Es fließt kein Geld, es gibt keine Tourismusvorschriften und keine festgelegten Steuerpflichten. Der Haustausch zwischen Privatpersonen gewinnt in Spanien als Alternative zu traditionellen Ferienwohnungen an Bedeutung, operiert aber weiterhin in einer rechtlichen Grauzone, die von der Steuerbehörde noch nicht vollständig geklärt wurde.
Jeden Sommer entscheiden sich immer mehr Eigentümer für einen Tausch ihrer Immobilien: eine Wohnung in Torremolinos gegen ein Haus in Comillas, eine Woche am Meer gegen eine Woche in den Bergen. Diese Praxis, die direkt oder über spezialisierte Plattformen organisiert wird, hat sich zu einer immer beliebteren Art des Reisens entwickelt, ohne zusätzliche Kosten und ohne den regulären Ferienwohnungsmarkt nutzen zu müssen. Die rasante Verbreitung dieser Praxis wirft jedoch neue rechtliche und steuerliche Fragen auf.
Eine Formel ohne klares Steuerkriterium
Der auf Steuerrecht spezialisierte Anwalt José María Salcedo bestätigt gegenüber idealista/news, dass es für dieses Phänomen noch immer keine klaren administrativen Richtlinien gibt. „Ich habe keine administrativen Kriterien hinsichtlich seiner Besteuerung gefunden. Mit anderen Worten, es gibt keine Vorgaben von der Generaldirektion für Steuern, die für die Festlegung der Besteuerung zuständig ist“, erklärt er. „Es handelt sich um ein neues Konzept, das bislang bei Prüfungen weitgehend außer Acht gelassen wurde, da zunächst Zweifel bestehen, ob es tatsächlich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit widerspiegelt.“
Auch wenn kein Geld fließt, handelt es sich nicht um eine unentgeltliche Übertragung. „Diese Transaktionen haben ihren Preis, denn es gibt ein Geben und Nehmen. Man kann nicht das Haus eines anderen bewohnen, ohne dass der andere das eigene bewohnt“, fügt der Experte hinzu.
Die Schwierigkeit entsteht, wenn man versucht, eine Transaktion, die nicht in die üblichen Kategorien passt, steuerlich einzuordnen. Der Tausch generiert keine direkten Einnahmen, jedoch bietet er einen Sachvorteil – die vorübergehende Nutzung der Wohnung einer anderen Person –, was die Bewertung hinsichtlich der Einkommensteuer und anderer Verpflichtungen erschwert.
Keine eindeutigen Bewertungen
Das Haupthindernis besteht darin, den wirtschaftlichen Wert des Tauschs zu beziffern. „Es ist nicht einfach einzuschätzen und zu beziffern, ob in diesen Fällen ein Ertrag erzielt wird, noch welche Ausgaben als abzugsfähig gelten, die letztendlich der Einkommensteuer unterliegen würden“, bemerkt Salcedo.
Auch bei anderen Steuern, wie der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbsteuer, bestehen Unsicherheiten. „Es ist unklar, was besteuert werden soll und ob wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nachgewiesen ist (Artikel 31 der Verfassung). Und ohne wirtschaftliche Leistungsfähigkeit kann es keine Steuer geben.“
Die Steuerbehörde hat bisher wenig Interesse an der Regulierung oder Überwachung solcher Transaktionen gezeigt. „Ich denke, man kann mit Fug und Recht behaupten, dass diese Transaktionen derzeit nicht besteuert werden, da sich noch niemand die Mühe gemacht hat, zu bestimmen, wie sie besteuert werden sollten“, schließt Salcedo. „Darüber hinaus vermute ich, dass die Steuerbehörde davon ausgeht, dass sie bei etwaigen Prüfungen nur sehr geringe Beträge einnehmen wird.“
Ein Modell außerhalb der Tourismusregulierung
Auch der Haustausch fällt nicht unter die Tourismusvorschriften für Ferienwohnungen, da er weder eine Bezahlung noch die professionelle Vermietung einer Immobilie beinhaltet. Dies erschwert die Überwachung und stellt den Tausch vorerst außerhalb des Zuständigkeitsbereichs der für den Tourismus zuständigen Regionalregierungen.
Anders als bei Ferienwohnungen – wo Plattformen Registrierungspflichten erfüllen, eine Steueridentifikationsnummer angeben und den Behörden Bericht erstatten müssen – basiert der Haustausch auf Gegenseitigkeit und Vertrauen. Vereinbarungen werden in der Regel privat zwischen Einzelpersonen oder über Websites getroffen, die Nutzer miteinander verbinden, jedoch ohne jegliche administrative Aufsicht.
Wie der Haustausch in anderen Ländern geregelt ist
Die Situation ist in anderen europäischen Ländern ähnlich. In Frankreich und Großbritannien gilt der Haustausch als private, nicht gewinnorientierte Tätigkeit und löst nur dann eine Steuerpflicht aus, wenn eine zusätzliche Zahlung erfolgt oder ein klarer wirtschaftlicher Vorteil vorliegt. In den USA empfehlen einige Plattformen, den geschätzten Wert der bewohnten Unterkunft als Sachbezug anzugeben, was die meisten Nutzer jedoch nicht tun.
Spanien bildet keine Ausnahme: Der Haustausch befindet sich weiterhin in einer „Grauzone“, die in erster Linie auf dem gegenseitigen Vertrauen der Beteiligten basiert und in der es an einer behördlichen Aufsicht mangelt.
Phänomen zwischen Vertrauen und regulatorischem Vakuum
Der Haustausch entwickelt sich zu einer nachhaltigen und kostengünstigen Alternative zum traditionellen Tourismus. Er ermöglicht erschwingliches Reisen, nutzt vorhandene Ressourcen besser und fördert einen gemeinschaftlichen, umweltschonenden Tourismus. Die zunehmende Beliebtheit dieser Praxis stellt die Regierung jedoch vor eine Herausforderung: Wie lässt sich ein auf Gegenseitigkeit basierendes Modell regulieren, ohne dessen kooperativen Charakter zu untergraben?
Bislang befindet sich der Haustausch in einer rechtlichen Grauzone – kein Einkommen, keine Steuern und keine spezifische Regulierung – dennoch gewinnt er stetig an Bedeutung auf der spanischen Urlaubslandkarte.