Städte und Gemeinden, in denen sich die Katasterwerte im Jahr 2024 ändern werden

Die Genehmigung einer neuen Gesamtwertermittlung (d. h. die Überprüfung aller Immobilien) könnte entweder eine Verringerung oder eine Erhöhung des Katasterwerts bedeuten.

In diesem Sinne erklärt EuroFunding, dass „auch wenn in diesem Jahr die Hälfte der untersuchten Städte einen Rückgang des Katasterwerts verzeichnen wird (das heißt, der Wert wird nicht steigen, sondern höchstwahrscheinlich im Vergleich zu dem, was besteuert wurde, sinken), es üblich ist, dass eine neue Genehmigung zur Gesamtwertermittlung zu einer Erhöhung des Katasterwertes aller Immobilien in der Stadt, mit den damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen, führt.“

Der Studie zufolge wird der Katasterwert in folgenden Städten und Gemeinden sinken: El Ejido, Buniel, Briones, Torresmenudas, El Burgo de Ebro und Terrer. Bei den anderen sechs Orten werden die Bewertungen zu einer Erhöhung des Katasterwerts führen, „entsprechend dem üblichen Verfahren des Finanzministeriums“, betont das Beratungsunternehmen.

Städte und Gemeinden, deren Katasterwerte teilweise revidiert werden

Hinzu kommen die Städte, die teilweise einer Bewertung unterzogen werden, d.h. es werden nicht alle Immobilien bewertet, sondern nur Immobilien derselben Klasse in einem oder mehreren Gebieten, nicht zusammenhängende Gewerbegebiete oder Grundstücke oder Immobilien mit baulichen Merkmalen, die eine gesonderte Bewertung erfordern, wie Campingplätze oder Golfplätze. Sie befinden sich in Provinzen wie Valencia, Kantabrien, Oviedo oder Ciudad Real:

Es ist jedoch noch nicht bekannt, welche Immobilien von diesen Änderungen betroffen sein werden. Das Beratungsunternehmen weist darauf hin, dass die Vereinbarung über die Genehmigung der Bewertung zunächst bekanntgemacht werden muss und dann eine Konsultationsperiode eröffnet wird. Diese Konsultation kann 15 Werktage lang durchgeführt werden und muss persönlich im Katasteramt nach Terminvereinbarung erfolgen.

Die Anzahl der Städte und Gemeinden, in denen es Änderungen der Katasterwerte geben wird, könnte jedoch bis zum 1. Oktober, dem Stichtag für den Beginn dieses Prozesses, steigen.

Was sind Wertgutachten? Und wozu dienen sie?

In der Studie wird daran erinnert, dass es sich bei Wertgutachten laut Verordnung „um Verwaltungsdokumente handelt, die Kriterien, Bewertungsmodule, städtebauliche und andere Elemente enthalten, die für die Ermittlung des Katasterwerts erforderlich sind“. Ziel ist es, die Katasterwerte von Immobilien an die Marktwerte anzupassen.

„Die Gutachten werden erstellt, wenn erhebliche Unterschiede zwischen den Marktwerten und den Werten, die als Grundlage für die Ermittlung der aktuellen Katasterwerte dienten, festgestellt werden, sei es aufgrund einer Änderung der Planung oder anderer Umstände. Sie können erst fünf Jahre nach dem Inkrafttreten der vorherigen Bewertung und in jedem Fall erst zehn Jahre nach diesem Datum durchgeführt werden“, erklärt Eurofunding. In einigen autonomen Hauptstädten wurden diese Werte seit mehr als 20 Jahren nicht mehr überprüft, so z. B. in Sevilla (2001), Valencia (1998), Leon (1996), Logroño (1997) und Las Palmas de Gran Canaria (1996).

Das Verfahren für das Inkrafttreten dieser Katasterbewertungen sieht folgendermaßen aus: „Nach der Genehmigung der Bewertungen und nach einer Reihe von Formalitäten wird für jede Immobilie in der Stadt eine neue Bewertung erstellt. Diese individuellen Bewertungen müssen allen Katastereigentümern mitgeteilt werden, damit sie in Kraft treten können. Diese Mitteilung kann elektronisch, persönlich oder durch direkte Mitteilung auf nicht-elektronischem Wege erfolgen und wird am 1. Januar des Jahres wirksam, das auf das Jahr folgt, in dem die Mitteilung erfolgt ist“, heißt es in dem Bericht.

In der Regel steigen die Steuern

Abgesehen von der theoretischen Definition und Zielsetzung wirken sich die Wertermittlungen in der Praxis direkt auf den Geldbeutel der Steuerzahler aus, da mehrere Steuern mit dem Katasterwert der Immobilien verbunden sind.

Die Auswirkungen zeigen sich bei Steuern wie der Grundsteuer (IBI), der „Plusvalia municipal“ oder der Einkommensteuer. So erklärt es Eurofunding:

• Bei der Grundsteuer (IBI) wird diese Erhöhung bei Inkrafttreten nicht automatisch auf die Steuern angewendet, da die Kommunen wissen, dass es sich um die für die Bürger am stärksten belastende Steuer handelt und dass sie fast 27 % der Gesamteinnahmen ausmacht. Die Kommunalverwaltungen organisieren daher eine schrittweise Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage über einen Zeitraum von neun Jahren.
• Im Fall der „Plusvalia municipal“ (kommunaler Wertzuwachs) geben die Vorschriften den Kommunalverwaltungen ebenfalls die Befugnis, eine Ermäßigung festzulegen (oder eben nicht), in diesem Fall mit einem maximalen Prozentsatz von 60 %, der während der geltenden Zeitspanne von fünf Jahren variieren kann. Abgesehen von diesen beiden Ausnahmen wird die übliche Katasterwerterhöhung direkt auf die übrigen Steuern auf Grundlage des Katasterwerts übertragen.
• Zudem geht die Aktualisierung der Bewertungen in der Regel mit einer Aktualisierung der Katasterdatenbank einher. Daher ist auch der Referenzwert betroffen, sodass alle Steuern, die diesen Steuerwert als Bemessungsgrundlage verwenden, geändert werden. Dies bedeutet, dass alle Steuern, die diesen Steuerwert als Bemessungsgrundlage verwenden, wie z. B. die Grunderwerbssteuer (ITP) und die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD), geändert werden, da sich die Referenz ändert, denn wenn sich die beschreibenden Daten der Immobilie in der Datenbank ändern, ändert sich auch der Referenzwert, und wenn die Immobilie übertragen wird, wirkt sich dies auf die ITP bzw. ISD aus.
• Beim IRPF für städtische Immobilien, die weder einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sind noch Kapitalerträge erwirtschaften, mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes und unbebauter Grundstücke, werden im Allgemeinen 2 % des Katasterwerts der Immobilie als Einkommen für IRPF-Zwecke berechnet, was sich auf 1,1 % für diejenigen Immobilien reduziert, deren Katasterwert revidiert, geändert oder nach einem kollektiven Bewertungsverfahren ermittelt wurde, das im Steuerzeitraum in Kraft getreten ist. Dies ist bei den 12 Städten der Fall, die im Jahr 2002 – oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen – eine Totalrevision vorgenommen haben.

Das Rechtsbehelfsverfahren

Die Bewertungen – unabhängig davon, ob sie zu einer Erhöhung oder Senkung des Katasterwerts der Immobilien führen – können Fehler enthalten und daher im Rahmen eines wirtschaftsverwaltungsrechtlichen Verfahrens angefochten werden. Sowohl gegen die individuelle Bekanntgabe des Katasterwerts (die im Oktober 2023 beginnt) als auch gegen die Wertermittlungen selbst (die gerade veröffentlicht wurden) kann Widerspruch eingelegt werden, wobei das Einlegen von Rechtsmitteln nicht automatisch zur Aussetzung der Vollstreckbarkeit führt.

„Wenn den Einsprüchen nach Prüfung durch die verschiedenen Kommunalbehörden ganz oder teilweise stattgegeben wird, hat der Steuerpflichtige das Recht, von jeder Kommunalverwaltung die Rückerstattung der seit Inkrafttreten der neuen Wertermittlung zu viel gezahlten Beträge mit den entsprechenden Verzugszinsen zu verlangen“, erklärt Eurofunding.

Abschließend heißt es: „Bei all diesen Bewertungsverfahren kommt es in den betroffenen Gemeinden vor allem darauf an, die Mitteilungen der zuständigen Katasterexperten zu beachten und die Anträge innerhalb der in den Vorschriften festgelegten Frist zu prüfen und zu stellen.“ Hierfür ist es „von entscheidender Bedeutung, die Hilfe eines Expertenteams in Anspruch zu nehmen, das die neuen Bewertungen für jeden Einzelfall untersucht und alle erforderlichen Maßnahmen zur Optimierung des Katasterwerts und des Referenzwerts durchführt.“