Saber tot allò relatiu a la plusvàlua municipal resulta fonamental a causa del seu impacte directe en les transaccions immobiliàries i les obligacions fiscals locals. Aquest impost s'aplica a l'augment de valor d'una propietat al moment de la transmissió i té efecte en els costos de compra i venda, així com en les decisions financeres i les estratègies d'inversió.
Comprendre certs aspectes clau, com quan cal abonar-la o com es calcula, és essencial per evitar possibles sancions fiscals i prendre decisions informades en la gestió d'actius immobiliaris. Per això, hem elaborat aquesta guia amb tot el que has de saber el 2026 sobre la plusvàlua municipal.
Què és la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal fa referència a un impost municipal que s'aplica sobre l'augment de valor experimentat per un terreny o propietat quan es produeix una transmissió de la propietat, ja sigui per venda, herència o donació.
Aquest impost es basa en la idea que quan una propietat augmenta de valor a causa de factors com el desenvolupament urbà o la millora d'infraestructures a la zona, el propietari ha de contribuir als beneficis generats.
Quan es paga la plusvàlua municipal?
Depenent de com es va adquirir l'habitatge, el termini per pagar la plusvàlua varia:
- En el cas de compravendes o donacions, el termini per abonar la plusvàlua municipal és de 30 dies hàbils.
- En el cas d’herències, la plusvàlua municipal es paga durant els primers sis mesos des de la mort del propietari de l’habitatge. Es pot prorrogar sis mesos més si s'avisa dins de termini.
Cal destacar que el 2026, aquells propietaris que venguin la seva casa i no n'obtinguin benefici, no hauran d'abonar l'impost.
Qui ha de pagar la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal recau sobre les diferents figures depenent de l’activitat que es produeixi:
- En el cas de les compravendes d'habitatge, és el venedor qui ha de pagar la plusvàlua.
- En el cas de les donacions, és la persona que rep la donació qui ha d'afrontar el pagament.
- Si parlem d’herències, els hereus paguen la plusvàlua municipal.
Així mateix, la persona corresponent haurà d'abonar el pagament a l'ajuntament on estigui ubicat l'habitatge.
Quan s'està exempt de pagar la plusvàlua municipal
No hi ha un termini que eximeixi de pagar la plusvàlua, però a partir dels 20 anys no augmenta la quantia del tribut. Només s'evita pagar aquest tribut si l'immoble es ven en pèrdues.
Dades necessàries per calcular la plusvàlua municipal
Els tipus impositius depenen de cada ajuntament, però sempre caldrà aplicar aquests paràmetres per al càlcul:
- Valor cadastral: aquest valor és la base per calcular la plusvàlua municipal i el podràs trobar a l’últim rebut de l'IBI, a la darrera declaració de la renda o a l'ajuntament.
- Nombre d'anys transcorreguts entre l'adquisició i la transmissió: segons els anys que hagin passat des que vas adquirir el pis, s'aplicarà un coeficient d'increment del valor cadastral o un altre.
- Municipi de l'immoble: cada ajuntament pot aplicar diferents coeficients màxims d'increment.
- Valor de transmissió de l'immoble: per quant es va vendre, heretar o donar l'habitatge?
- Valor d'adquisició: per quant es va comprar o adquirir al seu dia la casa?
L'import que cal pagar és el resultat d'aplicar el tipus impositiu municipal a la base imposable. Des de la reforma del tribut el 2021, el contribuent pot triar entre dos mètodes:
Plusvàlua real: és la diferència entre el valor d'adquisició i el valor de transmissió del terreny.
Mètode objectiu: el valor cadastral del sòl multiplicat pels coeficients establerts i actualitzats anualment.
Nous coeficients per a la plusvàlua municipal el 2026
Els nous coeficients per al càlcul de la plusvàlua municipal el 2026 són els següents:
| Període de generació | Coeficient |
| Inferior a 1 any | 0,16 |
| 1 any | 0,15 |
| 2 anys | 0,15 |
| 3 anys | 0,15 |
| 4 anys | 0,16 |
| 5 anys | 0,18 |
| 6 anys | 0,20 |
| 7 anys | 0,22 |
| 8 anys | 0,23 |
| 9 anys | 0,21 |
| 10 anys | 0,16 |
| 11 anys | 0,13 |
| 12 anys | 0,11 |
| 13 anys | 0,10 |
| 14 anys | 0,10 |
| 15 anys | 0,10 |
| 16 anys | 0,10 |
| 17 anys | 0,12 |
| 18 anys | 0,16 |
| 19 anys | 0,22 |
| Igual o superior a 20 anys | 0,35 |
L'aplicació d'aquests coeficients és decisió de cada ajuntament, ja que representen els valors màxims permesos. En cas que un municipi manegi coeficients inferiors, podrà mantenir-los sense canvis, mentre que aquells amb valors superiors hauran d'ajustar-los a la baixa. A més, existeix l'opció que els ajuntaments redueixin fins a un 15 % els valors cadastrals del sòl, depenent del nivell d'actualització d'aquests.
Calculadora de plusvàlua municipal
idealista/news ha desenvolupat una calculadora que reflecteix totes les normatives recents que han entrat en vigor aquest 2025, permetent als contribuents conèixer la quantitat que hauran d'abonar en concepte de plusvàlua municipal en vendre, heretar o rebre en donació una propietat.
A través de la informació del Reial decret-llei publicat al BOE, aquesta eina proporciona una estimació de la suma que correspondrà pagar per aquest impost en diferents situacions, de manera que les persones que hagin de realitzar transaccions immobiliàries disposen d’una guia útil.
Exemple sobre el càlcul de la plusvàlua municipal
Posem com exemple la compra d'un habitatge el 15/02/2017 per 210.000 euros i la venda el 23/11/2021 per 250.000 euros. El valor cadastral total és de 100.000 euros i el valor cadastral del sòl és de 60.000 euros (60 %). Així mateix, el tipus impositiu és del 30 %.
- Valor d’adquisició: 210.000 euros
- Valor de transmissió: 250.000 euros
- Hi ha una plusvàlua de 40.000 euros, de manera que es liquida el tribut:
a) Mètode objectiu:
60.000 euros (valor cadastral del terreny) x 0,16 (coeficient pels quatre anys) = 9.600 euros de base imposable.
Quota tributària = 9.600 x 30% = 2.880 euros
b) Mètode real:
Valor transmissió = 250.000 euros x 60 % = 150.000 euros
Valor d'adquisició = 210.000 euros x 60 % = 126.000 euros
Base imposable = 150.000 euros – 126.000 euros = 24.000 euros
Quota tributària = 24.000 x 0,30 = 7.200 euros
El contribuent pot triar la fórmula que més li convingui; en aquest cas, seria el mètode objectiu.