Laut einer Studie von idealista liegen 49 % der aktuell in Spanien zum Verkauf stehenden Zweiraumwohnungen unterhalb der Schwelle, die als angemessen erschwinglich gilt. Mit anderen Worten: Ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen kann sich eine solche leisten, wenn nicht mehr als 30 % des Einkommens für die Hypothekenrückzahlung aufgewendet wird – das entspricht 805 Euro pro Monat. Zum Vergleich: Die durchschnittliche monatliche Hypothekenrate für eine Zweiraumwohnung lag im 4. Quartal 2025 bei 698 Euro. Um jedoch eine Finanzierung zu erhalten, müssten Familien durchschnittlich 64.568 Euro für Anzahlung und Steuern aufbringen.
Wie auf dem Mietmarkt ist auch die Verteilung bezahlbarer Wohnungen alles andere als gleichmäßig, und die Knappheit zeigt sich besonders deutlich in großen Märkten wie Palma, San Sebastián und Málaga. In Palma sind nur 16 % der Zweiraumwohnungen für einen Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen finanziell tragbar. In San Sebastián liegt dieser Wert bei 23 %, in Málaga bei 25 %.
Es folgen Madrid und Barcelona, wo 33 % der Wohnungen unterhalb der Schwelle, die als angemessen erschwinglich gilt, liegen, gefolgt von Granada (43 %), Valencia (48 %) und danach Cádiz, Santa Cruz de Tenerife und Alicante mit jeweils 49 %.
Am anderen Ende der Skala steht Lleida, wo 90 % der Zweiraumwohnungen für einen Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen erschwinglich wären. Es folgen Zamora (89 %) sowie Cuenca, Teruel und Jaén mit jeweils 88 %.
Das Ansparen der Anzahlung ist das größte Hindernis beim Kauf einer Wohnung
Zwar erscheint ein großer Teil der Wohnungen für einen Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen erschwinglich, jedoch stellen die für die Finanzierung erforderlichen Ersparnisse und die bei der Transaktion zu entrichtenden Steuern das größte Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum dar.
Palma führt die Liste der Städte mit der höchsten Anzahlung an, und zwar mit 147.116 Euro. Es folgen San Sebastián (137.700 €), Madrid (117.793 €) und Barcelona (103.172 €). Bei unter 100.000 Euro liegen Málaga (96.651 €), Valencia (77.503 €) und Pamplona (76.240 €).
Am anderen Ende des Spektrums steht Zamora, wo man nur 32.996 Euro für eine Hypothek benötigt, gefolgt von Jaén (34.596 €), Lleida (35.581 €) und Palencia (35.931 €). Dies sind die einzigen Städte, wo der Wert bei unter 36.000 Euro liegt.
Angemessene Hypothekenraten, die sich Familien in jeder Hauptstadt leisten können
Finanzielle Empfehlungen legen nahe, dass ein Haushalt nicht mehr als 30 % des Einkommens für die Hypothekenraten aufwenden sollte. Allerdings variieren die Einkommen in den spanischen Provinzhauptstädten, sodass die Schwelle für einen angemessenen Kauf von Stadt zu Stadt unterschiedlich ist. idealista hat die Daten des INE (Spanisches Statistikinstitut) zum Haushaltseinkommen für jede Provinzhauptstadt herangezogen, um die maximale monatliche Rate zu berechnen, die als erschwinglich angesehen werden kann und einen angemessenen Kauf bezeichnen würde.
Die Stadt, in der sich Familien die höchste monatliche Rate leisten können, ohne diese Schwelle zu überschreiten, ist San Sebastián mit 1.221 Euro. Es folgen Madrid (1.166 €), Barcelona (1.100 €), Melilla (1.086 €), Ceuta (1.058 €), Girona (1.049 €), Palma (1.046 €), Toledo (1.031 €), Pamplona (1.030 €) und Bilbao (1.022 €).
In den meisten Provinzhauptstädten führt der aktuelle Durchschnittspreis für eine Zweizimmerwohnung – basierend auf einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,4 Personen laut INE – zu einer monatlichen Hypothekenrate, die unter der als angemessen geltenden Schwelle liegt. In einigen Ballungsräumen treiben die aktuellen Preise die Raten jedoch über diese Schwelle.
Dies trifft auf fünf Provinzhauptstädte zu, wobei Palma die größte Diskrepanz aufweist. Eine Familie mit durchschnittlichem Einkommen in der Hauptstadt der Balearen sollte nicht mehr als 1.046 Euro pro Monat zurückzahlen, um die Kriterien der Angemessenheit zu erfüllen. Der Markt diktiert jedoch eine durchschnittliche Rate von 1.591 Euro.
Ein ähnliches Muster zeigt sich in San Sebastián (1.221 € angemessen vs. 1.489 € Markt), Málaga (845 € vs. 1.045 €), Madrid (1.166 € vs. 1.274 €) und Barcelona (1.100 € vs. 1.116 €).
Aufwandsquote beim Kauf einer Zweiraumwohnung
Die Städte mit der größten Differenz zwischen angemessenen und marktüblichen Preisen sind gleichzeitig diejenigen, in denen der Immobilienkauf die größte finanzielle Belastung darstellt. An der Spitze der Liste steht Palma, wo Familien 46 % ihres Einkommens für Hypothekenraten aufwenden müssen – deutlich mehr als die von Experten empfohlenen 30 %. Auch in Málaga (37 %), San Sebastián (37 %), Madrid (33 %) und Barcelona (30 %) ist die finanzielle Belastung hoch. Am anderen Ende der Skala liegen Lleida, Jaén und Melilla mit jeweils 13 % an der Spitze der Städte mit der geringsten Belastung.
Methodik
Preis eines typischen Eigenheims
Für jedes analysierte Gebiet werden die Durchschnittspreise für Zweiraumwohnungen angegeben. Basierend auf der aktuellen durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,4 Personen in Spanien (laut INE) gilt eine Zweiraumwohnung als Mindestanforderung für die Gründung eines Haushalts.
Nettohaushaltseinkommen und Hypothekenaufwand (%)
Die Aufwandsquote misst die finanzielle Belastung durch Hypothekenraten für ein typisches Eigenheim im Verhältnis zur Kaufkraft eines Haushalts. Sie gibt den jährlichen Prozentsatz des Nettohaushaltseinkommens an, das für die Tilgung einer „typischen“ Hypothek – also einer Hypothek mit durchschnittlicher Laufzeit und durchschnittlichem Zinssatz – aufgewendet wird. Die Berechnungen werden anhand von Daten der EZB aktualisiert.
Die Daten zum Nettohaushaltseinkommen stammen vom INE, die aktuellen Zahlen sind ab 2022 verfügbar.
Berechnung der Ersparnisse
Die Finanzierung ist so kalkuliert, dass sie 80 % des Immobilienwerts abdeckt. Das bedeutet, dass Käufer 20 % des Kaufpreises selbst aufbringen müssen, zuzüglich weiterer 10 % zur Deckung der mit dem Immobilienkauf verbundenen Kosten.
Bestand
Die Anzahl der im Analysezeitraum (4. Quartal 2025) auf dem Markt aktiven Immobilien.
