació de la Llei d'urbanisme que ha de tenir el vistiplau del Parlament i que exigeix l'aprovació de plans especials urbanístics per part dels ajuntaments dels municipis declarats com a zones tensionades.
La iniciativa ha aixecat polseguera entre ciutadans, advocats, economistes i sector immobiliari, ja que no només afectaria els grans tenidors d'habitatges, sinó també els petits propietaris, que només podrien tenir una segona residència en zones tensionades i es veurien obligats a vendre o destinar al lloguer els habitatges heretats en què no residissin si tira endavant la proposició de llei en els termes actuals.
Actualment es desconeix el text definitiu, tot i que els Comuns han registrat al Parlament una proposició de llei que ja ha estat admesa a tràmit. Repassem les principals limitacions que estan actualment sobre la taula i les condicions que cal complir perquè es puguin posar en marxa:
El Parlament ha d'aprovar la normativa
El canvi normatiu necessita el vistiplau del Parlament de Catalunya per tirar endavant. Durant el procés parlamentari, la proposició actual de llei plantejada podria rebre esmenes de les altres forces polítiques. Els Comuns han sol·licitat que es tramiti pel procediment de lectura única i el seu acord amb el Govern de Salvador Illa preveu activar la limitació abans que s'acabi el primer semestre de l'any; abans d'estiu, segons han confirmat. Si tirés endavant, tindria efectes des del dia posterior a la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).
Els municipis han d'aprovar plans especials
Les limitacions de les compravendes d'habitatges no s'aplicarien a tots els municipis de Catalunya, sinó als que han estat declarats com a zones tensionades en habitatge. Actualment hi ha 271 localitats qualificades com a tal.
Una vegada que el Parlament regional ratifica el canvi normatiu i entri en vigor el text definitiu, “els ajuntaments dels 271 municipis declarats zona de mercat residencial tensionat , que concentren el 90 % de la població catalana, podran aprovar plans especials urbanístics per impedir que els habitatges es comprin per especular”, segons expliquen els Comuns, sempre que hi hagi un acord.
En aquestes localitats, "la compra quedarà limitada a dues finalitats: destinar-los a residència habitual o posar-los a lloguer residencial a preu d'índex". Així doncs, hi podria haver ajuntaments que decidissin no aplicar les restriccions.
Restriccions a grans i petits propietaris
Les limitacions proposades s'inclouen en un nou apartat de l'article 9 de l'actual Llei d'urbanisme, que inclou els casos pràctics tant per a particulars com per a grans forquilles d'habitatges:
Restriccions a grans propietaris
Els grans tenidors que siguin persones jurídiques (fons, empreses…), els que tinguin cinc o més habitatges en zones tensionades, només podran adquirir edificis residencials complets si destinen els habitatges a lloguer sota l'actual límit de rendes. No podran fer adquisicions de pisos independents i es preveuen mecanismes per evitar que puguin comprar pis per pis fins a quedar-se finalment amb tot l'edifici sencer.
En el cas de persones físiques que siguin grans tenidors, només podran comprar un habitatge si ha de ser el seu domicili habitual i permanent, fet que hauran d'acreditar mitjançant declaració responsable davant de notari i empadronament en un termini de 12 mesos, prorrogable per un màxim de sis mesos més per causes justificades. Entre aquestes hi hauria un trasllat laboral forçós, una separació o altres circumstàncies personals sobrevingudes, així com la necessitat de condicionar l'immoble.
Restriccions a petits propietaris
En el cas de les persones físiques (particulars) que no tinguin la condició de grans tenidors, la proposició dels Comuns planteja una única compra si ha de ser el seu habitatge habitual i permanent o d'un familiar fins a segon grau de consanguinitat (avis, nets, germans, pares, fills), o bé si l'immoble es destina al lloguer habitual sota el control de preus. En cap cas estaria permès que aquest immoble es destinés al lloguer turístic o de temporada.
Tot i això, en les últimes hores també s'està parlant que aquest límit podria incrementar-se i que permetria diversos habitatges, sempre que es lloguin segons l'índex de preus o si és perquè familiars de fins a segon grau hi visquin, però no es podrien destinar al lloguer temporal o turístic.
D'altra banda, la proposició de llei plantejada estableix que un particular només podrà adquirir un habitatge diferent de l'habitual per a ús personal com a segon habitatge i sempre que es trobi en un municipi diferent del del seu domicili permanent. Així, en zones tensionades no es podria adquirir un tercer habitatge ni tan sols per a ús personal.
Finalment, i en cas que un particular hereti un habitatge, la proposició de llei detalla l'obligació de destinar-lo al lloguer sota el règim de contenció de rendes si no es compleix un d'aquests dos requisits: l'adquirent el ven o l'usa com a habitatge habitual propi o d'un familiar de primer grau (pares o fills). L'objectiu seria evitar que aquest habitatge quedés buit.
Límit temporal i sancions per incompliment
Les limitacions no s'aplicarien sine die, sinó que tindrien caràcter extraordinari i transitori. Com a màxim, la seva durada es prolongarà durant la vigència de la zona de mercat residencial tensionat sobre la qual s'apliqui (que inicialment és de tres anys, però el termini és prorrogable si les circumstàncies avalen l'ampliació temporal).
La nova regulació estableix un règim sancionador per incomplir aquestes limitacions, l'aplicació de les quals recauria previsiblement sobre els ajuntaments. De moment, els Comuns només han detallat que la multa màxima podria assolir els 1,5 milions d'euros.
Govern i el comitè d'experts defensen la regulació
La possibilitat de restringir les operacions immobiliàries fa diversos mesos que està sobre la taula. El president de la Generalitat de Catalunya, Salvador Illa, ja va afirmar el mes d'octubre passat que era una via que estava valorant.
Els últims dies, i abans que el Govern arribés a l'acord amb els Comuns com a condició perquè tirin endavant els pressupostos generals autonòmics del 2026, la limitació de les compravendes d'habitatges va rebre l'aval del consell d'experts a qui Illa va encarregar analitzar la legalitat d'aquesta qüestió i si encaixava en els principis constitucionals.
Els juristes especialitzats en dret administratiu, urbanístic i constitucional han avalat la mesura, ja que consideren que l'administració autonòmica tindria marge legal per condicionar l'adquisició d'habitatges quan es justifica per raons d'interès general i si es compleixen criteris proporcionalitat, temporalitat i focalització territorial. És a dir, si s'apliquen només a zones concretes i durant períodes acotats en el temps.
A més del comitè d'experts, el Ministeri d'Habitatge també ha defensat la iniciativa. Fonts del Ministeri que lidera Isabel Rodríguez han celebrat "la determinació de la Generalitat de Catalunya per preservar la funció social de l'habitatge" a través de les eines que facilita la llei per al dret a l'habitatge. "Estem davant l'enèsima prova que hi ha dos models d'afrontar la crisi habitacional a les comunitats autònomes: la dels que fan servir les eines legals al seu abast i aprofiten les seves competències per garantir el dret, i la dels que insisteixen a negar la realitat i deixen via lliure a l'especulació", afegeixen les mateixes fonts. Habitatge a sortir del negacionisme i a aplicar una norma que funciona”.
Economistes, advocats i experts immobiliaris s'hi oposen
En els darrers dies, experts del món econòmic, jurídic i immobiliari s'han oposat a les futures restriccions al mercat de la compravenda d'habitatges català. En general, alerten que provocarà un augment de la inseguretat jurídica, una reducció de l'oferta d'habitatges i una minva de la inversió a l'autonomia catalana.
Arantxa Goenaga, advocada experta en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis, alerta de l'impacte que pot generar augmentant la incertesa jurídica. "Es transmet la idea que s'està corregint una situació descontrolada, quan el mercat ja està fortament intervingut. Aquest tipus de missatges incrementa la percepció d'inseguretat jurídica. En un entorn normatiu cada cop més restrictiu, és previsible que part dels inversors i propietaris optin per no adquirir habitatge, vendre'l o retirar-lo del mercat del lloguer". I “si es redueix l'oferta en un mercat ja tensionat com el català, l'efecte pot ser el contrari del desitjat: menys habitatges disponibles i més dificultats per a les famílies que busquen un lloguer assequible”, argumenta la lletrada.
En aquesta mateixa línia, Marta Martín, advocada d'AM2 Legal, opina que "aquesta és l'enèsima cortina de fum sobre el problema". Segons l'advocada, “tenim un augment desbocat de la població que ha tensat molt el mercat del lloguer, i les polítiques dels últims anys no s'han centrat a generar més habitatge públic o facilitar la tramitació urbanística perquè els promotors puguin generar habitatges en menys temps, sinó a culpabilitzar el propietari, que és l'únic que posa habitatge al mercat del lloguer. Li han imposat fer d'escut social i li limiten el tipus de contracte o el lloguer que pot cobrar".
En el cas concret de la limitació de les compres, Martín subratlla que "rematarà el malparat mercat de lloguer català. Si els grans tenidors no poden seguir comprant habitatges solts per destinar-los al lloguer i els petits tenidors només poden comprar fins que es converteixen en grans tenidors, qui posarà habitatge de lloguer?".
L'advocada assegura que les limitacions a la compra de més d'una segona residència tindrà impacte entre la classe alta de Catalunya, ja que “és molt habitual tenir casa a la Cerdanya o la Vall d'Aran i la casa a la Costa Brava”. També creu que afectarà molt el negoci promotor, ja que ara no poden finançar fins que no tenen un 30 o 40 % de reserves i "això sol incloure un mix de compradors inversors i altres que compren per residir-hi. Però si només poden comprar residents, la promoció es podria complicar". Finalment, destaca que "caldrà veure com afecta els estrangers que comprin una segona residència a Espanya i que ja en tinguin una altra al seu país, o si afectarà cases que puguis tenir fora de Catalunya, ja que aquesta proposició, en impedir comprar una tercera residència, no diu que la primera i la segona estiguin a Catalunya".
Segons la seva opinió, aquestes limitacions acabaran al Tribunal Constitucional "amb tota probabilitat, ja que aquesta norma afectarà les bases de les obligacions contractuals (art. 149 de la Constitució Espanyola) i el dret de propietat i no sembla que una norma de caràcter urbanístic pugui tenir aquest abast".
Per la seva banda, José Ramón Zurdo, advocat especialitzat en arrendaments i director general d'Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), explica a idealista/news que “aquest tipus de mesures tan intervencionistes no solucionen el problema de l'accés a l'habitatge i poden fins i tot agreujar-lo. Si l'objectiu és reduir el preu dels lloguers, la forma més eficaç i sostenible d'aconseguir-ho és augmentant l'oferta d'habitatges disponibles. Quan hi ha més habitatges al mercat, la competència entre propietaris tendeix a moderar els preus de manera natural. No obstant això, limitar la compra d'habitatges per destinar-los al lloguer pot tenir l'efecte contrari al desitjat. Si es posen traves als inversors que adquireixen immobles per llogar-los, molts optaran per destinar el capital a altres sectors menys regulats. Això redueix l'oferta d'habitatges de lloguer i, en conseqüència, dificulta que els preus baixin".
Zurdo recorda que "invertir en habitatge per llogar ha estat tradicionalment una forma legítima de gestionar els estalvis i obtenir una rendibilitat, sense que això impliqui necessàriament especulació", i insisteix que "en un estat de dret hauria d'existir llibertat per decidir on invertir: ja sigui en habitatge, en borsa, en fons d'inversió o en altres actius. Penalitzar una opció concreta pot generar inseguretat i desincentivar la inversió".
El director general d'ANA afirma sentir-se preocupat per "la direcció que està prenent la Catalunya amb la possible aprovació de mesures d'aquest tipus, que semblen tenir una forta càrrega populista i ideològica. Es corre el risc de transmetre la idea que els qui han adquirit un patrimoni immobiliari de manera legítima són responsables del problema, quan l'arrel de la falta d'habitatge és la insuficient planificació i promoció d'habitatge públic per part de les diferents administracions. En definitiva, si realment es vol facilitar l'accés a l'habitatge, potser l'enfocament s'hauria de centrar a augmentar l'oferta -especialment d'habitatge públic i assequible- en lloc de restringir la inversió privada, que també contribueix a ampliar el parc de lloguer".
El sector immobiliari insisteix que la iniciativa no és res més que un “experiment legislatiu” i que no aborda el problema real: la manca d'oferta d'habitatges, i tem que l'estoc es contregui encara més amb l'entrada en vigor d'aquestes limitacions i que també afecti de manera negativa els plans de grans inversors, que impliquen la reforma i la rehabilitació energètica d'edificis i habitatges abans de destinar-los a l'arrendament. Una altra de les conseqüències que hi veu és el possible transvasament d'inversions cap a altres mercats o zones d'Espanya. Un impacte que coincideix amb el que van diagnosticar l'any passat, quan va entrar en vigor l'augment de l'impost de transmissions patrimonials (ITP) que afecta les compravendes d'habitatges de segona mà.
La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, per exemple, alerta que les noves restriccions podrien "degradar el parc immobiliari" de la capital catalana i impulsar la fugida dels inversors. “Això no és més que un següent pas per limitar el dret a la propietat i restringir l'accés al mercat immobiliari, especialment del costat dels inversors. Difícilment el capital privat s'animarà a col·laborar amb el Govern quan la seva idea política és anar en contra del negoci immobiliari i intenten limitar-lo anomenant-los especuladors, quan són empresaris", ha afirmat Òscar Gorgues, gerent de l'entitat, al diari El Periódico.
Per la seva banda, Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil de la Universitat Rovira i Virgili i director de la seva càtedra d'habitatge, ha afirmat al seu perfil de la xarxa social X que la mesura va “contra la propietat privada”, cosa que ha qualificat com a “greu error”.
L'economista Santiago Calvo, doctor en Economia per la Universitat de Santiago de Compostel·la i professor de la Universitat de les Hespèrides, també s'ha pronunciat a les seves xarxes socials i ha alertat que “la literatura econòmica sobre restriccions a la compra (Xina, Singapur, Nova Zelanda) mostra que aquestes polítiques congelen el mercat, redueixen transaccions fins a un 40-75 %, a penes abaixen els preus a llarg termini i generen efectes en els municipis veïns. Mentrestant, l'oferta (el problema real) segueix sense abordar-se”.
El més destacat
