Gairebé totes les transaccions estan gravades i és difícil escapar-se del control del fisc. No obstant això, de vegades hi ha contribuents que estan exempts de pagar impostos. En el cas de la venda d'un habitatge, els guanys patrimonials obtinguts poden estar exempts quan els diners es reinverteixin en la compra o rehabilitació d'un altre habitatge habitual. Qüestió a part és la tributació a l'impost de plusvàlua municipal, que s'analitza al final d'aquest article.
En concret, quan una persona ven el seu habitatge habitual, aquest guany no l'haurà de declarar a l'IRPF si ha reinvertit l'import obtingut per comprar o rehabilitar una altra casa habitual (això és coneix com l'exempció per reinversió de l'habitatge habitual).
A més, el Tribunal Suprem ha permès aplicar l'exempció encara que el nou habitatge s'adquireixi mitjançant hipoteca.
D'aquesta manera, s'estalvien els impostos del 19 % al 26 % del guany obtingut.
Els guanys aconseguits s'han d'integrar a la base imposable de l'estalvi i tributaran al tipus fix del 19 % fins a 6.000 euros de guany, del 21 % (de 6.000 a 50.000 euros), del 23 % (de 50.000 euros fins a 200.000 euros) i del 26 % (més de 200.000 euros).
En cas que el contribuent hagi signat una hipoteca per comprar una nova casa, aleshores es considerarà com a import total obtingut a la transmissió el valor de la venda menys el principal del préstec pendent d'amortitzar.
Un altre grup de contribuents exempt de tributar a l'IRPF per la venda del seu habitatge són els més grans de 65 anys. Si van vendre un immoble l'any passat, es podran acollir a alguns beneficis fiscals en funció del tipus d'immoble i del percentatge de propietat que tinguessin. Si l'habitatge és habitual, l'exempció és del 100 % i si la titularitat és compartida, l'exempció només serà aplicable al propietari més gran de 65 anys respecte a la part de casa que li pertanyi.
Si l'habitatge venut no és l'habitual, els més grans de 65 anys poden no pagar impostos pel guany obtingut si es reinverteix en una renda vitalícia. La quantitat màxima que es podrà destinar a la renda vitalícia és de 240.000 euros i la reinversió s'ha de fer en el termini de sis mesos.
Un altre col·lectiu que està exempt de pagar IRPF per la venda del seu habitatge habitual és el de persones en situació de dependència severa o de gran dependència de conformitat amb la llei de promoció de l’autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència.
Què passa si vols comprar un habitatge d’obra nova
El Tribunal Economicoadministratiu Central (TEAC) estableix un termini de dos anys per acabar les obres i adquirir la nova propietat, és a dir, dos anys després de la transmissió de la casa o dos anys abans de la venda. En aquest últim cas, perquè la venda estigui exempta de tributació caldria sol·licitar una hipoteca sobre l'habitatge i posteriorment cancel·lar-la després de la venda de l'habitatge antic sense que se superi el termini establert de dos anys.
Tot i això, José María Salcedo, soci d'Ático Jurídico, recorda que una recent sentència del Tribunal Suprem ha declarat que “quan la reinversió es materialitza en un habitatge que es troba en fase de construcció, el termini de dos anys establert reglamentàriament per reinvertir és aquell de què disposa el contribuent i s'ha de comptar des de la transmissió del seu habitatge. Per donar el requisit per complert, n’hi ha prou que en aquest termini reinverteixi l'import corresponent, sense necessitat que adquireixi el domini del nou habitatge, mitjançant el seu lliurament material o que la construcció ja hagi conclòs.”
És a dir, el contribuent té dos anys per reinvertir en habitatge, però no cal que, en aquest termini, adquireixi jurídicament l'immoble. Tot i això, les obres sí que s’han de completar en el termini de quatre anys des de l'inici de la inversió, tal com va declarar el Suprem a la sentència del 23-7-2020.
En definitiva, és possible gaudir de l'exempció per reinversió en habitatge sempre que l'import obtingut en la venda de l'anterior habitatge es materialitzi, abans que transcorrin dos anys, en adquirir n nou habitatge en construcció i les obres concloguin en un termini no superior a quatre anys des que comença la inversió.
Els estratagemes d'Hisenda per obligar a pagar IRPF
El despatx d'advocats Ático Jurídico assenyala que Hisenda sol analitzar amb lupa els contribuents que s'han aplicat l'exempció per reinversió, per això convé estar molt atents als diferents problemes que es poden plantejar a l'hora de gaudir de l'exempció:
1. Oblidar esmentar a la declaració que s'ha reinvertit l'import obtingut en la venda de l'habitatge: en aquest cas, Hisenda considera que l'exempció per reinversió és una opció tributària. Per tant, si en declarar el guany obtingut no s'esmenta que l'import s'ha reinvertit, Hisenda considera que el contribuent ha optat per no aplicar-hi l'exempció, i aquesta opció ja no es podrà modificar un cop finalitzi el termini de declaració de l'impost (30 de juny per a l'IRPF del 2021). El pitjor és que alguns tribunals de justícia segueixen aquest criteri d'Hisenda.
2. No reinvertir exactament l'import obtingut a la venda: com que la llei exigeix que la reinversió sigui de l'import obtingut a la venda, Hisenda considerava que si no havia estat així (per exemple, si es comprava un nou habitatge abans de vendre l'anterior), no procedia l'exempció. Es tracta d'un criteri, però, declarat il·legal pel mateix TEAC, en resolució dictada el 2014.
3. Fins quan pot fer comprovacions Hisenda?: finalment, Hisenda considera que el termini de prescripció en aquests casos es compta des que hagin passat 2 anys de la venda de l'anterior habitatge habitual (termini màxim per reinvertir), i això encara que el contribuent no esgoti aquest termini i hagi comprat el nou habitatge molt abans. Davant d'aquest criteri hi ha pronunciaments judicials, per exemple del TSJ de Madrid, que consideren que el termini de prescripció s'inicia quan el contribuent, un cop venut l'anterior habitatge, en compra un de nou.
Què passa si he venut la casa amb pèrdues
Si s'han perdut diners amb la venda d'una casa, no s'ha de tributar per aquest rendiment negatiu, però sí que cal incloure'l a la declaració de l'IRPF. A més, les pèrdues es poden compensar amb els guanys patrimonials obtinguts a l'exercici, gràcies a fons, accions o altres immobles. El resultat és una rebaixa a la factura fiscal.
Si tot i així el resultat és negatiu, aleshores es compensarà amb el saldo positiu dels rendiments del capital mobiliari inclosos a la base imposable de l'estalvi del mateix exercici, amb el límit del 20 % del saldo esmentat.
Si després d'aquesta compensació encara queda saldo negatiu, es compensarà al llarg dels quatre anys següents en el mateix ordre que hem indicat.
Encara queda per pagar la plusvàlua municipal
Quant a l'impost de plusvàlua municipal, cal tenir en compte la declaració d'inconstitucionalitat recent de l'impost, duta a terme mitjançant la sentència número 182/2021 del 26 d'octubre dictada pel Tribunal Constitucional. També és rellevant la modificació de l'impost, duta a terme mitjançant el reial decret llei 26/2021, amb efectes des del 10-11-2021.
Doncs bé, des d'Ático Jurídico recorden que totes les persones que van vendre abans del 10-11-2021 i van reclamar la devolució de la plusvàlua abans del 26-10-2021, recuperaran previsiblement el que van pagar.
A més, els que van vendre abans d'aquesta data i encara no han rebut una liquidació de l'ajuntament o no han autoliquidat l'impost, es poden lliurar de pagar la plusvàlua. Això és perquè la Direcció General de Tributs va declarar que l'impost és inexigible si no es va liquidar o autoliquidar abans de l'entrada en vigor de la nova normativa de l'impost. En aquests casos, hi hauria l'obligació de declarar o autoliquidar, però no de pagar l'impost.
D'altra banda, si els contribuents van vendre abans del 10-11-2021 però ja van pagar l'impost, podran sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació els que van pagar l'impost per aquesta via perquè, com recorda José María Salcedo, hi ha un termini de quatre anys per sol·licitar la rectificació i esperances que, malgrat la declaració d'inconstitucionalitat, aquests contribuents encara puguin recuperar el que van pagar. Si van rebre una liquidació i la van recórrer dins de termini, encara que fos després del 26-10-2021, també tenen opcions d'acabar recuperant el que van pagar.
Finalment, els contribuents que van adquirir a partir del 10-11-2021 i als quals s'aplica la nova normativa de l'impost (reial decret llei 26-2021) es poden lliurar de pagar l'impost si acrediten, per comparació d'escriptures, que no han obtingut guany en la transmissió. De la mateixa manera, tenen l'opció de tributar per l'increment de valor realment obtingut a la transmissió.
Finalment, des d'Ático Jurídico recomanen que en el cas dels contribuents que han transmès el seu habitatge a partir del 10-11-2021 i han obtingut guanys, l'aconsellable és que recorrin preventivament la liquidació que els remeti l'ajuntament (o sol·licitin la rectificació de l'autoliquidació). Això és així perquè la nova normativa de la plusvàlua s’està examinant al Tribunal Constitucional per possible vulneració del principi de capacitat econòmica. En aquesta tessitura, és previsible que els contribuents que hagin reclamat la devolució de l'impost abans que es produeixi una hipotètica declaració d'inconstitucionalitat tindran més possibilitats de recuperar el que s'ha pagat, conclou José María Salcedo.