Intercambiar casa en vacaciones: el nuevo modelo que crece al margen del alquiler turístico y sin reglas fiscales claras

Ni dinero, ni normativa turística, ni obligación fiscal definida. El intercambio de viviendas entre particulares (conocido como 'home swap') gana terreno en España como alternativa al alquiler vacacional tradicional, pero sigue moviéndose en un limbo legal en el que Hacienda aún no ha entrado a fondo.

Cada verano son más los propietarios que prefieren prestar su vivienda a cambio de usar la de otro: un piso en Torremolinos por una casa en Comillas, una semana frente al mar por otra en la montaña. Esta práctica, que puede organizarse de forma directa o a través de plataformas especializadas, se consolida como una forma de viajar sin costes y sin convertirse en arrendador turístico. Pero su crecimiento plantea nuevos retos jurídicos y fiscales.

Una fórmula sin criterio tributario claro

José María Salcedo, abogado especializado en fiscalidad, confirma a 'idealista/news' que el fenómeno carece todavía de criterios administrativos definidos. “No he encontrado criterios administrativos sobre su tributación. Es decir, nada de la Dirección General de Tributos, que es la que va marcando cómo se va tributando”, explica. “Es una figura nueva, y de momento está en el olvido a efectos de comprobación porque lo primero que genera muchas dudas es si realmente refleja la existencia de capacidad económica”.

Aunque no haya dinero de por medio, el intercambio no es una cesión gratuita. “Son operaciones onerosas, porque existe contraprestación. Tú no puedes ocupar la casa del otro si no ocupan la tuya”, añade el experto.

La dificultad surge al intentar trasladar al ámbito tributario una operación que no encaja del todo en las figuras tradicionales. El intercambio no genera ingresos directos, pero sí un beneficio en especie (el uso temporal de una vivienda ajena), lo que complica su posible encaje en el IRPF y en otros tributos.

Dificultad para valorar la operación

El principal obstáculo es cuantificar el valor económico del intercambio. “No es fácil valorar y cuantificar la existencia de un rendimiento en estos casos, y los posibles gastos deducibles, que es lo que tributaría al fin y al cabo en el IRPF”, apunta Salcedo.

Además, surgen dudas con otros tributos como el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): “No está claro qué gravar, ni si se pone de manifiesto capacidad económica (artículo 31 de la Constitución). Y si no hay capacidad económica, no puede haber gravamen”.

Por ahora, la Agencia Tributaria no ha mostrado interés en regular ni controlar estas operaciones. “Creo que en este momento sí puede decirse que estos intercambios no tributan, porque de momento nadie se ha ocupado de considerar cómo podrían tributar”, resume Salcedo. “Además, supongo que la AEAT esperará recaudar poco con estas comprobaciones”.

Un modelo fuera de la regulación turística

El 'home swap' queda también al margen de la normativa turística que regula los alquileres vacacionales, ya que no implica una transacción económica ni la explotación profesional de la vivienda. Esta situación lo convierte en una práctica difícil de supervisar y, de momento, fuera del radar de las comunidades autónomas, que son las competentes en materia turística.

A diferencia del alquiler vacacional, donde las plataformas deben cumplir con requisitos de registro, identificación fiscal o comunicación a Hacienda, el intercambio de viviendas se apoya en la reciprocidad y la confianza mutua. Los acuerdos suelen formalizarse de manera privada entre particulares o mediante webs que ponen en contacto a los usuarios, pero sin intervención administrativa.

Cómo se regula en otros países

En otros países europeos, la situación es similar. En Francia o Reino Unido, el intercambio de viviendas se considera una práctica privada sin carácter lucrativo, y solo podría generar obligaciones fiscales si existiera un pago adicional o un beneficio económico evidente. En Estados Unidos, algunas plataformas recomiendan declarar el valor estimado del alojamiento recibido como ingreso en especie, aunque la mayoría de los usuarios no lo hace.

España, por tanto, no es una excepción: el 'home swap' aún vive en una “zona gris” donde prima la confianza entre particulares y la ausencia de control administrativo.

Un fenómeno entre la confianza y el vacío normativo

El intercambio de viviendas se consolida como una alternativa sostenible y económica al turismo tradicional. Permite viajar reduciendo costes, aprovechar mejor los recursos existentes y fomentar un turismo más colaborativo y de menor impacto. Sin embargo, su expansión deja a la Administración ante un dilema: cómo integrar un modelo basado en la reciprocidad sin desvirtuar su espíritu colaborativo.

De momento, el 'home swap' sigue en tierra de nadie: sin ingresos, sin impuestos y sin regulación específica, aunque cada vez más presente en el mapa vacacional español.