Com es ven un pis heretat el 2025? Passos i tràmits

Vendre un pis heretat és una de les opcions a què més freqüentment acudeixen els hereus en rebre un immoble (o una part) en herència.

En aquest procés poden sorgir molts dubtes, especialment si es tracta de vendre una casa heretada entre germans. Per això, en aquest article responem a les preguntes més freqüents a què et pots enfrontar durant aquest procés.

Com es ven una casa heretada pas a pas?

Vendre un pis en herència comporta, gairebé sempre, seguir els passos que et resumim a continuació:

Documents necessaris per heretar una casa

El primer que has de fer per vendre una casa heretada és acceptar l'herència. Quan el bé consti al teu nom, podràs procedir a vendre'l.

Aquest procés es pot complicar quan hi ha diversos hereus, tal com veurem a continuació. En qualsevol cas, hauràs de tenir a mà els documents següents per a l'acceptació de l'herència:

• Certificat de defunció
• Certificat de darreres voluntats
• Si existís, testament del causant

Acceptació de l'herència i venda d'un immoble

Si ets l'únic hereu, n'hi haurà prou amb el teu consentiment davant de notari perquè puguis fer els passos següents. No obstant això, si hi ha més hereus, es poden produir situacions més complexes en cas que un no vulgui acceptar l'herència.

• Si hi ha un testament, es farà un inventari dels béns i drets del difunt, així com dels seus deutes i obligacions. Després es crearà l'escriptura de partició de l'herència, on s'estipularà com es reparteix el cabal hereditari entre els hereus.
• Si no hi ha un testament, el notari determinarà qui són els hereus legals i en quina proporció, també segons la llei. Seguidament, es generarà l'acta de declaració d'hereus, on es fixa qui està cridat a heretar.

Un cop aclarit aquest punt, es passarà a elaborar l'escriptura de partició de l'herència en els mateixos termes que en el cas anterior: el notari realitzarà un inventari de béns i deutes del difunt i repartirà el cabal hereditari entre els hereus, incloent-hi els béns immobles.

Pagar els impostos per heretar una casa i vendre-la

Hi ha certs impostos als quals hauràs de fer front en cas d'heretar un immoble. Si et preguntes "quant he de pagar a Hisenda si venc casa meva heretada", això és el que cal saber:

• Impost sobre successions i donacions: es paga a l'hora de rebre l'herència i el percentatge depèn de cada comunitat autònoma. És requisit previ per poder inscriure al teu nom l'immoble al Registre de la Propietat i s'ha d'abonar en els 6 mesos següents a la mort del causant.
• Plusvàlua municipal: aquest tribut de gestió local grava l'augment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, sempre que n'hi hagi hagut. L'has d'abonar en un termini de 6 mesos tenint en compte la normativa concreta de l'ajuntament on se situï l'immoble. La plusvàlua es paga tant en rebre el bé en herència, com en vendre'l posteriorment.
• IRPF: l'IRPF només ens afecta si venem l'habitatge heretat. Si es produeix un guany patrimonial amb la venda de l'immoble, haurà de quedar recollit a la declaració de la Renda. En cas d'un pis heretat per diversos germans, cadascú haurà de declarar el guany en funció de la quota de participació.

Pixabay

Inscriure l'habitatge heretat al Registre de la Propietat

Un cop liquidats els impostos de l'herència, l'escriptura de partició i adjudicació d'herència et permetrà canviar la titularitat de béns immobles al Registre de la Propietat.

Vendre una casa heretada

En aquest punt, l'immoble ja és oficialment propietat dels hereus. És ara quan serà possible procedir a la venda de l'habitatge.

Els passos per a la compravenda són els habituals, si bé, per evitar friccions i conflictes en cas que hi hagi diversos hereus, pot ser recomanable designar un mediador que s'encarregui de tots els tràmits de la compravenda:

• Designar un preu per a l'immoble.
• Recollir la documentació necessària, com ara el certificat energètic, la nota simple, etc.
• Preparar l'immoble per a possibles visites, sigui de manera particular o mitjançant una agència o un portal immobiliari.
• Programar i rebre visites.
• Signar el contracte d'arres, si escau.
• Signar l'escriptura pública de compravenda.
• Pagar els impostos corresponents.

Amb el valorador d'immobles d'idealista pots saber el preu de venda d'un habitatge en tan sols 3 passos.

A més de definir el preu de venda, és important arribar a acords respecte a altres punts, com ara la forma de comercialització de l'immoble. El més normal és que les despeses inherents a la compravenda es reparteixin de forma proporcional a la quota hereditària.

Un cop completada la compravenda, preferiblement davant de notari, cada part rebrà la liquiditat corresponent.

Es pot vendre una herència sense escripturar?

Tot i que no és imprescindible escripturar l'herència d'un habitatge per poder-lo vendre, sí que és molt recomanable fer-ho per aconseguir la màxima seguretat jurídica. A més, és molt probable que qualsevol potencial comprador es faci enrere en cas que l'immoble no consti al teu nom en aquest Registre.

De la mateixa manera que no cal escripturar una casa heretada per vendre, també es pot vendre una casa heretada sense registrar. Tot i això, inscriure l'immoble al teu nom té conseqüències positives i et permetrà protegir els teus drets i els de qualsevol potencial comprador.

Quant cal esperar per vendre una casa heretada?

Són moltes les persones que es pregunten si es pot vendre la casa heretada abans de 2 o 5 anys, i la resposta és que, des del passat 3 de setembre de 2021, no hi ha cap termini legal.

És el resultat de la derogació de l'article 28 de la Llei hipotecària. Aquesta limitació considerada injusta va desaparèixer de la Llei hipotecària, de manera que ara permet la compravenda d'un immoble heretat en qualsevol moment des de l'acceptació de l'herència.

Es pot vendre el pis heretat si un hereu no vol?

Un cas freqüent és aquell en què un o més hereus no volen vendre, mentre que altres sí. La solució consisteix a aconseguir l'extinció del condomini, que es duu a terme a través de l'acció judicial de divisió de cosa comuna. Atès que "cap copropietari estarà obligat a romandre a la comunitat" (article 400 del Codi civil espanyol), és possible sol·licitar judicialment la subhasta del bé. Tot i això, aquesta via s'ha d'evitar, ja que suposarà vendre l'immoble a un preu inferior al de mercat.

Puc vendre part meva d'una casa heretada?

Sí que és possible vendre la teva part de casa heretada. Aquesta acció es coneix com la venda de proindivís, sigui a un tercer o a una empresa especialitzada. Es tracta també d'una via onerosa, ja que provocarà que venguem per un preu inferior al que correspondria en condicions habituals.

Què passa si la casa a heretar té una hipoteca?

Quan acceptem una herència, normalment ho fem amb totes les conseqüències: rebem béns i drets, però també és possible que hàgim de fer front a càrregues i deutes pendents, com és el cas d'una possible hipoteca sobre el bé heretat.

Si hi ha una assegurança de vida vinculada a la hipoteca, servirà per saldar el deute del mort. En cas contrari, cal decidir si volem acceptar o no l'herència, o bé fer-ho a benefici d'inventari, de manera que el deute pendent se saldi a partir del mateix patrimoni heretat.