L'Audiència Provincial de Barcelona s'ha tornat a pronunciar sobre un dels debats més delicats en matèria d'habitatge: què passa quan finalitza un contracte de lloguer i el llogater es troba en situació de vulnerabilitat.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
En una sentència dictada el 6 de març, el tribunal deixa clar que l'extinció del contracte permet acordar el desnonament fins i tot en situacions de vulnerabilitat. La sentència, relativa a un habitatge situat a Sant Adrià de Besòs, reforça un criteri que delimita l'abast de les mesures de protecció social.
Desnonament per expiració del termini a Catalunya
L'origen del conflicte se situa el 23 de setembre del 2021, quan l'empresa propietària de l'immoble va presentar una demanda de desnonament després de la finalització del contracte, signat el 19 de setembre del 2016 amb durada inicial de tres anys, d'acord amb la redacció de l'article 9 de la Llei d'arrendaments urbans vigent en aquell moment.
Convé recordar que, després de les reformes introduïdes en aquesta llei, actualment els contractes de lloguer d'habitatge tenen garantida una durada mínima de cinc anys quan l'arrendador és una persona física i de set anys quan es tracta d'una persona jurídica.
La societat va notificar de forma fefaent el 12 de maig del 2021 la voluntat de no prorrogar el contracte. Tot i això, l'habitatge no va ser lliurat en la data de finalització, el 18 de setembre, cosa que va portar els propietaris a iniciar el procediment judicial.
La defensa del llogater: lloguer social i situació de vulnerabilitat
El Jutjat de Primera Instància núm. 6 de Badalona va donar la raó als propietaris declarant extingit el contracte, per la qual cosa va ordenar el desallotjament i va fixar el pagament de les quantitats degudes i d'una indemnització mensual per l'ocupació posterior, a més de les costes. El llogater va recórrer aquesta decisió i va sol·licitar fins i tot la nul·litat de les actuacions per vulneració de drets fonamentals.
La seva defensa va posar el focus en dos arguments principals: d'una banda, que el propietari, en ser gran tenidor, tenia l'obligació de formular una oferta de lloguer social; de l'altra, que la seva situació de vulnerabilitat (discapacitat en un 87 % i uns ingressos mensuals de 733,30 euros) hauria d'haver activat la suspensió extraordinària del procediment.
Lloguer social i grans tenidors: és obligatori en els desnonaments per fi de contracte?
L'Audiència de Barcelona analitza l'abast real de la Llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l'emergència a l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, recordant que diversos dels seus preceptes han estat declarats inconstitucionals.
En concret, aclareix que l'obligació d'oferir un lloguer social (article 5.2) no és un requisit de procedibilitat ni pot impedir que es declari extingit un contracte que s'ha acabat.
El tribunal diferencia així entre el pla contractual i les mesures de protecció social en matèria d'habitatge, i assenyala que la situació d'exclusió del llogater s'ha de valorar, si escau, en un incident de suspensió del llançament i no com a motiu per evitar la resolució del contracte.
L'Audiència Provincial subratlla, a més, que després de la Sentència del Tribunal Constitucional 120/2024 no es pot obligar el propietari a renovar un contracte ja extingit, i que l'anul·lació parcial de la Llei 24/2015 impedeix considerar la manca d'oferta de lloguer social com un obstacle per declarar finalitzat l'arrendament o per mantenir el llogater a l'habitatge.
La vulnerabilitat del llogater i la suspensió del llançament
L'Audiència també examina la legislació estatal aprovada després de la pandèmia, en particular el Reial decret llei 11/2020, i introdueix un matís important: la normativa no configura la suspensió com un motiu d'oposició al desnonament, sinó com un mecanisme extraordinari vinculat només al llançament.
Per això, cal promoure un incident específic en què el jutge pugui valorar la situació econòmica del llogater i demanar un informe dels serveis socials. Només en aquest marc es pot acordar una suspensió temporal.
Aquesta mesura, però, no deixa sense efecte l'extinció del contracte ni elimina les quantitats que es puguin continuar meritant fins al lliurament de l'immoble, així com tampoc converteix la situació de vulnerabilitat en un dret a seguir a l'habitatge de manera indefinida.
D'aquesta manera, la vulnerabilitat pot afectar el moment del llançament, però no impedeix que es declari extingit el contracte. En aquesta fase, el jutge haurà de ponderar la situació del llogater davant de la del propietari i resoldre, si escau, suspendre el llançament.
L'Audiència de Barcelona confirma el desnonament per fi de contracte
Amb aquests arguments, l'Audiència de Barcelona desestima el recurs i confirma la sentència de primera instància, fet que ratifica l'obligació de desallotjar l'habitatge, el pagament d'una indemnització per l'ocupació, l'assumpció de les costes judicials per al llogater i la pèrdua del dipòsit constituït per recórrer.
La sentència recorda que la vulnerabilitat pot justificar mesures temporals de protecció, però no impedir per si mateixa que el jutge declari extingit el contracte i acordi el desnonament quan l'arrendament ha expirat vàlidament.
