La Audiencia Provincial de Barcelona ha vuelto a pronunciarse sobre uno de los debates más sensibles en materia de vivienda: qué ocurre cuando finaliza un contrato de alquiler y el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad.
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En una sentencia dictada el 6 de marzo, el tribunal deja claro que la extinción del contrato permite acordar el desahucio incluso en situaciones de vulnerabilidad. El fallo, relativo a una vivienda situada en Sant Adrià de Besòs, refuerza un criterio que delimita el alcance de las medidas de protección social.
Desahucio por expiración del plazo en Cataluña
El origen del conflicto se sitúa el 23 de septiembre de 2021, cuando la empresa propietaria del inmueble presentó una demanda de desahucio tras la finalización del contrato, firmado el 19 de septiembre de 2016 con duración inicial de tres años, conforme a la redacción del artículo 9 de la Ley de arrendamientos urbanos vigente en aquel momento.
Conviene recordar que, tras las reformas introducidas en esta ley, actualmente los contratos de alquiler de vivienda tienen garantizada una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete años cuando se trata de una persona jurídica.
La sociedad notificó de forma fehaciente el 12 de mayo de 2021 su voluntad de no prorrogar el contrato. Sin embargo, la vivienda no fue entregada en la fecha de finalización, el 18 de septiembre, lo que llevó a los propietarios a iniciar el procedimiento judicial.
La defensa del inquilino: alquiler social y situación de vulnerabilidad
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona dio la razón a los propietarios, declarando extinguido el contrato, por lo que ordenó el desalojo y fijó el pago de las cantidades debidas y de una indemnización mensual por la ocupación posterior, además de las costas; decisión que fue recurrida por el inquilino, solicitando incluso la nulidad de las actuaciones por vulneración de derechos fundamentales.
Su defensa puso el foco en dos argumentos principales: por un lado, que el propietario, al ser gran tenedor, tenía la obligación de formular una oferta de alquiler social; por otro, que su situación de vulnerabilidad (discapacidad del 87% y unos ingresos mensuales de 733,30 euros) debía haber activado la suspensión extraordinaria del procedimiento.
Alquiler social y grandes tenedores: ¿es obligatorio en los desahucios por fin de contrato?
La Audiencia de Barcelona analiza el alcance real de la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, recordando que varios de sus preceptos han sido declarados inconstitucionales.
En concreto, aclara que la obligación de ofrecer un alquiler social (artículo 5.2) no es un requisito de procedibilidad ni puede impedir que se declare extinguido un contrato que ha llegado a su fin.
El tribunal diferencia así entre el plano contractual y las medidas de protección social en materia de vivienda, señalando que la situación de exclusión del inquilino debe valorarse, en su caso, en un incidente de suspensión del lanzamiento y no como un motivo para evitar la resolución del contrato.
La Audiencia Provincial subraya además que, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 120/2024, no puede obligarse al propietario a renovar un contrato ya extinguido, y que la anulación parcial de la Ley 24/2015 impide considerar la falta de oferta de alquiler social como un obstáculo para declarar finalizado el arrendamiento o para mantener al inquilino en la vivienda.
La vulnerabilidad del inquilino y la suspensión del lanzamiento
La Audiencia también examina la legislación estatal aprobada tras la pandemia, en particular el Real Decreto-ley 11/2020, e introduce un importante matiz: la normativa no configura la suspensión como un motivo de oposición al desahucio, sino como un mecanismo extraordinario vinculado solo al lanzamiento.
Para ello, es necesario promover un incidente específico, en el que el juez pueda valorar la situación económica del inquilino y recabar un informe de los servicios sociales. Solo en este marco puede acordarse una suspensión temporal.
Esta medida, sin embargo, no deja sin efecto la extinción del contrato ni elimina las cantidades que puedan seguir devengándose hasta la entrega del inmueble, ni convierte la situación de vulnerabilidad en un derecho a permanecer en la vivienda de forma indefinida.
De este modo, la vulnerabilidad puede afectar al momento del lanzamiento, pero no impide que se declare extinguido el contrato. En dicha fase, el juez deberá ponderar la situación del inquilino frente a la del propietario y resolver si procede suspender el lanzamiento.
La Audiencia de Barcelona confirma el desahucio por fin de contrato
Con estos argumentos, la Audiencia de Barcelona desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia, ratificando la obligación de desalojar la vivienda, el pago de una indemnización por la ocupación, la asunción de las costas judiciales para el inquilino y la pérdida del depósito constituido para recurrir.
La sentencia recuerda así que la vulnerabilidad puede justificar medidas temporales de protección, pero no impedir por sí sola que el juez declare extinguido el contrato y acuerde el desahucio cuando el arrendamiento ha expirado válidamente.
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