Was kann eine Eigentümergemeinschaft gegen Hausbesetzer unternehmen?

Hausbesetzungen sind eines der größten Probleme für Eigentümer und Nachbarn innerhalb einer Gemeinschaft. Hausbesetzer in einer Wohnung oder einem Haus in Ihrer Wohnanlage oder Ihrem Wohnblock können ein ernstes Problem darstellen, insbesondere wenn die Täter illegale oder störende Aktivitäten durchführen. Was kann eine Eigentümergemeinschaft in Bezug auf Hausbesetzer unternehmen? Welche Maßnahmen sollten ergriffen werden? Dieser Artikel beantwortet diese Fragen.

Der Eigentümer der besetzten Immobilie sollte die Person sein, die am meisten daran interessiert ist, die Hausbesetzer zu vertreiben, daher wird davon ausgegangen, dass er alles in seiner Macht Stehende tun wird, um sie loszuwerden. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Oftmals gehören die Eigentümer besetzter Immobilien zu Geierfonds oder Banken, die, wenn sie über das Problem informiert werden, kein großes Interesse daran haben, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Was kann eine Eigentümergemeinschaft also tun, wenn sie sich mit Hausbesetzern konfrontiert sieht? Werfen wir einen Blick auf die erforderlichen Schritte.

Schritte zur Räumung eines Hausbesetzers aus einem Wohnblock

1. Rufen Sie die Polizei

Sobald Sie von der Hausbesetzung Kenntnis erlangen, melden Sie dies am besten der Polizei. Möglicherweise kann sie die Besetzer sofort vertreiben. „Man geht davon aus, dass es sich um ein flagrantes Vergehen handelt, wenn sich die Besetzer weniger als 48 Stunden im Haus aufgehalten haben, und dass sie sofort hinausgeworfen werden können. Diese Aussage hat jedoch keine Grundlage in irgendeinem Gesetz (weder im Strafgesetzbuch noch in der Strafprozessordnung)“, sagt César García, Direktor von Acounsel Abogados.

Um Hausbesetzer sofort vertreiben zu können, müssen diese auf frischer Tat ertappt werden, beispielsweise durch eine Live-Überwachungskamera oder einen Alarm. Mit anderen Worten: Sie müssen beim Hausbesetzen erwischt werden, bevor sie Zeit haben, die Immobilie in Beschlag zu nehmen. Zu diesem Zeitpunkt kann der Eigentümer die Polizei rufen, um die Besetzer zu räumen.

2. Melden Sie die Hausbesetzung

Die Hausbesetzung muss zunächst dem Immobilieneigentümer gemeldet werden. Das Gesetz besagt, dass dies der Präsident der Eigentümergemeinschaft tun muss. Wenn es einen Hausverwalter gibt, sollten Sie sich an diesen wenden, da dieser weiß, wie vorgegangen werden muss. Wenn es keinen Verwalter gibt, sollten Sie am besten einen Anwalt beauftragen, der sich mit Immobilienrecht auskennt.

Gemäß Artikel 7.2 des Ley de Propiedad Horizontal (LPH – spanisches Wohnungseigentumsgesetz) „kann der Präsident der Eigentümergemeinschaft auf eigene Initiative oder auf Initiative eines der Eigentümer oder Bewohner von denjenigen, welche die in diesem Abschnitt verbotenen Tätigkeiten ausüben, verlangen, dass sie diese unter Androhung der Einleitung entsprechender rechtlicher Schritte unverzüglich einstellen.“

Wenn der Zuwiderhandelnde, in diesem Fall der Hausbesetzer, sein Verhalten fortsetzt, kann der Präsident mit vorheriger Genehmigung der Eigentümerversammlung eine Unterlassungsklage gegen ihn erheben, die, wenn sie nicht ausdrücklich in diesem Artikel des LPH vorgesehen ist, auf dem Wege eines ordentlichen Gerichtsverfahrens behandelt wird.

3. Rechtliche Schritte

Gelingt es der Polizei nicht, die Besetzer zu räumen, sei es, weil kein Alarm ausgelöst wurde, weil die Besetzung nicht mit einer Kamera gefilmt wurde oder aus anderen Gründen, muss der Rechtsweg beschritten werden (zivilrechtliche Räumungsklage). Damit die Hausbesetzer geräumt werden können, ist ein Gerichtsbeschluss erforderlich, der die Polizei zum Betreten der Immobilie ermächtigt.

Im Jahr 2018 wurde ein spezielles Räumungsverfahren für die Räumung von Hausbesetzern eingeführt, das schneller erfolgen soll als die Räumung wegen Nichtzahlung (die zuvor verwendet wurde). Um eine Zwangsräumung gegen Hausbesetzer einzuleiten, muss eine von einem Rechtsanwalt und einem Notar unterzeichnete Klage eingereicht werden.

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4. Warten Sie auf den Ausgang des Prozesses

Sobald eine Klage eingereicht wurde und nachgewiesen ist, dass der Zuwiderhandelnde offiziell benachrichtigt wurde und die Eigentümergemeinschaft zustimmt, kann der Richter präventiv entscheiden, die verbotene Tätigkeit zu unterlassen. Die Nichteinhaltung könnte als Straftat des Ungehorsams gewertet werden. Der Richter kann auch andere Präventivmaßnahmen ergreifen, um die Einhaltung der Anordnung zur Beendigung der Hausbesetzung sicherzustellen. Die Klage sollte sich gegen den Eigentümer der Immobilie richten und gegebenenfalls gegen denjenigen, der die Immobilie besetzt hält.

Wenn der Richter der Klage stattgibt, kann er anordnen, dass die verbotene Tätigkeit endgültig eingestellt wird, dass eine Entschädigung für den verursachten Schaden gezahlt wird und dass die Nutzung der Immobilie oder der Räumlichkeiten, je nach Schwere des angerichteten Schadens, für bis zu drei Jahre untersagt wird. Handelt es sich bei dem Täter nicht um den Eigentümer, kann das Gericht ihm alle Rechte an der Immobilie entziehen und seine sofortige Räumung anordnen.

Was tun, wenn der Eigentümer der besetzten Wohnung nicht kooperiert?

Falls der Vermieter nicht bei der Räumung der besetzten Immobilie kooperiert, was häufiger vorkommt, als man denkt, kann die Eigentümergemeinschaft eine Klage einreichen und das Einstellen der schädigenden Aktivitäten fordern.

Artikel 7.2 des LPH legt fest, dass „der Eigentümer und der Besetzer der Immobilie oder der Räumlichkeiten in der Immobilie oder in den übrigen Räumlichkeiten keine Tätigkeiten ausüben dürfen, die in der Satzung verboten sind, welche die Immobilie schädigen oder die gegen die allgemeinen Bestimmungen zu lästigen, ungesunden, schädlichen, gefährlichen oder illegalen Aktivitäten verstoßen.“

Daher können Hausbesetzer als Störer des normalen und friedlichen Zusammenleben im Gebäude angezeigt werden, beispielsweise durch ständige Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung, Vandalismus usw. Darüber hinaus kann die bloße Existenz von Hausbesetzern in einer Eigentümergemeinschaft allen Nachbarn schaden, da dies den Wert ihrer Immobilien mindert.

Die Eigentümergemeinschaft muss außerdem nachweisen, dass sich der Eigentümer der besetzten Wohnung bei der Lösung der Situation nicht kooperativ zeigt, sich also offenbar nicht um die Belästigung, welche die Hausbesetzer in seiner Immobilie für die übrigen Nachbarn verursachen, kümmerte.

Maßnahmen zur Verhinderung von Hausbesetzern

Es gibt Präventivmaßnahmen, welche die Eigentümergemeinschaft ergreifen kann, um Hausbesetzungen zu verhindern, wie z. B. die Installation von Sicherheits- und Videoüberwachungssystemen, die regelmäßige Wartung der zur Gemeinschaft gehörenden Immobilien, persönliche und nicht übertragbare Zugangsschlüssel zur Immobilie usw.

Wie lange dauert die Räumung von Hausbesetzern?

Nach den neuesten Daten des Generalrats der Justiz (CGPJ) dauert es fast zwei Jahre, einen Hausbesetzer zu vertreiben.

Wer kann Hausbesetzer aus einer Immobilie vertreiben?

Nur die Polizei kann die Räumung eines Hausbesetzers durchsetzen. Räumungsklagen gegen Hausbesetzer können jedoch vom Immobilieneigentümer und der Eigentümergemeinschaft eingeleitet werden, wenn der Vermieter dies nicht tut.