Plusvàlua municipal: guia del 2025 amb tot el que cal saber

Saber tot allò relatiu a la plusvàlua municipal resulta fonamental a causa del seu impacte directe en les transaccions immobiliàries i les obligacions fiscals locals. Aquest impost s'aplica a l'augment de valor d'una propietat al moment de la transmissió i té efecte en els costos de compra i venda, així com en les decisions financeres i les estratègies d'inversió.

Comprendre certs aspectes clau, com quan cal abonar-la o com es calcula, és essencial per evitar possibles sancions fiscals i prendre decisions informades en la gestió d'actius immobiliaris. Per això, hem elaborat aquesta guia amb tot el que has de saber el 2025 sobre la plusvàlua municipal.

Què és la plusvàlua municipal?

La plusvàlua municipal fa referència a un impost municipal que s'aplica sobre l'augment de valor experimentat per un terreny o propietat quan es produeix una transmissió de la propietat, ja sigui per venda, herència o donació. 

Aquest impost es basa en la idea que quan una propietat augmenta de valor a causa de factors com el desenvolupament urbà o la millora d'infraestructures a la zona, el propietari ha de contribuir als beneficis generats.

Quan es paga la plusvàlua municipal?

Depenent de com es va adquirir l'habitatge, el termini per pagar la plusvàlua varia:

• En el cas de compravendes o donacions, el termini per abonar la plusvàlua municipal és de 30 dies hàbils.
• En el cas d’herències, la plusvàlua municipal es paga durant els primers sis mesos des de la mort del propietari de l’habitatge. Es pot prorrogar sis mesos més si s'avisa dins de termini.

Cal destacar que en 2025, aquells propietaris que venguin la seva casa i no obtinguin benefici amb això, no hauran d'abonar l'impost.

Quan prescriu la plusvàlua municipal?

No hi ha un termini que eximeixi de pagar la plusvàlua, però a partir dels 20 anys no augmenta la quantia del tribut. Només s'evita pagar aquest tribut si es ven l'immoble en pèrdues.

Qui ha de pagar la plusvàlua municipal?

Pexels

La plusvàlua municipal recau sobre les diferents figures depenent de l’activitat que es produeixi:

• En el cas de les compravendes d'habitatge, és el venedor qui ha de pagar la plusvàlua.
• En el cas de les donacions, és la persona que rep la donació qui ha d'afrontar el pagament.
• Si parlem d’herències, els hereus paguen la plusvàlua municipal.

Així mateix, la persona corresponent haurà d'abonar el pagament a l'ajuntament on estigui ubicat l'habitatge.

Dades necessàries per calcular la plusvàlua municipal

Els tipus impositius depenen de cada ajuntament, però sempre caldrà aplicar aquests paràmetres per al càlcul:

• Valor cadastral: aquest valor és la base per calcular la plusvàlua municipal i el podràs trobar a l’últim rebut de l'IBI, a la darrera declaració de la renda o a l'ajuntament.
• Nombre d'anys transcorreguts entre l'adquisició i la transmissió: segons els anys que hagin passat des que vas adquirir el pis, s'aplicarà un coeficient d'increment del valor cadastral o un altre.
• Municipi de l'immoble: cada ajuntament pot aplicar diferents coeficients màxims d'increment.
• Valor de transmissió de l'immoble: per quant es va vendre, heretar o donar l'habitatge?
• Valor d'adquisició: per quant es va comprar o adquirir al seu dia la casa?

Com es fa el càlcul de la plusvàlua municipal?

Des de l'aprovació del reial decret que modifica la plusvàlua, per calcular la quantitat a pagar s'aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi, a la base imposable. El reial decret llei estableix dos mètodes per al càlcul de la base imposable de la plusvàlua municipal:

Mètode objectiu per calcular la plusvàlua municipal

Es multiplicarà el valor cadastral de l’immoble pels coeficients que s’estableixin cada any i que evolucionaran en funció del mercat immobiliari. És un mètode opcional, ja que el contribuent té la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió de l'immoble.

Mètode real per al càlcul de la plusvàlua municipal

Es calcula la diferència entre el preu de venda o traspàs i el preu de compra o adquisició de l’immoble. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

El Reial Decret-llei que va modificar la plusvàlua estableix que la base imposable de l'impost serà el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació pels coeficients que aprovin els ajuntaments, que en cap cas no poden excedir els que s'indiquen a continuació en funció del nombre d'anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.

Nous coeficients per a la plusvàlua municipal el 2025

Els nous coeficients per al càlcul de la plusvàlua municipal el 2025 són els següents:

Període de generació	Coeficient
Inferior a 1 any	0,16
1 any	0,15
2 anys	0,15
3 anys	0,15
4 anys	0,16
5 anys	0,18
6 anys	0,2
7 anys	0,22
8 anys	0,23
9 anys	0,21
10 anys	0,16
11 anys	0,13
12 anys	0,11
13 anys	0,1
14 anys	0,1
15 anys	0,1
16 anys	0,1
17 anys	0,12
18 anys	0,16
19 anys	0,22
Igual o superior a 20 anys	0,35

L'aplicació d'aquests coeficients és decisió de cada ajuntament, ja que representen els valors màxims permesos. En cas que un municipi manegi coeficients inferiors, podrà mantenir-los sense canvis, mentre que aquells amb valors superiors hauran d'ajustar-los a la baixa. A més, existeix l'opció que els ajuntaments redueixin fins a un 15 % els valors cadastrals del sòl, depenent del nivell d'actualització d'aquests.

Calculadora de plusvàlua municipal

idealista/news ha desenvolupat una calculadora que reflecteix totes les normatives recents que han entrat en vigor aquest 2025, permetent als contribuents conèixer la quantitat que hauran d'abonar en concepte de plusvàlua municipal en vendre, heretar o rebre en donació una propietat.

A través de la informació del Reial Decret-llei publicat al BOE, aquesta eina proporciona una estimació de la suma que correspondrà pagar per aquest impost en diferents situacions, de manera que les persones que hagin de realitzar transaccions immobiliàries disposen d’una guia útil.

Calcular la plusvàlua municipal.

Exemple sobre el càlcul de la plusvàlua municipal

Pexels

Posem com exemple la compra d'un habitatge el 15/02/2017 per 210.000 euros i la venda el 23/11/2021 per 250.000 euros. El valor cadastral total és de 100.000 euros i el valor cadastral del sòl és de 60.000 euros (60 %). Així mateix, el tipus impositiu és del 30 %.

• Valor d’adquisició: 210.000 euros
• Valor de transmissió: 250.000 euros
• Hi ha una plusvàlua de 40.000 euros, de manera que es liquida el tribut:

a) Mètode objectiu:

60.000 euros (valor cadastral del terreny) x 0,16 (coeficient pels quatre anys) = 9.600 euros de base imposable.

Quota tributària = 9.600 x 30% = 2.880 euros

b) Mètode real:

Valor transmissió = 250.000 euros x 60 % = 150.000 euros

Valor d'adquisició = 210.000 euros x 60 % = 126.000 euros

Base imposable = 150.000 euros – 126.000 euros = 24.000 euros

Quota tributària = 24.000 x 0,30 = 7.200 euros

El contribuent pot triar la fórmula que més li convingui; en aquest cas, seria el mètode objectiu.

Què passa si no pagues a temps la plusvàlua municipal?

Si et passa el termini per pagar la plusvàlua, l'ajuntament et pot reclamar la quantitat més uns interessos de demora, concretament:

• Durant els tres primers mesos: 5 %
• Entre els tres i els sis mesos següents: 10 %
• Entre els sis i els dotze següents: 15 %
• Després d'un any: 20 %

La plusvàlua en l'IRPF

Quan el venedor paga la plusvàlua municipal, pot restar aquest import en la seva declaració de l'IRPF, reduint així el guany patrimonial obtingut per la venda de l'immoble.

D'altra banda, si el comprador és qui paga la plusvàlua municipal (la qual cosa és poc comú), aquest import se sumarà al preu d'adquisició de l'immoble, la qual cosa impactarà en el càlcul del guany o pèrdua patrimonial en una futura venda.