Que peut faire une association de propriétaires contre les squatteurs ?

Le squat est l’un des principaux maux de tête des propriétaires et des voisins d’une communauté. Avoir des squatteurs dans un appartement ou une maison de votre complexe résidentiel ou de votre immeuble peut être un problème sérieux, surtout si les contrevenants mènent des activités illégales ou gênantes. Que peut faire une association de propriétaires face aux squatteurs ? Quelles mesures faut-il prendre ? Cet article répond à ces questions.

En théorie, le propriétaire de la propriété squattée devrait être la personne la plus intéressée à expulser les squatteurs, on suppose donc qu'il fera tout ce qui est en son pouvoir pour les expulser. Cependant, ce n'est pas toujours le cas. Souvent, les propriétaires des biens squattés appartiennent à des fonds vautours ou à des banques qui, lorsqu'ils sont informés du problème, ne sont pas très intéressés par la reprise de possession de l'appartement. Alors, que peut faire une association de propriétaires face à un squatteur ? Jetons un coup d'œil aux étapes.

Étapes pour expulser un squatteur d’un immeuble résidentiel

1. Appelez la police

Dès que vous avez connaissance du squattage, la meilleure chose à faire est de le signaler à la police. Ils pourront peut-être les expulser immédiatement. « On pense, si les occupants sont restés à l'intérieur de la maison pendant moins de 48 heures, qu'il s'agit d'un délit flagrant et qu'ils peuvent être immédiatement expulsés. Cependant, cette affirmation n'a de fondement dans aucune loi (dans le Code pénal ni dans le Loi sur la procédure pénale), » déclare César García, directeur d'Acounsel Abogados.

Pour expulser immédiatement les squatteurs, ils doivent être pris en flagrant délit, par exemple par une caméra de sécurité en direct ou une alarme. Autrement dit, il faut les surprendre en train de squatter avant d'avoir le temps de prendre possession de la propriété. Le propriétaire peut alors appeler la police pour les expulser.

2. Signalez le squat

L'occupation doit être signalée au préalable au propriétaire du bien. La loi prévoit que le président de l'association doit le faire. Si vous avez un administrateur immobilier, vous devriez le consulter, car il sait comment procéder. Si vous n'en avez pas, la meilleure chose à faire est de faire appel à un avocat expert en droit immobilier.

Selon l'article 7.2 de la Loi sur la propriété horizontale (LPH ), « le président de la copropriété, de sa propre initiative ou à l'initiative de l'un des propriétaires ou occupants, exigera que quiconque exerce les activités interdites par cet article y cesse immédiatement, sous peine d'engager les poursuites judiciaires appropriées».

Si le contrevenant, en l'occurrence le squatteur, devait persister, le président, avec l'autorisation préalable de l'assemblée des propriétaires, pourra intenter contre eux une action en cessation qui, si elle n'est pas expressément prévue dans le présent article de la LPH, sera traitée par le biais d'un procès ordinaire.

3. Action en justice

Si la police ne parvient pas à les expulser, soit parce qu'il n'y a pas d'alarme, soit parce qu'ils n'ont pas été filmés ou pour toute autre raison, une procédure judiciaire (action civile pour expulsion) doit être engagée. Pour que les squatteurs soient expulsés, une ordonnance du tribunal autorisant la police à pénétrer dans la maison est nécessaire.

En 2018, une procédure d'expulsion spéciale a été créée pour l'expulsion des squatteurs, censée être plus rapide que l'expulsion pour non-paiement (anciennement utilisée). Pour initier une expulsion expresse contre des squatteurs, une plainte signée par un avocat et un notaire doit être déposée.

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4. Attendez l’issue du procès

Une fois qu'une action en justice est intentée et qu'il est prouvé que le contrevenant a été officiellement prévenu et que l'association des propriétaires est d'accord, le juge peut décider à titre préventif de mettre fin à l'activité interdite. Le non-respect pourrait être considéré comme un délit de désobéissance. Le juge peut également prendre d'autres mesures préventives pour faire respecter l'arrêté d'occupation. La réclamation doit être dirigée contre le propriétaire du bien et, le cas échéant, contre celui qui l'occupe.

Si le juge se prononce en faveur de la demande, il peut ordonner l'arrêt définitif de l'activité interdite, le versement d'une indemnisation pour les dommages causés et l'interdiction d'utiliser le bien ou les locaux pour une durée pouvant aller jusqu'à trois ans, selon la gravité des faits. Si le contrevenant n'est pas propriétaire, le jugement peut lui retirer tous ses droits sur le bien et lui ordonner de le libérer immédiatement.

Que faire si le propriétaire de l’appartement squatté ne coopère pas ?

Si le propriétaire n'aide pas à évacuer le squat, ce qui est plus fréquent qu'on ne pourrait le penser, l'association des propriétaires peut intenter une action en justice exigeant l'arrêt des activités nuisibles.

L'article 7.2 de la LPH dispose que « le propriétaire et l'occupant de l'appartement ou des locaux ne sont pas autorisés à exercer dans celui-ci ou dans le reste de la propriété des activités qui sont interdites par les statuts, qui portent atteinte à la propriété ou qui contreviennent aux dispositions générales sur les activités gênantes, malsaines, nuisibles, dangereuses ou illégales ».

Ainsi, les squatteurs peuvent être signalés comme perturbant la coexistence normale et paisible du bâtiment, par exemple en provoquant des nuisances sonores constantes, en générant de mauvaises odeurs, du vandalisme, etc. De plus, la simple existence de squatteurs dans une association de propriétaires peut nuire à tous les voisins, car cela engendre une dépréciation la valeur de leur propriété.

L'association des propriétaires doit également prouver que le propriétaire de l'appartement squatté ne coopère pas pour résoudre la situation, c'est-à-dire qu'il ne semble pas se soucier des nuisances que les squatteurs de sa maison causent au reste des voisins.

Mesures de prévention contre les squatteurs

Il existe des mesures préventives que l'association des propriétaires peut prendre pour éviter les squatteurs, comme l'installation de systèmes de sécurité et de vidéosurveillance, l'entretien régulier des propriétés appartenant à l'association, des clés d'accès personnelles et incessibles à la propriété, etc.

Combien de temps faut-il pour expulser les squatteurs ?

Selon les dernières données du Conseil général du pouvoir judiciaire (CGPJ), il faut près de deux ans pour expulser un squatteur.

Qui peut expulser les squatteurs d’une maison ?

Seule la police peut procéder à l'expulsion d'un squatteur. Toutefois, une procédure d'expulsion contre les squatteurs peut être engagée par le propriétaire et l'association des propriétaires si le propriétaire ne le fait pas.